Решения и определения судов

Обзор практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2006 г. и 1-м полугодии 2007 г. гражданских дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов (подготовлен судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда)

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОБЗОР

практики рассмотрения районными (городскими) судами

Калининградской области в 2006 г. и 1-м полугодии 2007 г.

гражданских дел по спорам, связанным с участием граждан

в долевом строительстве многоквартирных жилых домов

В соответствии с планом работы на 2007 г. судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда проведено изучение практики рассмотрения районными (городскими) судами в 2006 г. и 1-м полугодии 2007 г. дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

Данная категория дел в статистических отчетах о работе районных (городских) судов отдельно не выделяется, а учитывается чаще всего как дела искового производства о защите прав потребителей, вытекающие
из договоров в сфере торговли, услуг и т.п. (строка 34).

В соответствии с поступившими на обобщение по запросу Калининградского областного суда делами всего в 2006 г. и 1-м полугодии 2007 г. районными (городскими) судами области было окончено 154 дела данной категории, в т.ч.:

Ленинградским районным судом г. Калининграда - 65 дел;

Светлогорским городским судом Калининградской области - 32 дела;

Балтийским районным судом г. Калининграда - 14 дел;

Октябрьским районным судом г. Калининграда - 10 дел;

Центральным районным судом г. Калининграда - 10 дел;

Московским районным судом г. Калининграда - 9 дел;

Гурьевским районным судом Калининградской области - 9 дел;

Зеленоградским районным судом Калининградской области - 4 дела;

Черняховским городским судом Калининградской области - 1 дело.

Остальными судами г. Калининграда и Калининградской области дела данной категории не рассматривались.

С вынесением решения было окончено 87 дел (56,5%), из них обжаловано 33 решения (21,4% от общего количества рассмотренных дел).

Судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда:

- оставлено без изменения 19 решений (12,3% от количества рассмотренных, или 57,6% от количества обжалованных);

- отменено (в том числе частично) 8 решений (5,2%, или 24,2% соответственно);

- изменено 6 решений (3,9%, или 18,2% соответственно).

При вынесении решений по делам данной категории исковые требования были удовлетворены или частично удовлетворены по 85 делам (55,2%), отказано в иске по 9 делам (5,8%).

Следует отметить, что значительное количество дел данной категории было окончено утверждением мирового соглашения (28 дел, или 18,5%), по 15 делам (9,9%) судом были приняты отказы от иска, 11 исков (7,3%) оставлено без рассмотрения, по 4 делам (2,6%) иски были признаны ответчиками, по 3 делам производство прекращено по иным основаниям.

Календарные сроки рассмотрения дел данной категории
составили:

- до 2 месяцев - 44 дела (28,6%);

- от 2 до 6 месяцев - 68 дел (44,2%);

- от 6 месяцев до 1 года - 31 дело (20,1%);

- от 1 года до 2 лет - 11 дел (7,1%).

Процессуальный же срок рассмотрения дел, предусмотренный ст. 154 ГПК РФ, был нарушен по 61 делу (39,6%).

Отложения судебных заседаний по делам данной категории, влияющие на сроки рассмотрения дел, происходили по причинам, в целом совпадающим с иными категориями дел искового производства. В частности, дела откладывались из-за уточнения и/или изменения истцами заявленных требований, привлечения к участию в деле иных лиц в качестве соответчиков и 3-х лиц, процессуального оформления правопреемства, предъявления встречных исков, из-за отсутствия подтверждений об извещении неявившихся лиц о слушании дела. По ряду дел судами назначались строительно-технические экспертизы.

По подавляющему большинству дел (149 дел, или 96,8%) в качестве истцов выступали граждане, участвующие в долевом строительстве, по 6 делам строительными организациями были предъявлены встречные иски, по 1 делу непосредственно истцом выступила строительная организация и по 1 делу - прокурор.

При этом гражданами заявлялись требования:

- о взыскании неустойки за нарушение сроков строительства - по 82 делам (53,2%);

- о признании права собственности на квартиру (понуждении передать квартиру и/или документы на квартиру) - по 50 делам (или 32,5%);

- о недействительности (расторжении) договоров долевого участия в строительстве и взыскании внесенных денежных средств - по 16 делам (10,4%);

- о перерасчете договорной цены в связи с уменьшением фактической площади квартиры - по 12 делам (7,8%);

- требования, связанные с некачественным строительством, - по 11 делам (7,1%) и другие.

Наряду с указанными требованиями по 56 делам (37,1%) гражданами
заявлялись требования о компенсации морального вреда.

Строительными организациями же заявлялись требования о расторжении договора долевого участия в строительстве - в связи с ненадлежащим исполнением со стороны дольщиков обязанности по внесению денежных средств (5 дел), в по иным основаниям (в связи с невозможностью исполнения договора) - 1 дело, и по 1 делу были заявлены требования о перерасчете договорной цены в связи с увеличением фактической площади квартиры.

Наиболее часто требования предъявлялись к следующим строительным организациям:

- ЗАО - 18 дел (8 мировых согл.);

- ООО СК - 13 дел;

- ОАО - 12 дел (2 мировых согл.);

- ООО - 11 дел;

- ООИММФ - 10 дел;

- ПЖСК - 8 дел;

- ООО - 7 дел (1 мировое согл.);

- ООО - 5 дел;

- ООО - 4 дела;

- ООО - 4 дела (1 мировое согл.);

- ООО - 3 дела (2 мировых согл., 1 отказ от иска);

- ТОО - 3 дела;

- ООО - 3 дела;

- ООО - 3 дела;

- ООО - 3 дела.

Указанные статистические сведения свидетельствуют о том, что количество обращений за разрешением судебных споров по данной категории дел остается стабильным, что говорит о сохранившейся актуальности в судебном регулировании этих правоотношений. При этом следует и в дальнейшем предполагать наличие в производстве судов дел данной категории в связи с развитием соответствующей экономической инфраструктуры в Калининградской области.

Изучение представленных на обобщение дел свидетельствует, что при разрешении данной категории споров судами допускаются ошибки в применении как норм материального, так и процессуального права.

При применении по данной категории дел норм материального права следует учитывать, что в настоящее время правоотношения, вытекающие из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых
домов, регулируются специальным Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а в части, не урегулированной этим Федеральным законом, - Законом РФ “О защите прав потребителей“ (п. 9. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

В соответствии с данным Федеральным законом договор долевого участия в строительстве отнесен к отдельному виду договоров, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона).

В то же время во всех поступивших на обобщение делах договоры на долевое участие в строительстве (и аналогичные по содержанию договоры инвестирования строительства, о долевом инвестировании строительства, об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений и т.п.) заключались сторонами до принятия вышеуказанного Федерального закона и/или не соответствуют требованиям этого Закона.

Поэтому при разрешении споров судам было необходимо определять правовую природу таких договоров исходя из их содержания и общих положений ГК РФ, а также учитывать, что эти договоры направлены на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд
потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что в большинстве случаев суды при рассмотрении дел правильно относили эти договоры к договорам бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК РФ), не применяли к спорным правоотношениям Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обоснованно руководствуясь положениями Закона РФ “О защите прав потребителей“, а также § 2 гл. 37 ГК РФ и общими положениями ГК РФ (гл. 9, 23, 25, 29). Это соответствует позиции Верховного Суда РФ, изложенной в обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (за 1999-2001 гг.).

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: в статье 198 Гражданского кодекса РФ часть 4 отсутствует.

Вместе с тем имеют место случаи, когда суды, разрешая спор по существу, не давали оценку правовой природе договоров, без ссылки на соответствующие правовые нормы, что следует отнести к недостаткам судебного решения (ч. 4 ст. 198 ГК РФ). Например, дела N 2-475/06, N 2-297/07 Зеленоградского районного суда, N 2-201/07, 2-261/07, 2-177/07 Светлогорского городского суда и др.

