Решения и определения судов

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2007 N 16АП-1589/07(1) по делу N А20-1326/07 По делу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами.

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 октября 2007 г. N 16АП-1589/07(1)

Дело N А20-1326/07

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2007 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 октября 2007 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Параскевовой С.А.,

судей Сулейманова З.М., Луговой Ю.Б.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Сулеймановым З.М.,

при участии в судебном заседании

представителя ООО Фирма “Аэлия“ Ахидовой И.Л. (доверенность от 20 июня 2007 года),

рассмотрев апелляционную жалобу ООО Фирма “Аэлия“ на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17 августа 2007 года по делу N А20-1326/2007 по иску ОАО “Универмаг “Нальчик“ к ООО “Аэлия“, г. Нальчик о взыскании задолженности по арендной плате в размере 94700 рублей, пени
в размере 9216 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами (судья Шокумов Ю.Ж.),

установил:

Открытое акционерное общество “Универмаг “Нальчик“ (далее - Универмаг) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Аэлия“ (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 05.01.1999, взыскании с ответчика 94 700 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.02.06 по 31.08.06, взыскании 9 216 рублей пени по ставке рефинансирования за период с 11.02.06 по 30.03.07, и процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования 10,5% до полного погашения задолженности.

В судебном заседании истец увеличил исковые требования за счет увеличения периода взыскания и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.02.06 по 15.11.06 в размере 153200 рублей, пени по договору аренды за период с 11.02.06 по 01.08.07 в размере 17078 рублей, всего 170278 рублей, а также расторгнуть договор аренды и взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения решения.

Суд первой инстанции в соответствии с статьей 49 АПК РФ принял уточненные исковые требования истца.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17 августа 2007 года с Общества в пользу Универмага взыскано 32050 рублей задолженности по арендной плате и 4241 рубль 94 копейки пени. Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами предписано производить с Общества в пользу Универмага, начиная с 02.08.07 по день фактической уплаты задолженности в размере 10% годовых от суммы долга 32050 рублей.

Исковые требования Универмага в части расторжения договора аренды от 05.01.1999 года оставлены без рассмотрения. В остальной части иска отказано. Суд взыскал с Универмага в доход бюджета Российской Федерации госпошлину,
уменьшив ее размер до 1000 рублей. С Общества в доход бюджета Российской Федерации взыскана госпошлина в размере 1045 рублей 54 копейки.

Суд первой инстанции, расценив отношения сторон при приостановлении договора аренды как временное прекращение исполнения обязательств по договору аренды, при принятии решения руководствовался положениями Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательств по ст. 622 ГК РФ. Так как стороны не представили доказательств прохождения государственной регистрации спорного соглашения о приостановлении договора аренды от 01.09.06 г., суд посчитал его незаключенным, а сложившиеся отношения по договору аренды прекратившими свое действие 15.11.06 г., в связи с чем истцом правомерно начислена арендная плата за спорный период, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. В части взыскания пени за просрочку внесения арендной платы, требования удовлетворены частично, так как судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ размер пени уменьшен до ставки рефинансирования, как наиболее близкой к ставке, существовавшей на день неисполнения обязательств.

Не согласившись с принятым решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке, указав в жалобе, что, начиная с мая 2006 арендатор фактически не пользовался арендуемым помещением, так как арендодатель начал освобождать здание универмага в связи с подготовкой к ремонту. С 1 сентября 2006 г. действие договора аренды было приостановлено в связи с ремонтом здания. Единственной целью подписания соглашения была фиксация факта, что с 1 сентября 2006 г. временно помещение в аренду арендодателем не предоставляется и арендатор им временно не пользуется. Задолженность по арендной плате до 1 сентября 2006 г. была погашена, суд необоснованно взыскал арендную плату с 1 сентября 2006 г., ссылаясь на то, что соглашение о
приостановлении действия договора аренды не зарегистрировано. Считает, что соглашение о временном приостановлении отношений по договору аренды не требует государственной регистрации, так как государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, а также соглашения сторон, которые изменяют содержание и условия обременения, порождаемые договором аренды. Соглашение от 1 сентября 2006 г. к таковым не относится. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что первоначально в исковом заявлении истец сам ссылался на соглашение от 1 сентября 2006 г., как на документ, после подписания которого сторонами арендная плата арендатором уплачиваться не должна. Просит в жалобе решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17 августа 2007 года отменить в части взыскания с Общества в пользу Универмага 32 050 рублей задолженности по арендной плате; 4 241,94 рубля пени; процентов за пользование чужими денежными средствами со 02.08.07 г. по день фактической уплаты задолженности в размере 10% годовых от суммы долга 32 050 рублей.

