Решения и постановления судов

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2007 N 18АП-793/2006 по делу N А47-6385/2006-10гк Исковые требования о взыскании долга по договору аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения удовлетворены, поскольку согласно части 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 февраля 2007 г. N 18АП-793/2006

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Фединой Г.А., судей Хасановой М.Т., Башариной Л.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания Табаринцевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Торгвест“ на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 по делу N А47-6385/2006-10гк (судья Демидова Т.А.), при участии от общества с ограниченной ответственностью “Торгвест“ Лезиной В.И. (доверенность от 01.02.2007),

установил:

комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - Комитет по управлению имущества) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Торгвест“ (далее - ООО “Торгвест“) о взыскании долга по договору аренды в размере 3217520 руб. и выселении из занимаемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 исковые требования Комитета по управлению имуществом удовлетворены, с ООО “Торгвест“ в пользу Комитета взыскано 847563 руб., из которых 394447 руб. основной долг, 6198 руб. пени, 146918 руб. арендная плата за фактическое пользование нежилым помещением, 300000 руб. неустойка.

ООО “Торгвест“ обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда первой инстанции, указывая при этом на нарушение судом норм материального и процессуального права. В обоснование доводов о необходимости отмены решения заявитель в жалобе указывает на то, что договор аренды нежилого помещения от 22.03.2005 был расторгнут не 16.04.2006, а 31.07.2006, в этот же день спорное нежилое помещение было им передано лицу, указанному Комитетом по управлению имуществом (УЖКХ г. Оренбурга), что подтверждает акт приема-передачи нежилого объекта. Исходя из этого, по мнению заявителя, суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика плату за фактическое пользование помещением в период с 31.07.2006 по 17.09.2006. По изложенным основаниям, по мнению заявителя, суд необоснованно взыскал с ответчика неустойку, установленную договором, а размер пени определил неверно. Кроме того, в апелляционной жалобе заявитель указывает на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в том, что к участию в рассмотрении дела не было привлечено товарищество собственников жилья “Мир“, которому суд обжалуемым решением обязал ответчика передать спорное нежилое помещение.

Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Торгвест“ - без удовлетворения. Также указал, что акт приема-передачи нежилого помещения, на который ссылается ООО “Торгвест“ в апелляционной жалобе, ответчик в суд первой инстанции не представлял, в связи с чем суд апелляционной инстанции, по мнению истца, в силу требований ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ не должен принимать данный документ в качестве доказательства. Также в отзыве Комитет по управлению имуществом указал, что считает взыскание с ответчика неустойки правильным и соответствующим условиям договора.

В судебном заседании представитель ООО “Торгвест“ доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга в судебное заседание не явился, истец был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы.



Проверив в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 по делу N А47-6385/2006-10гк подлежит изменению в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

22.03.2005 между Комитетом, (арендодателем), товариществом собственников жилья “Мир“ (балансодержателем) и ООО “Торгвест“ (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Томилинская/Самолетная, 251/5 и представляющего собой встроенное нежилое помещение общей площадью 223,9 кв. м, расположенное на первом этаже в четырехэтажном жилом доме.

Согласно условиям договора (п. 3.3.9), арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца, в соответствии с прилагаемым к договору расчетом арендной платы, обязан вносить в кассу арендодателя или перечислять на его расчетный счет арендную плату за пользование объектом (л.д. 7 об.).

В силу п. 6.3.2. договора он подлежит расторжению в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы (л.д. 9).

В соответствии с п. 7.2 договора, при наличии у арендатора задолженности по арендной плате два месяца и более, арендодатель отказывается от исполнения договора. Договор считается расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 31.03.2006 Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга направил ООО “Торгвест“ претензию от 30.03.2006, в которой указал на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору аренды от 20.03.2005 и предупредил ответчика о том, что в случае непогашения имеющейся задолженности до 15.04.2006 договор считается расторгнутым с 15.04.2006 (л.д. 13, 14). Также в претензии было указано на то, что в случае нарушения ООО “Торгвест“ срока освобождения помещения ему будет начислена неустойка в установленном договором порядке.



Ответчик не оспаривал факт получения данной претензии 10.04.2006, а также наличия задолженности по арендной плате.

Поскольку истец действовал в порядке, установленном договором от 22.03.2005, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор расторгнут претензией Комитета по управлению имуществом от 30.03.2006 с 15.04.2006.