Как уже было отмечено, наиболее распространенной причиной указанных споров является нарушение застройщиком сроков исполнения обязательств по строительству и/или по передаче квартиры. В связи с этим наиболее распространенными требованиями граждан - участников долевого строительства являются требования о понуждении к исполнению обязательств по договорам, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Рассматривая требования о понуждении застройщика к исполнению обязательств по договору, суды, руководствуясь положениями ст. 307, 310, 314 ГК РФ, обоснованно удовлетворяли требования граждан о понуждении застройщика сдать дом в эксплуатацию, после чего передать квартиру в собственность
гражданина (например, дела N 2-261/07, 2-177/07 Светлогорского городского суда по искам К.Е.Н., Я.О.Г. к ООО).

Также правильно судами удовлетворялись требования о понуждении застройщика передать гражданину квартиру и/или документы на квартиру в том случае, когда дом уже сдан в эксплуатацию (например, дело N 2-1741/07 Ленинградского районного суда г. Калининграда по иску Р.Ю.В. к ОАО). Рассматривая данное дело, суд установил, что застройщиком была допущена просрочка строительства дома, при этом застройщик соглашался передать истице построенную квартиру лишь под условием подписания с ней изменений в договор долевого участия в части сроков исполнения обязательств застройщиком. Суд правильно расценил эти требования ответчика как неправомерные, а поскольку обязательства последнего по передаче истице квартиры оставались неисполненными, обязал его передать истице квартиру по акту приема-передачи.

Вместе с тем следует иметь в виду, что не оконченная строительством квартира в многоквартирном доме не может выступать объектом права собственности. Так, Б.Е.В. обратилась в Гурьевский районный суд Калининградской области с иском к ООО, ЗАО и ИТА о признании за ней права собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 83,5 кв. м в доме по адресу: Дружный, Гурьевского района Калининградской области, ул. Строительная, причитающуюся ей по заключенному с ИТА договору о долевом участии в строительстве от 12 июля 1996 г. Кроме того, заявила требования об оспаривании сделок между ИТА, ООО и ЗАО в праве собственности ЗАО в отношении незавершенного строительством жилого дома по указанному адресу - в части причитающейся ей квартиры (дело N 2-8/06).

Судом вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований, которое было обжаловано Б.Е.В. в кассационном порядке.

Судебная коллегия с позицией суда согласилась, указав, что строительство
жилого дома в настоящее время не завершено и не производится. Из содержания ст. 209 ГК РФ усматривается, что объектом права собственности может быть только имущество. В связи с тем, что объект права собственности, в отношении которого заявлены требования истицы, - 3-комнатная квартира площадью 83,5 кв. м - не создан, юридически и фактически не существует, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований истицы о признании за ней права собственности на указанное имущество. С учетом этого не имелось оснований и для признания недействительными совершенных между ответчиками сделок и правовой регистрации перехода права собственности в отношении незавершенного строительством жилого дома.

В соответствии со ст. 708 ГК РФ срок окончания строительства является существенным условием договора долевого участия в строительстве.

В случае, когда договорами долевого участия в строительстве срок сдачи дома в эксплуатацию четко не зафиксирован, судам следует исходить из предполагаемого срока сдачи дома в эксплуатацию, из которого исходили стороны при заключении договора. С учетом этого отсутствие в договоре четкого указания срока окончания строительства не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований гражданина, связанных с просрочкой строительства.

Так, по вышеуказанному делу N 2-177/07 Светлогорского городского суда по иску Я.О.Г. к ООО суд правильно посчитал, что обязательства застройщика по договору подлежали исполнению до истечения 1-го квартала 2006 г., при том, что в договоре был оговорен “ориентировочный“ срок окончания строительства - 1-й квартал 2006 г.

При рассмотрении требований граждан о взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства следует учитывать, что статьей 23 Закона РФ “О защите прав потребителей“ предусмотрена ответственность продавца (изготовителя) в виде неустойки в размере
1% от цены товара за каждый день просрочки, а ст. 28 этого же Закона предусмотрена неустойка за нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) в размере 3% от цены работы за каждый день просрочки.

Поскольку договор долевого участия в строительстве по своей правовой природе относится к договорам бытового подряда, требования граждан о применении неустойки, предусмотренной ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей“, являются обоснованными.

Вместе с тем гражданин - участник долевого строительства вправе заявить требования о взыскании с застройщика неустойки в меньшем размере, в том числе и в размере, установленном договором.

Так, по делу N 2-267/07 Зеленоградского районного суда по иску Д.А.А. к ООО суд обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании предусмотренной договором неустойки за просрочку строительства в размере 0,1% за каждый день просрочки.

В то же время согласно ст. 16 Закона РФ “О защите прав потребителей“ условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами, недействительны. Таким образом, условия договора долевого участия в строительстве, устанавливающие более низкий размер неустойки по сравнению со ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей“, не могут быть приняты по внимание при расчете суммы неустойки, если гражданином заявлены требования о применении неустойки в размере, предусмотренном данным Законом.

Данные нормы правильно применяются судами при вынесении судебных решений (например, гражданские дела N 2-3309/06, N 2-5184/06 Ленинградского районного суда г. Калининграда по искам К.М.Д., Г.Г.И., А.Е. к ООО).

Решение суда о взыскании неустойки может быть принято как до момента исполнения договорных обязательств застройщиком, так и после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры истцу.

При этом при разрешении
требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда следует также учитывать положения ст. 196 ГК РФ о сроке исковой давности (который по данным требованиям составляет 3 года), если о пропуске этого срока было заявлено ответчиком.

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Применяя данную норму, судам необходимо иметь в виду, что неустойка является одной из мер имущественной ответственности и понуждения недобросовестного застройщика к исполнению обязательств, поэтому ее размер не должен чрезмерно занижаться. При этом необходимо учитывать все обстоятельства дела, в т.ч. цену договора, сроки нарушения обязательств застройщиком, были ли им исполнены (хотя и с просрочкой) обязательства по договору долевого участия, причины допущенной застройщиком просрочки исполнения обязательств и иные обстоятельства дела.

Статья 15 Закона РФ “О защите прав потребителей“ предусматривает также возможность компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей. Определяя размер компенсации морального вреда за нарушение прав гражданина по договорам долевого участия в строительстве, судам следует учитывать степень вины ответчика, характер и степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости и иные заслуживающие внимание обстоятельства (ст. 151 ГК РФ).

Следует отметить, что размер неустойки, предусмотренной ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей“, определенный судом с учетом положений ст. 333 ГК РФ, за просрочку исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, а также размер компенсации морального вреда не всегда являются обоснованными.

Так, по гражданскому делу N 2-453/06 Черняховского городского суда Калининградской области по иску Т.А.З. к ООО размер неустойки судебной коллегией увеличен со 100000 рублей до 200000 рублей. При этом внесенная по договору сумма составила 470344 рублей, срок просрочки - 1247 дней, а обязательства по строительству квартиры исполнены не были.

По гражданскому делу N 2-5184/06 Ленинградского районного суда г. Калининграда по иску Г.Г.И., Г.А.Е. к ООО размер взысканной судом неустойки в размере 45000 рублей в пользу каждой из истиц снижен в кассационной инстанции до 20000 рублей в пользу каждой. Всего по договору долевого участия была уплачена сумма 907523,10 рубля, просрочка сдачи дома в эксплуатацию составила 274 дня, обязательства по передаче квартиры ответчиком исполнены.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда по гражданскому делу N 2-3309/06 в пользу К.М.Д. и К.А.А. с ООО была взыскана неустойка в размере по 55000 рублей в пользу каждой из истиц за 255 дней просрочки, сумма договора составляла 1201753,8 рубля. С учетом того, что доли истиц в праве на созданный объект неравны (по договору К.М.Д. причиталось 2/3 доли, К.А.А. - 1/3 доли), судебная коллегия посчитала необоснованным применение судом принципа равенства долей при определении размера неустойки и снизила размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу К.А.А., до 35000 рублей.