В отзыве на апелляционную жалобу Универмаг с жалобой не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным. Указал в отзыве, что в материалах дела имеются надлежащие доказательства того, что арендатор пользовался помещением до 15 ноября 2006 года. Арендатор уплачивал арендную плату не в полном объеме, чем существенно нарушал условия договора аренды. Считает, что снижение размера пени, повторное применение ст. 333 ГК РФ необоснованно. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание представитель Универмага не явился. В отзыве на апелляционную жалобу выразил согласие рассмотреть апелляционную жалобу без его участия. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя Универмага в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

В судебном
заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержала по доводам, изложенным в ней. Просила решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17 августа 2007 года отменить.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ст. ст. 266 - 271 АПК РФ, проверив законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, пояснений представителя Общества, данных в судебном заседании, материалов дела, приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17 августа 2007 года подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между муниципальным унитарным предприятием “Универмаг “Нальчик“ (правопредшественник ОАО “Универмаг “Нальчик“) и ООО “Аэлия“ 05.01.1999 года подписан договор аренды нежилых помещений в здании Универмага площадью 32 кв. м. Затем по соглашению сторон площадь, занимаемая арендатором, изменена в 2000 году до 20 кв. м. Договор аренды от 05.01.1999 содержит все существенные условия, прошел государственную регистрацию 30.07.04 и признается судом заключенным.

В 2005 году в результате преобразования МУП “Универмаг “Нальчик“ в ОАО “Универмаг “Нальчик“ право собственности на здание универмага перешло к акционерному обществу, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.07.07.

Начиная с 2005 года, между сторонами велись переговоры об увеличении суммы арендной платы. Соглашением от 04.10.05 стороны установили размер арендной платы 585 рублей за 1 кв. м.

В январе 2006 года истец направил ответчику соглашение об увеличении арендной платы с 01.02.06 до 1170 рублей за 1 кв. м. Ответчик указанное соглашение не подписал и не возвратил. Кроме этого им допущена просрочка внесения арендной платы.

Соглашением от 01.09.06 договор аренды от 05.01.1999 года приостановлен.

Письмом от 09.03.07
Универмаг обратился к Обществу с требованием подписать соглашение об увеличении арендной платы и погасить образовавшуюся задолженность. В своем ответе Общество предложило рассмотреть вопрос об увеличении арендной платы после возобновления договора аренды.

В связи с этим истец обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции правильно оставил иск в части расторжения договора аренды без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Кроме того, решение суда в этой части не обжаловано.

Принимая решение о частичном удовлетворении иска в части взыскания арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением от 04.10.05 стороны увеличили арендную плату до 585 руб. за 1 кв. м. Хотя данное соглашение прошло государственную регистрацию только 08.08.07, оно сторонами исполнялось, поэтому суд не может признать его не заключенным в период, предшествующий регистрации. Исходя из этого суд исчислил задолженность общества с период с 01.02.06 в сумме 28000 руб., с 01.09.06 по 15.11.06 в сумме 29250 руб. При этом суд не принял во внимание доводы общества о том, что соглашением от 01.09.06 действие договора аренды было приостановлено, общество не пользовалось помещением в связи с ремонтом, суд пришел к выводу, что поскольку соглашение не прошло государственную регистрацию, оно считается не заключенным.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

Дополнительным соглашением от 04.10.05 в договор аренды от 05.01.99 внесены изменения в части размера арендной платы. В соответствии со ст. 609 ГК РФ и п. 9 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.01 N
59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ подлежат государственной регистрации договор аренды, а также соглашения сторон, которые изменяют содержание и условия обременения, порождаемым договором аренды. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 08.08.2007 г. Поскольку соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке. В связи с этим суд первой инстанции необоснованно при исчислении задолженности принял во внимание и исчислил задолженность ответчика, образовавшуюся до даты государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что первоначально иск был предъявлен о взыскании задолженности до 1 сентября 2006 г. В иске указано, что с 1 сентября 2006 г. соглашением сторон договор аренды приостановлен. Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность до 15.11.06, считая, что фактически арендуемые помещения ответчиком освобождены только 15.11.06. Суд удовлетворил требования истца, при этом сославшись на то, что указанное соглашение не прошло государственную регистрацию, поэтому считается незаключенным, кроме того, материалами дела подтверждается, что ответчик до 15.11.06 пользовался арендованными помещениями.

С данными выводами суда также нельзя согласиться.

Соглашение от 1 сентября 2006 г. о приостановлении действия договора аренды от 05.01.99 до завершения ремонта не подлежит государственной регистрации, так как им изменяются зарегистрированные обременения.

Кроме того, вывод суда о том, что ответчиком арендуемые помещения освобождены только 15 ноября 2006 г. не подтверждается материалами дела. Акт, подписанный администратором торгового зала (л.д. 137 т. 1),
таким доказательством признать нельзя, так как он составлен в одностороннем порядке.

Определением апелляционного суда от 3 октября 2007 года обществу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до вынесения постановления по делу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы распределяются аналогично. Таким образом, с ОАО “Универмаг “Нальчик“ надлежит взыскать государственную пошлину за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в размере 2000 рублей и 1000 рублей соответственно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 17 августа 2007 года по делу N А20-1326/2007 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска ОАО “Универмаг “Нальчик“ отказать.

Взыскать с ОАО “Универмаг “Нальчик“ в доход Федерального бюджета РФ 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

С.А.ПАРАСКЕВОВА

Судьи

З.М.СУЛЕЙМАНОВ

Ю.Б.ЛУГОВАЯ