В срок, установленный претензией, ответчик долг не погасил, каких-либо доказательств оплаты задолженности по арендной плате за период с 01.03.2005 по 15.04.2006 не представил, факт наличия задолженности за указанный период при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не оспаривал. При таких обстоятельствах, суд правильно определил, что с ООО “Торгвест“ в пользу Комитета по управлению имуществом подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.03.2005 по 15.04.2006.

При этом произведенный судом первой инстанции расчет долга ООО “Торгвест“ по арендной плате за период с 01.03.2005 по 15.04.2006 (394447 руб.) не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Согласно Расчету арендной платы, являющемуся в силу п. 1.9 договора от 22.03.2005 неотъемлемой частью данного договора, арендная плата за пользование нежилым помещением составляет 28997 руб. в месяц (л.д. 10). В расчете размера задолженности, представленном представителем ООО “Торгвест“ суду апелляционной инстанции, ответчиком не оспаривается ни указанный размер арендной платы за месяц, ни возникновение долга с 01.03.2005.

Таким образом, размер арендной платы за пользование спорным нежилым помещением за период с 01.03.2005 по 15.04.2006 составляет 391459,5 руб. (28997 x 13,5 месяца).

Обжалуемым решением суда первой инстанции с ответчика в пользу истца взыскана плата за фактическое пользование жилым помещением за период с 16.04.2006 по 17.09.2006 в размере 146918 руб. Решение Арбитражного суда Оренбургской области в указанной части не может быть признано обоснованным по следующим основаниям.

ООО “Торгвест“ к апелляционной жалобе приложило копию акта приема-передачи нежилого объекта - встроенного нежилого помещения, расположенного в г. Оренбурге по ул. Томилинская/Самолетная, 251/5, общей площадью 223,9 кв. м. Согласно указанному акту ООО “Торгвест“ 31.07.2006 в соответствии с договором аренды от 22.03.2005 передало данное нежилое помещение УЖКХ г. Оренбурга.

При этом в апелляционной жалобе заявитель указал на то, что помещение было им передано во исполнение распоряжения Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга от 09.08.2006.

В судебном заседании ООО “Торгвест“ представляло на обозрение суду апелляционной инстанции подлинник указанных акта приема-передачи от 31.07.2006 и распоряжения от 09.08.2006.

В обоснование уважительности причин невозможности представления данных документов в суд первой инстанции представитель ООО “Торгвест“ пояснил суду апелляционной инстанции, что между сторонами до обращения истца в суд была достигнута договоренность о том, что задолженность будет погашена ООО “Торгвест“ в добровольном порядке, то есть не возникнет необходимости разрешения спора в суде. После достижения данной договоренности руководитель ООО “Торгвест“ уехал в командировку, однако истец обратился в суд с иском.

Поскольку отмеченные доказательства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает необходимым принять указанные доказательства.

Несмотря на возложение положениями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ на каждое лицо, участвующее в деле, обязанности доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, Комитет по управлению имуществом не представил каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика о том, что спорное нежилое помещение было им в соответствии с договором аренды от 22.03.2005 г. передано 31.07.2006.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию плата за фактическое пользование нежилым помещением за период с 16.04.2006 по 31.07.2006, размер которой составляет 101489,5 руб. (28997 руб. x 3,5 месяца).

ООО “Торгвест“ в представленном суду апелляционной инстанции расчете суммы задолженности отразило период взыскания (с 01.03.2005 по 31.07.2006) и общую сумму арендной платы (492949 руб.), однако при этом также указало на то, что согласно имеющейся в материалах дела справке истца ответчик погасил часть задолженности в размере 113000 руб., исходя из чего общая сумма задолженности, по мнению ответчика, должна быть уменьшена на 113000 руб.

Приведенный расчет ООО “Торгвест“ суд апелляционный инстанции не может признать правильным в связи со следующим.

Согласно п. 4.6 договора аренды от 22.03.2005 (л.д. 8 об.) поступающие по настоящему договору платежи при наличии долга (и соответственно пени) по арендной плате за предшествующие платежные периоды, засчитываются в первую очередь в счет погашения пени, затем долга, начиная с первого месяца неуплаты, и далее уже текущих платежей (независимо от того, что указано в платежных документах).

Комитет по управлению имуществом при уточнении исковых требований представил расчет (л.д. 29), из которого следует, что у ООО “Торгвест“ имелся долг по арендной плате за период с ноября 2004 г. В октябре и ноябре 2005 г. истцу от ответчика в счет арендной платы поступило соответственно 10000 руб. и 103000 руб.

Из данного расчета следует, что указанные суммы, перечисленные ответчиком, Комитет по управлению имуществом в порядке, установленном договором аренды, засчитал в счет погашения задолженности ответчика за период с ноября 2004 г. по февраль 2005 г. включительно, которая составила 115988 руб. (28977 руб. x 4 месяца).