По гражданскому делу N 2-5416/06 Ленинградским районным судом г. Калининграда в пользу К.Л.В. с ЗАО взыскана неустойка в размере 5000 рублей и компенсация морального вреда в размере 1000 рублей за 264 дня просрочки (сумма договора - 902121 рубль). При определении подлежащих взысканию сумм суд учитывал, что за предыдущие 149 дней просрочки уже было вынесено судебное решение о взыскании неустойки в размере 90000 рублей и компенсации морального вреда в размере 6000 рублей. Судебная коллегия с позицией суда не согласилась и увеличила размер неустойки до 60000 рублей, а компенсации морального вреда - до 5000 рублей.

В то же время имеются случаи, когда требования гражданина о взыскании неустойки, предусмотренной ст. 30 и ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей“, являются необоснованными.

Так, С.С.В., С.Т.А. обратились в суд с иском с к ИП М.К.О., указав, что 13.10.2003 между ними был заключен договор на участие в долевом строительстве трехкомнатной квартиры общей площадью 100 кв. м по адресу: г. Калининград, ул. Колхозная. После вселения в квартиру выяснилось, что в доме имеются недостатки водоснабжения, недостатки мансарды и кровли, вентиляционных каналов, работ по монтажу оконных блоков. Просили суд о взыскании суммы в размере 163683 рублей на устранение недостатков, допущенных при строительстве указанной квартиры, неустойки в размере 3% в день от указанной суммы с момента обращения в суд, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, о понуждении ИП М.К.О. провести соответствующие работы по функционированию вентиляционных каналов в квартире (дело N 2-141/07).

Судом взыскано с предпринимателя М.К.О. в пользу С.С.В., С.Т.А. 163673 рублей - сумма убытков по устранению недостатков выполненных работ при строительстве квартиры дома по ул. Колхозной в г. Калининграде, 19368 рублей - сумма расходов по оплате экспертизы. Взыскано с предпринимателя М.К.О. в пользу С.С.В. 3000 рублей, в пользу С.Т.А. 15000 рублей - сумма компенсации морального вреда. В остальной части исковые требования С.С.В., С.Т.А. оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия оставила решение суда без изменения, при этом в части отказа во взыскании неустойки указала, что согласно ст. 30 Закона РФ “О защите прав потребителей“ недостатки работ (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. Назначенный потребителем срок устранения недостатков указывается в договоре или в ином документе, подписываемом сторонами. За нарушение этого срока устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона.

Требование об устранении недостатков в срок до 01.12.2005 С.Т.А. впервые заявила в претензии, полученной М.К.О. 23.11.2005. Одновременно с этим (22.11.2005) С.С.В. направил исковое заявление в суд. Подписанный сторонами иной документ, где был бы указан назначенный потребителем срок устранения недостатков, отсутствует. Назначенный же С.Т.А. 23.11.2005 срок устранения недостатков - до 01.12.2005 - не является разумным. При таких обстоятельствах оснований для взыскания с ИП М.К.О. неустойки, предусмотренной ст. 30 Закона РФ “О защите прав потребителей“, не имелось.

Поскольку же дом был принят в эксплуатацию 24.10.2003, т.е. в срок, указанный в п. 4.2 договора от 13.10.2003, с ИП М.К.О. не подлежит взысканию и неустойка, предусмотренная и п. 5 ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей“.

Таким образом, наличие строительных недостатков дома, принятого в эксплуатацию в сроки, установленные договором о долевом участии в строительстве, не может служить основанием для взыскания с застройщика неустойки за просрочку строительства.

Помимо взыскания неустойки и компенсации морального вреда, гражданское законодательство предусматривает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом и договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). По данному основанию гражданами чаще всего заявляются требования, связанные с оплатой съемного жилья за период просрочки строительства.

При рассмотрении таких требований следует учитывать, что при наличии иного пригодного для проживания жилого помещения отсутствуют достаточные основания для взыскания в пользу дольщика расходов, связанных с арендой жилого помещения в связи с просрочкой завершения строительства квартиры.

Так, У.О.А. обратилась в Октябрьский районный суд г. Калининграда с иском к ООО, указав, что ей принадлежат права требования по инвестиционному договору от 25.05.2005, заключенному с ответчиком. В нарушение п. 1.4 договора в запланированный срок окончания строительства - 3-й квартал 2005 г. дом построен и сдан в эксплуатацию не был. В связи с этим просила взыскать в ее пользу с ответчика в соответствии с Законом РФ “О защите прав потребителей“ неустойку в размере 6576270 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, а также убытки, понесенные в связи с необходимостью аренды трехкомнатной квартиры, в размере 151665,66 рубля в виде арендной платы, оплаты коммунальных платежей и потребленной электроэнергии (дело N 2-1484/06).

Судом было вынесено решение, которым исковые требования У.О.А. удовлетворены частично - с ответчика в пользу истицы взыскана неустойка за неисполнение обязательств в размере 45000 рублей, причиненные ей убытки в размере 128700 рублей, компенсация морального вреда в размере 1000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 3000 рублей. При этом суд исходил из того, что истица продала 17 января 2005 г. принадлежащую ей трехкомнатную квартиру, с 29 июля 2005 г. заключила договор аренды равнозначного жилого помещения - трехкомнатной квартиры по ул. Радистов в г. Калининграде с оплатой 300 долларов США ежемесячно, в которой проживает вместе с супругом и дочерью, а поэтому понесенные ею расходы по оплате арендных платежей за период с октября 2005 г. по декабрь 2006 г. подлежат взысканию с ответчика.

Судебная коллегия решение суда в части взыскания с ООО в пользу У.О.А. убытков в размере 128700 рублей отменила и вынесла в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований У.О.А. отказала.

В кассационном определении судебная коллегия указала, что суд, разрешая в этой части иск, не учел, что у истицы и членов ее семьи имеется иное пригодное для проживания жилое помещение. Истица У.О.А., ее супруг У.Ю.В., дочь У.А.Ю. зарегистрированы в двухкомнатной квартире общей площадью 59,6 кв. м, жилой площадью 32,7 кв. м, расположенной по ул. Г. Димитрова в г. Калининграде, собственником которой является У.В.И. (мать У.Ю.В.), и вправе были проживать в данном жилом помещении.

Поэтому при таком положении, когда у семьи истицы имеется для проживания иное жилое помещение, достаточных оснований ко взысканию в ее пользу понесенных расходов за наем вышеуказанной трехкомнатной квартиры как убытков, причиненных ей по вине ответчика, у суда не имелось.

При невыполнении застройщиком работ по договору долевого участия в строительстве гражданин в силу ст. 739 (ч. 3 ст. 740), ч. 4 ст. 504 ГК РФ вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения требований, а если требование добровольно не удовлетворено - на момент вынесения решения судом.

Так, решением Ленинградского районного суда г. Калининграда были удовлетворены требования К.А.А. о взыскании с ООО 2724750 рублей убытков в виде расходов, которые она должна будет произвести для восстановления своего нарушенного права на приобретение квартиры (дело N 2-2793/07).

Суд при вынесении решения обоснованно исходил из того, что ответчик отказался от исполнения своих обязательств по заключенному с истицей договору долевого участия в строительстве из-за невозможности согласования проектной документации на строительство дома, и поэтому восстановление нарушенного права истицы возможно лишь через возмещение ей расходов, которые она понесет при приобретении аналогичной квартиры в настоящее время. Расчет убытков был произведен судом на основании отчета о рыночной стоимости квадратного метра жилья в новостройках г. Калининграда, сделанной работающим по лицензии специалистом-оценщиком.

Судебная коллегия оставила решение суда без изменения, кассационную жалобу ООО - без удовлетворения.

При удовлетворении требований граждан о взыскании с застройщиков денежных средств по данной категории дел судам также следует учитывать, что часть 6 статьи 13 Закона РФ “О защите прав потребителей“ предусматривает взыскание с застройщика штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование. При этом возможность снижения данного штрафа на основании ст. 333 ГК РФ действующим гражданским законодательством не предусматривается.

Во многих случаях после получения в собственность построенного объекта долевого строительства (квартиры) гражданами - участниками долевого строительства предъявляются в суд требования к застройщику о перерасчете договорной цены в связи с уменьшением фактической площади квартиры, а также требования, связанные с некачественным строительством.

