Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.02.2007 по делу N А55-36644/05-13 По смыслу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора только в случае, если арендатор не устранит допущенные нарушения договора в разумный срок.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 13 февраля 2007 года Дело N А55-36644/05-13“

(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью “Искусственный мех“ обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Первая Самарская частная клиника“ о расторжении договора аренды N 08319 от 06.06.96.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 апреля 2006 г. по делу N А55-36644/2005-13 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 15 августа 2006 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новое решение
об удовлетворении исковых требований. Считает, что суд не дал оценки доводам истца о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с осуществлением истцом перепланировки арендованного помещения, а также факту нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, вследствие чего судом неправильно применена ст. 619 ГК РФ.

Ответчик представил отзыв на кассационную жалобу, в котором он поддерживает принятые по делу судебные акты, указывая, что задержка в уплате истцу как новому собственнику арендуемых помещений арендной платы произошла по вине истца, не сообщившего своих платежных реквизитов, по получении данной информации арендная плата была уплачена истцу в полном размере, какой-либо перепланировки ответчик не производил, истец получил от прежнего собственника помещение в том виде, в котором оно существует, без каких-либо замечаний.

В судебное заседание стороны представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

Проверив законность обжалованных решения и Постановления, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва ответчика, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения принятых по делу судебных актов.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом г. Самары 06.06.96 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 97,2 кв. м (с учетом внесенных изменений в договор) сроком до 30.04.2001, расположенного в г. Самаре по ул. Фрунзе, д. 101-103. Данное помещение было приобретено истцом в собственность на аукционе, по результатам которого истец заключил с Комитетом по управлению имуществом г. Самары договор купли-продажи N 867 от 18.06.2004, в тот
же день помещение было передано истцу прежним собственником по акту приема-передачи с оговоркой об отсутствии явных недостатков в имуществе. Право собственности истца на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2005.

Ответчик вплоть до октября 2005 г. производил уплату арендной платы прежнему собственнику помещений, получив письмо истца от 21.10.2005 с требованием об уплате арендной платы новому собственнику, ответчик оплатил истцу арендную плату за период с июня по ноябрь 2005 г., суд установил, что задолженности ответчика по арендной плате не имеется.

Установив данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. По смыслу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора только в случае, если арендатор не устранит допущенные нарушения договора в разумный срок. Поскольку арендатор исполнил обязательства перед истцом по уплате арендной платы после получения письма истца от 21.10.2005, допущенные нарушения договора аренды им были устранены и оснований для расторжения договора по основаниям неуплаты арендной платы, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, не имеется. Не располагая до конца октября 2005 г. информацией о банковских реквизитах истца как нового собственника помещения, истец не мог исполнить в предусмотренные договором аренды сроки обязательство по уплате арендной платы, следовательно, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК РФ).

Суд первой инстанции не дал оценки доводам истца о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с нарушением ответчиком п. 3.2.5 договора аренды, выразившемся в проведении перепланировки арендованного помещения без разрешения арендодателя. Суд апелляционной инстанции не установил, произведена ли ответчиком какая-либо перепланировка ввиду отсутствия
доказательств осуществления данных действий, и пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о расторжении договора по данному основанию ввиду отсутствия нарушений прав истца, так как помещения были приобретены последним в собственность в существующем виде без каких-либо замечаний.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор или неполучения ответа на такое предложение в тридцатидневный срок. В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства путем восстановления помещения в том состоянии, в котором оно было передано арендатору.

Доказательств направления ответчику такого предупреждения в деле не имеется. Следовательно, истцом в части требований о расторжении договора по основаниям нарушения ответчиком п. 3.2.5 договора не соблюден установленный ст. ст. 451, 619 ГК РФ досудебный порядок, что является основанием для оставления иска в этой части требований без рассмотрения в силу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ (п. 30 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

Следовательно, судом в этой части требований неправильно применены нормы материального и процессуального права, что является основанием для изменения принятых по делу судебных актов в силу ст. 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 286, 287, 288, 289, 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2006 и Постановление апелляционной инстанции того же суда от 15 августа 2006 г. в части отказа в иске о расторжении договора
аренды N 08319 от 06.06.96 по основаниям неуплаты арендной платы более двух раз подряд оставить без изменения.

Те же судебные акты в части отказа в иске по основаниям нарушения ответчиком п. 3.2.5 договора, выразившемся в проведении перепланировки арендованного помещения без согласия арендодателя, отменить, иск в части требований о расторжении договора аренды по данному основанию оставить без рассмотрения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.