Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.09.2007 по делу N А39-5212/2006-426/5 Дело о признании права собственности и о признании недействительным зарегистрированного права собственности направлено на новое рассмотрение для оценки условий договора аренды земельного участка в части необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды участка в залог и для оценки правомерности соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 28 сентября 2007 года Дело N А39-5212/2006-426/5“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Князевой Г.А., судей Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н., при участии представителей от истца: Минеева А.А. (доверенность от 06.09.2007), Гурова А.В. (доверенность от 28.08.2007), Топорниной А.К. (доверенность от 25.04.2007), от ответчиков: Букирева С.В. (доверенность от 18.06.2007), Ерекина В.П. (доверенность от 07.09.2007), Тяпкиной Н.С. (доверенность от 18.06.2007), от третьих лиц: Чернушкиной Е.П. (доверенность от 28.12.2007), Валдаева Э.В. (доверенность от 09.01.2007), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества “Мордовнефтепродукт“ на решение от 12.03.2007 Арбитражного суда Республики Мордовия и на
постановление от 05.07.2007 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А39-5212/2006-426/5, принятые судьями Ивлевой Т.С., Соловьевой М.В., Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., по иску открытого акционерного общества “Мордовнефтепродукт“ к обществу с ограниченной ответственностью “Мордовская Топливная Компания“ и к закрытому акционерному обществу “Мордовская лизинговая компания - Проминвест“ о признании права собственности и признании недействительным зарегистрированного права собственности, третьи лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия и акционерный коммерческий банк “Мордовпромстройбанк“ - открытое акционерное общество, и

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество “Мордовнефтепродукт“ (далее - ОАО “МНП“) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Мордовская топливная компания“ (далее - ООО “МТК“) и закрытому акционерному обществу “Мордовская лизинговая компания - Проминвест“ (далее - Лизинговая компания) о признании права собственности ОАО “МНП“ на:

- автозаправочную станцию стационарного типа N 9 общей площадью 31,2 квадратного метра с прочими постройками, расположенную по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Победы, дом 1в;

- автозаправочную станцию N 33 общей площадью 31,9 квадратных метров с прочими постройками, расположенную по адресу: Республика Мордовия, город Рузаевка, улица Маяковского, дом 177,

и о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО “МТК“ на указанное имущество.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия (далее - Регистрационная служба) и акционерный коммерческий банк “Мордовпромстройбанк“ - открытое акционерное общество (далее - Банк).

Заявленные требования основаны на статьях 334, 340, 349 и 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 6, 55 и 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об
ипотеке (залоге недвижимости)“ (далее - Закон об ипотеке), статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и мотивированы тем, что взыскание на предмет залога могло быть обращено только по решению суда, поскольку для ипотеки указанного имущества требовалось согласие арендодателя земельных участков, на которых расположены автозаправочные станции. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя от 17.12.2003 N 1 во внесудебном порядке и последующие сделки купли-продажи являются ничтожными.

Решением от 12.03.2007 Арбитражного суда Республики Мордовия, оставленным без изменения постановлением от 05.07.2007 Первого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Обе судебные инстанции руководствовались статьями 51, 55, 69 Закона об ипотеке и указали на то, что согласие собственника земельного участка на передачу в залог земельных прав не требовалось, поскольку предметом залога являлись здания с земельными участками, а не самостоятельное право аренды.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО “МНП“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Мордовия и постановление Первого арбитражного апелляционного суда в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Договором от 24.10.2003 N 7692 аренды земельного участка предусмотрено получение согласия собственника для передачи в залог права аренды земельного участка под автозаправочную станцию, поэтому обращение взыскания на заложенное имущество могло быть только в судебном порядке (статья 56 Закона об ипотеке). Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество от 17.12.2003 является ничтожным, как и все последующие сделки, поэтому зарегистрированное право ООО “МТК“ не может быть сохранено.

В заседании представители
истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители ответчиков и третьих лиц отклонили аргументы заявителя и просили оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 08 часов 30 минут 28.09.2007 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд посчитал, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Банк и ОАО “МНП“ (заемщик) заключили договор на кредитную линию от 16.04.2003 N 99 на сумму 10000000 рублей под 21 процент годовых в пределах срока пользования кредитом и под 42 процента годовых за пределами пользования кредитом. Кредитная линия открыта на срок со 16.04.2003 по 13.10.2003.

Согласно пунктам 11 и 12 сделки сумма кредита должна быть возвращена Банку полностью с уплатой начисленных процентов за пользование кредитом не позднее 13.10.2003.

В обеспечение обязательств по договору кредита стороны заключили договор об ипотеке от 06.11.2003 N 1, согласно которому в залог Банку было передано недвижимое имущество, принадлежащее ОАО “МНП“ на праве собственности, в том числе автозаправочная станция стационарного типа N 9 общей площадью 31,2 квадратного метра с прочими постройками, расположенная по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, улица Победы, дом 1в, и право аренды земельного участка общей площадью 2715 квадратных метров, на котором находится указанная АЗС, и автозаправочная станция N 33 общей площадью 31,9 квадратного метра
и прочие постройки, расположенная по адресу: Республика Мордовия, город Рузаевка, улица Маяковского, дом 177, и право аренды земельного участка площадью 1571 квадратных метров, на котором находится указанная АЗС.

Кредитные обязательства заемщиком не были исполнены.

Банк и ОАО “МНП“ 17.12.2003 заключили соглашение N 1 об удовлетворении требований залогодержателя, обеспеченных договором об ипотеке, согласно которым требования кредитора (Банка) должны быть удовлетворены за счет заложенного имущества путем заключения между сторонами договора купли-продажи задолженного имущества для третьего лица - Лизинговой компании в рамках договора комиссии от 17.12.2003, заключенного Банком и Лизинговой компанией. В дальнейшем Лизинговая компания заключили договор купли-продажи на спорное имущество с ООО “МТК“.

Посчитав, что при заключении соглашения от 17.12.2003 N 1 стороны нарушили закон, истец обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с настоящим иском.

Согласно части 3 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

В силу части 2 статьи 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого органа. Нарушение требований указанной нормы права влечет ничтожность сделки.

Предметом ипотеки являлись автозаправочные станции и право аренды земельных участков.

Автозаправочные станции принадлежали ОАО “МНП“ на праве собственности, а на земельные участки заключены договора аренды от 24.10.2003 N 7692 и от 28.11.2002 N 1174.

В части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать
арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснено, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Договор от 24.10.2003 N 7692 аренды земельного участка содержит условие о необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды участка в залог.

Однако суд не оценивал условия упомянутого договора и договора аренды от 28.11.2002 N 1174, в связи с чем вывод о неприменении к сложившимся правоотношениям требований части 2 статьи 55 Закона об ипотеке следует считать преждевременным, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене состоявшихся судебных актов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении
дела суду следует оценить условия договоров аренды земельных участков от 24.10.2003 N 7692 и от 28.11.2002 N 1174 с учетом упомянутых норм и разрешить спор по существу заявленных требований.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1, пунктом 1 части 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.03.2007 Арбитражного суда Республики Мордовия и постановление от 05.07.2007 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А39-5212/2006-426/5 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Мордовия.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.А.КНЯЗЕВА

Судьи

Г.С.АПРЯТКИНА

Е.Н.ШИШКИНА