Определенные затруднения у судов вызывали споры о перерасчете договорной цены в связи с уменьшением фактической площади квартиры.

При разрешении вопроса о пересчете цены договора долевого участия в строительстве в связи с тем, что площадь построенной квартиры не соответствует площади квартиры, указанной в договоре, суду следует исходить из условий договора о порядке определения площади квартиры.

Так, П.В.В., П.Г.Г. обратились в Ленинградский районный суд г. Калининграда с иском к ООО, указывая, что 15 ноября 2004 г. между ними и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве 55-квартирного жилого дома по ул. Еловая Аллея в г. Калининграде, по которому истцы оплатили денежные средства в сумме, эквивалентной 40196 долларов США из расчета 520 долларов США за 1 кв. м квартирной площади и проектной площади квартиры в 77,3 кв. м. После регистрации за ними права собственности на квартиру было установлено, что фактическая площадь квартиры составляет 74,5 кв. м. В связи с этим просили взыскать излишне уплаченную сумму по договору в размере 41736,24 рубля за недостающие 2,8 кв. м жилья (дело N 2-585/07).

Судом вынесено решение, которым с ООО в пользу П.В.В., П.Г.Г. взыскана излишне уплаченная сумма по договору в размере 1490,58 рубля исходя из размера переплаты за 0,1 кв. м площади квартиры.

Определением судебной коллегии решение суда в данной части изменено - размер взысканной с ООО в пользу П.В.В., П.Г.Г. излишне уплаченной денежной суммы увеличен до 21613,85 рубля.

При этом судебная коллегия указала, что в соответствии с условиями договора ООО должен был передать в собственность П-ых двухкомнатную квартиру общей площадью 77,3 кв. м (п. 2.4), в том числе жилая комната - 18,6 кв. м, жилая комната - 13,8 кв. м, кухня - 16,4 кв. м, ванная комната и туалет - 10,3 кв. м, коридор - 16,8 кв. м, лоджия - 2,8 кв. м (площадь лоджии учитывалась с коэффициентом 0,5 - 1,4).

П-ым же была передана квартира общей площадью 74,5 кв. м, в том числе жилая комната - 18,9 кв. м, жилая комната - 13,7 кв. м, кухня - 17,0 кв. м, ванная комната и туалет - 9,7 кв. м, коридор - 15,2 кв. м, при этом площадь лоджии (2,7 кв. м) в общую площадь квартиры включена не была.

Поскольку при определении цены договора площадь лоджии была учтена с коэффициентом 0,5, при окончательном расчете площадь лоджии также должна быть учтена с аналогичным коэффициентом, вследствие чего общая площадь квартиры (74,5 кв. м) с лоджией (с коэффициентом 0,5 - 1,35 кв. м) составила 75,85 кв. м. Т.е. переплата имела место за 1,45 кв. м площади (77,3 - 75,85).

Исходя из этого судебная коллегия на основании ст. 309 ГК РФ и с учетом положений п. 3.2 договора (согласно которому размер вклада дольщиков может быть изменен в сторону уменьшения или увеличения на основании фактической площади, определенной ФГУП “Калининградтехинвентаризация“ и внесенной в техпаспорт квартиры) пришла к выводу о неправильном определении судом первой инстанции размера излишне уплаченной ими денежной суммы.

Стоимость же 1,45 кв. м составила с учетом определенного договором курса доллара США 21613,85 рубля (1,45 кв. м x 520 дол. x 28,6651 рубля.).

Кроме того, судебной коллегией указано на необоснованность доводов кассационной жалобы П-ых о применении положений ЖК РФ к спорным правоотношениям по определению площади квартиры.

Удовлетворяя требования граждан по спорам, связанным с некачественным строительством, суды руководствовались ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей“, которой предусматривается, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнени“ работы;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

По данной категории дел судами в ряде случаев назначались строительно-технические экспертизы, а также принимались в качестве доказательств представлявшиеся истцами заключения специалистов по результатам строительно-технических исследований квартир (домов). При этом требования граждан не всегда признавались обоснованными.

Так, принимая решение о взыскании с застройщика в пользу гражданина стоимости работ по устранению строительных недостатков квартиры, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований гражданина о понуждении застройщика выполнить такие работы.

По вышеуказанному гражданскому делу N 2-141/07 Ленинградского районного суда г. Калининграда С.С.В., С.Т.А. просили суд одновременно о взыскании с застройщика (ИП М.К.О.) суммы в размере 163683 рублей на устранение недостатков, допущенных при строительстве указанной квартиры, и о понуждении ИП М.К.О. провести соответствующие работы по функционированию вентиляционных каналов в квартире.

Судом взыскано с предпринимателя М.К.О. в пользу С.С.В., С.Т.А. 163673 рубля. Требования о понуждении ответчика произвести указанные работы оставлены без удовлетворения.

Судебная коллегия согласилась с решением суда и в данной части, указав, что из актов КЛСЭ по результатам строительно-технического исследования квартиры усматривается, что взысканная судом стоимость устранения строительных недостатков определена с учетом имеющихся недостатков функционирования вентиляционных каналов. В связи с этим у суда отсутствовали основания для одновременного со взысканием указанной стоимости работ по устранению недостатков возложения на застройщика обязанности выполнить такие работы.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В качестве оснований для изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон статья 450 ГК предусматривает:

1) существенное нарушение договора другой стороной;

2) иные случаи, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В таких случаях договор может быть расторгнут только по решению суда.

Кроме того, часть 1 статьи 28 Закона РФ “О защите прав потребителей“ предусматривает возможность расторжения договора потребителем в случае, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы.

Следует отметить, что положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ предусматривают несколько иные основания для одностороннего отказа от исполнения договора и для расторжения договора в судебном порядке (ст. 9 Федерального закона).

При рассмотрении требований как участников долевого строительства, так и застройщиков о расторжении (изменении) договора суды обоснованно исходили из того, что неисполнение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве является основанием для удовлетворения требований гражданина - участника долевого строительства о расторжении этого договора.

Так, М. обратился в Светлогорский городской суд Калининградской области с иском к ООО и просил расторгнуть заключенный между ними 2 декабря 2004 г. договор “Об инвестировании строительства жилой квартиры в г. Светлогорске...“ и взыскать с ответчика уплаченную истцом во исполнение данного договора сумму в размере 1961127 рублей (дело N 2-285/06).

Признав установленным, что истец по данному договору выплатил денежные средства в полном объеме, а ответчик - ООО в установленный договором срок взятое на себя обязательство по передаче истцу квартиры в указанном в договоре жилом доме после окончания его строительства для оформления в собственность не выполнил, а также не удовлетворил заявление (претензию) М. от 26 апреля 2006 г. о расторжении договора и о возврате денежной суммы, суд правомерно исходя из условий договора и в соответствии с требованиями ст. 28 Закона РФ “О защите прав потребителей“ удовлетворил требования М.: данный договор расторг, взыскал с ответчика в его пользу выплаченные 1961127 рублей, возместив истцу также в порядке ст. 98 ГПК РФ понесенные судебные расходы по оплате госпошлины.

Учитывая, что допущенные застройщиком нарушения условий договора носят существенный характер, судебная коллегия оставила решение суда без изменения, кассационную жалобу ООО - без удовлетворения.

Также и неисполнение гражданином обязанности по оплате денежных средств по договору долевого участия в строительстве является основанием для расторжения договора и выселения из построенной по договору квартиры.

ООО обратилось в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к М.С.А. о расторжении договора на долевое участие в строительстве квартиры и выселении ее с членами семьи, указав, что 07.03.2003 между ООО и М.С.А. был заключен договор на долевое участие в строительстве трехкомнатной квартиры общей площадью 97,2 кв. м в доме по ул. Киевской - Великолукской г. Калининграда. Ответчица оплатила по договору 14332 евро и имела задолженность в размере 22488 евро. По соглашению с ответчицей ей был установлен срок погашения задолженности до 1 сентября 2005 г., однако и в этот срок она задолженность не погасила. В сентябре 2006 г. в связи с неисполнением условий договора направило ответчице уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, но ответчица и члены ее семьи квартиру не освободили (дело М 2-658/06).

Решением суда указанный договор на долевое участие в строительстве квартиры расторгнут, М.С.А. и члены ее семьи выселены из квартиры дома по ул. Киевской г. Калининграда.

Оставляя решение суда без изменения, судебная коллегия согласилась с доводами суда о том, что согласно п. 5.1 договора долевого участия в строительстве квартиры, заключенного между М.С.А. и ООО 07.03.2003, в случае просрочки оплаты очередной суммы инвестирования более 7 календарных дней ООО вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, возвратив инвестору ранее внесенную сумму.

Стоимость квартиры ответчицей М.С.А. оплачена не была. Фактически ею произведена оплата в сумме 14332 евро. Истцом предоставлялся ответчице срок для погашения задолженности, однако это также сделано не было. Поскольку факт существенного нарушения ответчицей принятых на себя обязательств по договору долевого участия нашел подтверждение в судебном заседании, суд обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Статья 451 ГК РФ предусматривает такое самостоятельное основание для изменения или расторжения договора, как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При применении данной нормы суд первой инстанции обоснованно посчитал, что увеличение сметной стоимости строительства не является основанием для удовлетворения требований застройщика о расторжении договора долевого участия в строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, Р.Т.Н. обратилась в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к ООО, указав, что по заключенному между ними договору долевого участия в реконструкции жилья от 05.02.2003 ответчик должен был выполнить свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию не позднее 4-го квартала 2003 г. Однако до настоящего времени эти обязательства не выполнены. Просила суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков окончания строительства.

ООО обратилось в суд со встречным иском к Р.Т.Н., в котором указало, что Р.Т.Н. не выполнила условия договора долевого участия по оплате второго взноса. Также указало, что строительство дома неоднократно приостанавливалось по требованиям жильцов дома, администрации Центрального района г. Калининграда, по причине проведения дополнительных технических экспертиз, по результатам которых потребовались дополнительные строительные работы по реконструкции дома. Это привело к увеличению сметной стоимости строительства, однако Р.Т.Н. не согласилась на изменение условий договора. Просило суд взыскать с Р. штрафные санкции за просрочку оплаты по договору и расторгнуть договор долевого участия в связи с существенным изменением обстоятельств (дело N 2-266/07).

Судом вынесено решение о взыскании с ООО в пользу Р.Т.Н. неустойки за нарушение сроков окончания строительства в размере 100000 (ста тысяч) рублей. Встречное исковое заявление ООО удовлетворено частично - взыскан с Р.Т.Н. в пользу ООО штраф за просрочку внесения второго взноса в размере 20000 (двадцати тысяч) рублей. В остальной части иска отказано.

Судебная коллегия согласилась с позицией суда, указав, что суд правильно основывался на положениях ч. 2 ст. 451 ГК РФ. Из существа заключенного между сторонами договора следует, что риск изменения обстоятельств, на которые ссылается ООО как на основание для расторжения договора, несет именно данное ООО, выступающее по договору в качестве застройщика. Р.Т.Н. как потребитель не может нести ответственность в виде расторжения с ней договора или изменения его существенных условий в части суммы сделки за отсутствие у застройщика необходимого пакета документов на проведение строительных работ, наличие споров с жильцами дома по поводу реконструкции, необходимость проведения дополнительного объема работ при реконструкции. Данные обстоятельства застройщик был должен и мог предвидеть при заключении договора.

При рассмотрении требований участников договора долевого участия в строительстве о расторжении (изменении) этого договора судам также необходимо проверять соблюдение сторонами положений ч. 2 ст. 452 ГК РФ, предусматривающей досудебный порядок изменения или расторжения договора.

В случае установления нарушения стороной досудебного порядка урегулирования спора судам следует возвращать исковое заявление по основанию, предусмотренному подп. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, или, если это выяснилось после принятия иска к производству, оставлять его без рассмотрения по подп. 1 ст. 222 ГПК РФ.

Так, встречное исковое заявление застройщика о расторжении договора долевого участия обоснованно возвращено судьей в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Центральным районным судом г. Калининграда было принято к производству исковое заявление К.С.В. к ООО об исполнении обязательств по договору долевого участия в реконструкции чердачного пространства, взыскании неустойки и морального вреда (дело N 2-2522/06).

Ответчиком было подано встречное исковое заявление о расторжении заключенного с К.С.В. договора долевого участия.

Судья правильно вынес определение о возвращении встречного искового заявления на основании подп. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ исходя из следующего.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: после слов “досудебный порядок урегулирования спора“ ошибочно добавлены слова “досудебный порядок“.

В силу ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок. ООО не обращалось к К.С.В. с предложением расторгнуть договор долевого участия в реконструкции чердачного пространства, следовательно, досудебный порядок урегулирования спора досудебный порядок по встречным исковым требованиям соблюден не был.

Анализируя практику применения судами § 2 гл. 9 ГК РФ (недействительность сделок) в отношении договоров долевого участия в строительстве, следует отметить, что судами данные нормы в целом применяются правильно.

Так, отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о расторжении инвестиционного договора, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истицей не представлено достаточных доказательств заключения оспариваемой сделки под влиянием заблуждения и на крайне невыгодных условиях.

Я.Л.Г. обратилась в Октябрьский районный суд г. Калининграда с иском к ООО, указав, что 30 декабря 2003 г. между нею и ООО был заключен инвестиционный договор, согласно которому застройщик ООО организует, а Я.Л.Г. финансирует строительство офисного помещения площадью по проекту 53,8 кв. м, расположенного в цокольном помещении пятиэтажного жилого дома по ул. Саратовской в г. Калининграде. Ответчик при заключении договора предоставил ей недостоверную информацию о наличии возможности строительства отапливаемого офисного помещения, нарушил сроки строительства. 1 июля 2005 г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора. Кроме того, между ними было заключено дополнительное соглашение от 16 сентября 2005 г. к договору от 30 декабря 2003 г., по которому внесенные ранее денежные средства считаются уплаченными по договору за однокомнатную квартиру и ей необходимо было доплатить сумму, эквивалентную 13000 долларов США, в срок до 20 октября 2005 г. Опасаясь неправомерных действий застройщика, истица оставшуюся сумму не внесла. Полагала, что при заключении соглашения от 1 июля 2005 г. о расторжении договора и дополнительного соглашения от 16 сентября 2005 г. она была введена в заблуждение, ссылалась, что ее фактически вынудили заключить такие соглашения на крайне невыгодных для нее условиях. В связи с этим просила признать данные соглашения недействительными.

ООО во встречном иске указало, что 30 декабря 2003 года между ООО и истицей был заключен инвестиционный договор на строительство офисного помещения. 1 июля 2005 года указанный договор был расторгнут по соглашению сторон вследствие невозможности использования нежилого помещения по назначению в связи с отказом в согласовании отопления объекта договора. 16 сентября 2005 г. между сторонами был заключен новый договор, оформленный в виде дополнительного соглашения, по которому истица стала являться инвестором строительства однокомнатной квартиры и обязана была в срок до 20 октября 2005 г. оплатить денежные средства в размере рублевого эквивалента 13000 долларов США. Поскольку Я.Л.Г. эту сумму не оплатила, просило признать инвестиционный договор от 30 декабря 2003 года и дополнительное соглашение о 16 сентября 2005 года расторгнутыми (дело N 2-523/06).

Решением суда инвестиционный договор, заключенный между Я.Л.Г. и ООО 30 декабря 2003 г., и дополнительное соглашение N 1 от 16 сентября 2005 г. к инвестиционному договору от 30 декабря 2003 г. признаны расторгнутыми; в удовлетворении остальной части исковых требований Я.Л.Г. отказано.

В кассационной инстанции решение суда было оставлено без изменения, кассационная жалоба Я.Л.Г. - без удовлетворения.

Так, требования Я.Л.Г. о признании соглашения о расторжении инвестиционного договора недействительным основаны на ст. 178 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой (ст. 166 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела истица не отрицала, что при подписании соглашения о расторжении договора она понимала, что договор расторгается потому, что оборудование газового и электрического отопления в спорном нежилом помещении не представляется возможным. При расторжении договора Я.Л.Г. не обсудила возможность изменения договора, какого-либо волеизъявления на то, чтобы получить нежилые помещения без отопления, не изъявила. Ссылки же истицы на то, что в настоящее время она желает приобрести эти нежилые помещения, но уже с другими характеристиками - без отопления, не являются доказательством того, что при расторжении договора Я.Л.Г. действовала под влиянием заблуждения.

В дальнейшем Я.Л.Г. вновь изъявила желание вступить в договорные отношения с ответчиком, заключив 16 сентября 2005 г. самостоятельный договор на инвестирование строительства квартиры, по которому Я.Л.Г. обязана была доплатить застройщику денежные средства в размере 13000 долларов США в срок до 20 октября 2005 г. и такую оплату не произвела. В силу же п. 1.2 договора в случае невнесения денежных средств договор считается расторгнутым.

Суд первой инстанции, обоснованно применив последствия недействительности ничтожной сделки к договору членства в ЖСК, правильно взыскал внесенные по договору денежные средства с организации-подрядчика, непосредственно которой эти денежные средства были уплачены по указанному договору.

С.Е.А. обратилась в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к ЖСК, ООО, указав, что 02.08.2005 заключила с вышеназванным кооперативом договор членства в ЖСК с целью участия в долевом строительстве дома по ул. Л. Иванихиной в г. Калининграде и приобретения в этом доме квартиры. На основании указанного договора 02.08.2005 она внесла в кассу ООО денежные средства в сумме 247104 рублей. Считая указанный договор ничтожной сделкой, просила суд взыскать уплаченную по договору сумму и проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами (дело N 2-246/06).

Судом было вынесено решение о применении последствий недействительности договора членства С.Е.А. в ЖСК от 02.08.2005. С ООО в пользу С.Е.А. взысканы уплаченные по договору денежные средства в сумме 247104 рублей и проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами.

При вынесении решения суд первой инстанции основывался на том, что согласно ст. 121, 125 ЖК РФ договор членства в ЖСК не предусмотрен. Гражданин, желающий стать членом ЖСК, подает заявление в правление ЖСК, уплачивает вступительный взнос. Гражданин принимается в ЖСК после утверждения решения правления ЖСК о приеме общим собранием ЖСК. Порядок внесения и условия уплаты паевого взноса в ЖСК определяется уставом кооператива. Уставом ПЖСК предусмотрена уплата вступительного взноса в ЖСК в размере, эквивалентном 200 долларам США. Истица же вступительный взнос не уплачивала, в кооператив правлением не принималась, решение о ее вступлении в ЖСК общим собранием не утверждалось, договором о членстве это не предусмотрено. Средства, поименованные паевым взносом, истица уплатила в другую организацию. Таким образом, оспариваемый договор противоречит положениям ст. 121, 125 ЖК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

По смыслу же положений ст. 167, 430 ГК при недействительности договора в пользу третьего лица это лицо наравне с другими участниками сделки обязано возвратить все полученное по договору. Поскольку ООО приняло от С.Е.А. денежные средства по оспариваемой сделке, и, более того, уплата взносов на строительство дома членами ПЖСК непосредственно в ООО предусмотрена п. 3.3 договора генерального подряда на строительство многоквартирного жилого дома, заключенного 14.01.2005 между ООО и ПЖСК, суд правильно взыскал с ООО средства, внесенные С.Е.А. в кассу указанного предприятия.

Судебная коллегия с доводами суда согласилась и в указанной части оставила решение суда без изменения.

Определенные проблемы возникают у судов при рассмотрении требований граждан - участников долевого строительства, связанные с так называемыми “двойными“ продажами квартир, когда один и тот же объект долевого строительства (квартира) выступает предметом по двум и более договорам долевого строительства.

При разрешении таких правовых ситуаций судам необходимо учитывать положения ст. 398 ГК РФ, предусматривающей, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Также следует учитывать и ст. 302 ГК РФ, согласно которой если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В судах имели место как споры, когда построенная квартира уже передана в собственность третьему лицу, так и споры, когда квартира третьему лицу в собственность не передана, но на нее претендует более одного участника долевого строительства.

Так, в первом случае неисполнение застройщиком своей обязанности передать квартиру дольщику по договору долевого участия в строительстве в связи с ее продажей третьему лицу не может служить основанием для признания за дольщиком права собственности на эту квартиру.

Б.Н.Н. обратилась в Московский районный суд г. Калининграда с иском к ООО, указав, что 23.09.2003 она заключила договор с ООО о долевом участии в строительстве доли жилого дома в виде двухкомнатной квартиры, расположенной на 14-м этаже дома по ул. Багратиона - Эпроновской, проектной площадью 74,6 кв. м со строительным номером 67. По условиям договора она должна была оплатить стоимость квартиры в сумме, эквивалентной 34875 долларам США, а ООО должно было закончить строительство во 2-м квартале 2005 г. Однако в нарушение условий договора в установленный срок квартира ей в собственность передана не была, более того, данная квартира была продана С.Н.А., который затем продал ее К.В.М. Просила суд признать за ней право собственности на указанную квартиру, признать недействительными последующие сделки с указанной квартирой, взыскать с ООО неустойку за просрочку исполнения обязательств и компенсацию морального вреда.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: после слов “встречный иск о расторжении“ ошибочно добавлено слово “договора“.

ООО предъявило встречный иск о расторжении договора заключенного с Б.Н.Н. договора долевого участия в строительстве, указав, что в результате изменений, внесенных в проектную документацию дома, ООО не имеет возможности передать Б.Н.Н. квартиру, предусмотренную договором (дело N 2-200/07).

Решением суда с ООО в пользу Б.Н.Н. взысканы неустойка за просрочку исполнения обязательства в сумме 50000 рублей, компенсация морального вреда в сумме 20000 рублей, судебные расходы, расходы за коммунальные услуги и домофон в сумме 10000 рублей. В остальной части иска Б.Н.Н. отказано. ООО в удовлетворении иска отказано. С ООО в доход федерального бюджета взыскан штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Судебная коллегия, оставляя без изменения решение суда, указала, что действия ООО суд правильно расценил как односторонний отказ от исполнения заключенного с Б.Н.Н. договора. В то же время суд со ссылкой на ч. 3 ст. 450 ГК РФ ошибочно признал указанный договор расторгнутым, поскольку эта норма применяется, если односторонний отказ от исполнения договора допускается законом или соглашением сторон, что в данном случае отсутствует.

Поскольку в установленный договором срок квартира истице передана не была, суд в соответствии с Законом “О защите прав потребителей“ обоснованно взыскал в ее пользу неустойку и компенсацию морального вреда, а также обоснованно взыскал с ООО штраф в доход государства за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Признание за истицей права собственности на спорную квартиру и истребование ее из чужого незаконного владения, а также признание недействительными последующих сделок с указанной квартирой в данном случае в силу ст. 398 ГК РФ невозможно, поскольку квартира уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, и, кроме того, К.В.М. является добросовестным приобретателем квартиры, что также исключает возможность истребования у него спорной квартиры.

Во втором случае решение суда о признании права собственности на квартиру, затрагивающее интересы другого дольщика, не привлеченного к участию в деле, было отменено судом надзорной инстанции.

Так, С.Н.А. обратилась в Балтийский районный суд г. Калининграда к ООО, указав, что 2 декабря 2004 г. заключила с ООО договор на долевое строительство жилого дома по Октябрьской площади в г. Калининграде, предметом которого являлась двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м. Условия по оплате стоимости квартиры ею своевременно исполнены что подтверждается платежными документами. В соответствии с условиями договора срок окончания строительства определен ответчиком вторым кварталом 2005 г., однако это условие ООО не выполнило. С.Н.А. просила признать действительным договор от 2 декабря 2004 г. о совместной деятельности на долевое участие в строительстве жилого дома по Октябрьской площади в г. Калининграде и право собственности на квартиру в этом доме (дело N 2-133/06).

Решением Балтийского районного суда г. Калининграда от 8 февраля 2006 г. иск был удовлетворен, договор от 2 декабря 2004 г., заключенный между С.Н.А. и ООО, признан действительным, за истицей признано право собственности на квартиру в доме по Октябрьской площади в г. Калининграде.

Постановлением президиума Калининградского областного суда от 28 августа 2006 г. указанное решение суда было отменено по надзорной жалобе представителя Я.Е.П., не участвовавшей в деле, по тем основаниям, что последняя представила в суд надзорной инстанции договор о совместной деятельности на долевое инвестировании строительства от 21 ноября 2003 г., по условиям которого ей передается в собственность та же квартира. Дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Следует также отметить иные материально-правовые аспекты, имевшие место при рассмотрении споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве.

Так, у юридического лица, не привлекавшегося к участию в деле и не являвшегося стороной мирового соглашения, не возникает обязанностей по передаче квартиры по этому мировому соглашению.

Г.Г.Г. обратилась в Гурьевский районный суд Калининградской области с иском к М.И.М., ТСЖ, ООО, указав, что определением Балтийского районного суда г. Калининграда от 16 июля 2002 г. утверждено мировое соглашение, заключенное между Г.Г.Г. и ООО, по условиям которого в срок до конца третьего квартала 2002 г. ООО обязуется подготовить оформить в собственность Г.Г.Г. трехкомнатную кв. в д. по ул. Свободы в пос. Дружном Гурьевского района по договору с ТСЖ на долевое участие в строительстве 18-квартирного жилого дома. После утверждения мирового соглашения Г.Г.Г. была произведена оплата в кассу ООО стоимости квартиры в сумме 488250 рублей, в тот же день ООО передало эту сумму ТСЖ и был подготовлен проект договора на долевое участие в строительстве дома между матерью истицы Г.Е.И. (на основании выданной ею доверенности) и ТСЖ, от подписания которого ТСЖ уклонялось. В дальнейшем истица узнала о подписании 4 ноября 2002 г. договора на долевое участие в строительстве дома между ТСЖ и М.И.М. и просила признать недействительным этот договор и выселить М.И.М. с членами его семьи без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета.

Г.Е.И. обратилась с самостоятельным иском о признании за ней права собственности на 16,09 доли д. по ул. Свободы в пос. Дружном Гурьевского района Калининградской области (дело N 2-3/06).

Судом было вынесено решение об отказе Г.Г.Г. и Г.Е.И. в удовлетворении исковых требований.

Рассматривая кассационные жалобы истиц, судебная коллегия, оставляя без изменения решение суда, указала, что в соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Предметом мирового соглашения, заключенного между Г.Г.Г. и ООО и утвержденного определением Балтийского районного суда г. Калининграда от 16 июля 2002 г., является оказание услуги по подготовке и оформлению в собственность Г.Г.Г. трехкомнатной кв. в д. по ул. Свободы в пос. Дружном Гурьевского района Калининградской области по договору с ТСЖ. 17 июля 2002 г. Г.Г.Г. внесла в кассу ООО в оплату стоимости квартиры 488250 рублей.

В то же время Балтийским районным судом г. Калининграда ТСЖ не привлекалось к участию в деле и не являлось стороной мирового соглашения, в связи с чем у ТСЖ не возникло обязанности перед Г.Г.Г. по передаче ей квартиры в собственность, и Г.Е.И. не приобрела право собственности на долю в доме в соответствии с площадью квартиры.

Сам по себе факт внесения Г.Г.Г. денежных средств на основании договора об оказании услуг в покупке квартиры не свидетельствует о заключении между Г.Г.Г. и ТСЖ договора на долевое участие в строительстве 18-квартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах договором от 4 ноября 2002 г. между М.И.М. и ТСЖ на долевое участие в строительстве дома, по условиям которого спорная квартира передается в собственность дольщика, права истиц не нарушаются.

Мэрия г. Калининграда и администрация Октябрьского района г. Калининграда в силу требований ст. 322 ГК РФ обоснованно не привлечены судом к солидарной ответственности по договору долевого участия в строительстве, участником которого они не являются.

Т.А.З. обратилась в Черняховский городской суд Калининградской области с иском, указав, что 28 декабря 2002 г. она заключила с ООО договор на долевое участие в строительстве дома, по которому ей должна быть построена квартира общей площадью 58,8 кв. м к 1 сентября 2003 года. ООО не исполнил своих обязательств по договору и должен возвратить ей внесенные денежные средства, а также выплатить неустойку. Кроме того, полагала, что ответственность за неисполнение ООО своих обязательств по договору должна быть возложена также и на мэрию г. Калининграда и администрацию Октябрьского района г. Калининграда, т.к. эти муниципальные органы являлись заказчиками реконструкции муниципального жилья - общежития по ул. Радищева, разрешили строительство, надлежащим образом не утвердив необходимых документов, а затем не контролировали действия ООО, запретили строительство и расторгли договорные отношения с ООО (дело N 2-453/06).

Суд вынес решение, которым с ООО в пользу Т.А.З. взыскано 470344 рублей, неустойка в размере 100000 рублей, компенсация морального вреда в размере 20000 рублей. В остальной части иска отказано. В иске Т.А.З. к мэрии г. Калининграда и администрации Октябрьского района г. Калининграда о взыскании убытков и компенсации морального вреда отказано.

Судебная коллегия с решением суда согласилась исходя из того, что не установлено обстоятельств, исключающих ответственность ООО за неисполнение договорных обязательств перед истицей, либо для взыскания в ее пользу убытков, причиненных неисполнением договора, с иных лиц. Мэрия г. Калининграда и администрация Октябрьского района г. Калининграда в силу требований ст. 322 ГК РФ не могут быть привлечены к солидарной ответственности, их солидарная ответственность перед Т.А.З. не предусмотрена ни договором от 28 декабря 2002 г., ни законом. Кроме того, указанные ответчики стороной договора долевого участия не являлись, каких-либо обязательств перед истицей не имели.

Что касается применения судами процессуальных норм при рассмотрении данной категории дел, то необходимо отметить следующие имевшие место нарушения процессуального законодательства.

В соответствии со ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, нед“еспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд.

Светлогорский межрайонный прокурор в порядке ст. 45 ГПК РФ обратился в суд в интересах граждан - участников долевого строительства с иском к администрации Светлогорского городского округа (СГО) и ООО с требованиями о понуждении администрации СГО выполнить договорные отношения и принять у ООО в эксплуатацию 60-квартирный жилой дом, расположенный в г. Светлогорске, ул. Новая, и о понуждении ООО передать дольщикам все необходимые документы для регистрации права собственности на квартиры.

Светлогорским городским судом данное исковое заявление было принято к производству, назначено к рассмотрению и 27.02.2007 определением суда оставлено без рассмотрения в связи с повторной неявкой сторон в судебное заседание (дело N 2-187/07).

Определение суда об оставлении искового заявления без рассмотрения кем-либо обжаловано не было.

Вместе с тем из материалов дела не усматривается, что указанное заявление было подано прокурором в интересах граждан, которые по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могли сами обратиться в суд.

В таком случае прокурор в порядке ст. 45 ГПК РФ в суд обращаться не может, в связи с чем суду следовало отказать прокурору в принятии искового заявления на основании подп. 1 п. 1 ст. 134 ГПК РФ или прекратить производство по делу по подп. 1 ст. 220 ГПК РФ.

А.В.И. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к ООО, указав, что в 2002 г. он заключил с ООО договор о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Суворова - Нансена г. Калининграда. Позднее он обнаружил, что в тексте данного договора в качестве стороны было ошибочно указано не ООО, а ООО ТК, в связи с чем просил суд изменить указанный договор о долевом участии в строительстве жилого дома и считать стороной данного договора ООО.

Представителем ООО ТК было направлено в суд заявление, в котором он просил оставить иск без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.

Определением Балтийского районного суда г. Калининграда от 16 февраля 2007 г. исковое заявление А.В.И. было оставлено без рассмотрения (дело N 2-232/07).

На данное определение А.В.И. была подана частная жалоба, и кассационным определением Калининградского областного суда определение Балтийского районного суда г. Калининграда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в связи с существенным нарушением судом норм процессуального права.

Так, исковое заявление А.В.И. было принято судом к производству, при этом вопрос о возвращении иска по причине несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора судом в соответствии со ст. 135 ГПК РФ не разрешался. Оставление иска А.В.И. без рассмотрения было произведено судьей при подготовке дела к судебному разбирательству, однако данное действие не соответствует задачам подготовки дела к судебному разбирательству, перечисленным в ст. 148 ГПК РФ, и не указано в ст. 150 ГПК РФ в числе действий, которые судья вправе совершать при подготовке дела к судебному разбирательству.

Поэтому ходатайство представителя ответчика об оставлении иска без рассмотрения могло быть рассмотрено судом только в судебном заседании с извещением сторон и с выяснением их мнения относительно данного ходатайства. В то же время из материалов дела следует, что судебное заседание по данному делу судьей не назначалось, протокол судебного заседания не составлялся, мнение лиц, участвующих в деле, относительно ходатайства об оставлении истца без рассмотрения не выяснялось.

Иногда условиями договора долевого участия в строительстве предусматривается обязательный досудебный порядок урегулирования спора по требованиям о взыскании неустойки за просрочку строительства.

В таких случаях суду следует иметь в виду, что при повторном обращении гражданина в суд с требованиями о взыскании неустойки за иной период, нежели при первоначальном обращении в суд, у гражданина отсутствует обязанность по направлению застройщику повторной претензии.

Так, определением судьи Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 мая 2007 г. было возвращено В.Д.А., Е.Ю. исковое заявление к ЗАО о взыскании неустойки и компенсации морального вреда. При этом суд исходил из того, что пунктом 10.1 договора долевого участия в строительстве установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем направления письменной претензии, до подачи иска о взыскании неустойки за период с 1 апреля 2006 г. по 1 августа 2006 г. и компенсации морального вреда В-ми была направлена претензия от 2 августа 2006 г., а по настоящему иску доказательств направления претензии не представлено.

С такими выводами судебная коллегия не согласилась, отменила определение судьи и передала вопрос о принятии искового заявления на новое рассмотрение, указав, что В-ми в связи с нарушением застройщиком сроков строительства многоквартирного жилого дома направлялась ответчику соответствующая претензия от 2 августа 2006 г., после чего судом было рассмотрено по существу дело по иску В-ых о взыскании неустойки за период с 1 апреля 2006 г. по 1 августа 2006 г. и компенсации морального вреда.

В настоящее время В-ми заявлены исковые требования о взыскании неустойки за последующий период времени (начиная со 2 августа 2006 г.) и компенсации морального вреда.

Принимая во внимание длящийся характер нарушения прав В-ых, у последних отсутствовала обязанность по направлению повторной претензии, в связи с чем выводы судьи о необходимости представления дополнительных доказательств соблюдения истцами установленного договором обязательного досудебного порядка урегулирования спора не основаны на законе.

При утверждении мирового соглашения судом в качестве стороны мирового соглашения было неправомерно указано лицо, не участвующее в деле, не было выяснено, имеются ли иные лица, чьи интересы могут быть нарушены мировым соглашением, кроме того, условия мирового соглашения заранее неисполнимы, что повлекло отмену определения суда.

Так, истица Е.Н.Н. обратилась в Ленинградский районный суд с иском к ЖСК о понуждении заключить договор на инвестирование строительства и передать в собственность квартиру дома по ул. Г. Челнокова в г. Калининграде после ввода дома в эксплуатацию.

Привлеченный в процесс в качестве 3-го лица К.А.И. также обратился в суд с иском к ЖСК с требованием о передаче в собственность вышеуказанной квартиры после сдачи дома в эксплуатацию (дело N 2-273/07).

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 января 2006 года утверждено мировое соглашение, по условиям которого Е.Н.Н. и К.А.И. отказываются от заявленных исковых требований, а ЖСК обязуется в счет уплаченных денежных средств распределить Е.Н.Н. 1/2 доли квартиры в доме по ул. Челнокова в г. Калининграде (вместе с техническим этажом, обозначенным как квартира N 19). Вторая 1/2 доли указанной квартиры распределяется и передается согласно мировому соглашению пайщику Ю.И.В. в счет уплаченных им денежных средств. ЖСК также обязалось передать в собственность К.А.И. квартиру в доме по ул. Челнокова в г. Калининграде и подписать акты приема-передачи вышеуказанных квартир в течение десяти дней после вступления в законную силу определения суда, которым утверждено мировое соглашение.

Производство по делу было прекращено в связи с заключением мирового соглашения и отказом истцов от иска.

В кассационном порядке определение суда не обжаловалось.

В надзорной жалобе ЗАО просило определение суда отменить, указав что данное ЗАО признано потерпевшим и имеет право на возмещение убытков по уголовному делу, по обвинению К.Ю.М. - бывшего председателя правления ЖСК в совершении преступления, предусмотренного ст. 159, ч. 4 УК РФ. В рамках же данного уголовного дела этим же судом по ходатайству следователя был наложен арест на ряд квартир, находящихся в указанном доме, в т.ч. на спорную квартиру.

Постановлением Президиума Калининградского областного суда от 19.06.2006 определение суда об утверждении мирового соглашения было отменено как принятое с существенным нарушением норм процессуального права (ст. 39 ГПК РФ), дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Одним из оснований к отмене определения послужило то, что в качестве участника мирового соглашения был указан Ю.И.В., который стороной по делу не являлся.

Также было установлено, что жилой дом по ул. Челнокова в г. Калининграде не построен, право собственности на него, в том числе и на квартиру, не зарегистрировано. При таких обстоятельствах условия мирового соглашения, предусматривающие обязанность ЖСК предоставить Е.Н.Н. и К.А.И. по 1/2 доли спорной квартиры с составлением актов передачи долей квартиры в течение десяти дней со дня вступления определения в законную силу, на законе не основаны и фактически заранее неисполнимы.

Кроме того, были признаны обоснованными доводы ЗАО о том, что выделение истцам спорной квартиры лишает ЗАО как кредитора ЖСК права на возмещение убытков в порядке, установленном ст. 15, 321 ГК РФ.

Аналогичные нарушения были допущены Ленинградским районным судом г. Калининграда по гражданскому делу N 2-274/07 по иску Ю.И.В. к ЖСК о признании права собственности на квартиру по договору на инвестирование строительства.

Приостановление судом производства по гражданскому делу до рассмотрения уголовного дела в отношении директора предприятия-застройщика судебной коллегией признано необоснованным.

П.Н.С., П.Т.В. и другие обратились с исками в Гурьевский районный суд Калининградской области к ООО о понуждении к выполнению договорных обязательств и компенсации морального вреда, указав, что ответчик не исполняет свои обязательства по договорам по долевому строительству жилого дома (дело N 2-97/06).

В процессе рассмотрения дела представителем ООО было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу по тем основаниям, что в отношении директора ООО Ч.А.М. возбуждено уголовное дело по ст. 159, ч. 3 УК РФ.

Определением суда от 22 марта 2006 г. данное ходатайство было удовлетворено, производство по делу приостановлено до рассмотрения уголовного дела в отношении Ч.А.М.

Судебная коллегия по частной жалобе П.Т.В. данное определение суда отменила и направила дело для рассмотрения по существу в тот же суд, указав, что суд ошибочно пришел к выводу, что препятствием к рассмотрению данного гражданского дела может являться возбужденное уголовное дело в отношении директора ООО Ч.А.М. Стороной по гражданскому делу Ч.А.М. не является. Исковые требования предъявлены истцами к юридическому лицу - ООО, которое и является ответчиком по делу.

По результатам данного обзора гражданская коллегия обращает внимание судей на указанные в обзоре правовые аспекты и рекомендует более тщательно подходить к решению правовых вопросов, возникающих как на стадии принятия искового заявления, так и при рассмотрении дела по существу и прекращении производства по делу.