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что путем перечисления 113000 руб. ответчик погасил часть задолженности именно за период с 01.03.2005 по 31.07.2006, ООО “Торгвест“ не представило ни суду первой инстанции (что подтверждается материалами дела), ни суду апелляционной инстанции.

Пунктом 5.5 договора аренды устанавливалось, что в случае нарушения арендатором сроков освобождения объекта в связи с расторжением договора аренды, предусмотренных настоящим договором или распоряжением арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере пяти процентов от годовой суммы арендной платы за каждый просроченный день, в соответствии с уведомлением.

Как указывалось ранее, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 22.03.2005 был расторгнут в порядке, установленном данным договором, с 15.04.2006. В претензии от 30.03.2006 Комитет по управлению имуществом установил ООО “Торгвест“ срок, в течение которого ответчик должен был передать помещение балансодержателю (в течение двух дней с момента расторжения договора). Ответчик помещение не передал.

Таким образом, являются обоснованными заявленные истцом требования о взыскании с ООО “Торгвест“ в пользу истца установленного договором штрафа. При этом срок задержки передачи помещения после расторжения договора должен исчисляться с 19.04.2006 (как указано истцом в иске, с уточнениями от 15.09.2006) по 31.07.2006 (даты передачи ответчиком помещения), что составляет 104 дня. Согласно Расчету арендной платы, являющемуся в силу п. 1.9 договора от 22.03.2005 неотъемлемой частью данного договора, арендная плата за пользование нежилым помещением составляет 347964 руб. в год (л.д. 10). Таким образом, сумма штрафа составляет 1809412,8 руб. (5 % x 347964 руб. x 104 дня).

Несмотря на то, что суд при расчетах суммы штрафа исходил из размера просрочки в 151 день (с 19.04.2006 по 17.09.2006), что в силу изложенных выше обстоятельств дела является неверным, решение в данной части отмене не подлежит, поскольку, оценив степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции обоснованно применил положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снизил размер неустойки до 300000 руб.

Согласно п. 3.3.9 договора, арендатор ежемесячно до 15 числа текущего месяца, в соответствии с прилагаемым к договору расчетом арендной платы, обязан вносить в кассу арендодателя или перечислять на его расчетный счет арендную плату за пользование объектом (л.д. 7 об.).

Пунктом 5.2.1 договора аренды устанавливалось, что “в случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы месячной арендной платы“.

Комитет по управлению имуществом в исковых требованиях просил взыскать с ответчика пени за период с 16.04.2005 по 17.09.2006. Суд первой инстанции данные требования удовлетворил, взыскав пени в размере 6198 руб. Однако так как 31.07.2006 помещение ответчиком были передано, пени должны быть начислены за период с 16.04.2005 по 30.07.2006.

Представитель ООО “Торгвест“ представил суду апелляционной инстанции расчет сумм пени, которые, по его мнению, должны быть начислены на сумму задолженности. Указанный расчет не может быть признан правильным, поскольку является неверным.

Исходя из приведенных выше условий договора, пени рассчитываются следующим образом: одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на каждый день просрочки, от суммы месячной арендной платы. Период, за который должны быть начислены пени, - с 19.04.2005 по 30.07.2006. В данный период действовали различные ставки рефинансирования: с 15.06.2004 по 25.12.2005 - 13 % (телеграмма Центрального банка РФ от 11.06.2004 N 1443-у), с 26.12.2005 по 25.06.2006 - 12 % (телеграмма Центрального банка РФ от 23.12.2005 N 1643-у), с 26.06.2006 - 11,5 % (телеграмма Центрального банка РФ от 23.06.2006 N 1696-у). Применяя данные ставки к спорному периоду, размер пени составит: с 16.04.2005 по 25.12.2005 - 2946 руб. (исходя из ставки рефинансирования 13 %), с 26.12.2005 по 25.06.2006 - 2111 руб. (исходя из ставки рефинансирования 12 %), с 26.06.2006 по 03.07.2006 - 389 руб. (исходя из ставки рефинансирования 11,5 %).

Таким образом, общая сумма пени составляет 5446 руб.

В связи с изложенным, общая сумма задолженности по договору аренды от 22.03.2005, подлежащая взысканию с ООО “Торгвест“ в пользу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга, равна 798395 руб., из которых 391459,5 руб. - арендная плата за пользование спорным нежилым помещением за период с 01.03.2005 по 15.04.2006, 101489,5 руб. - плата за фактическое пользование нежилым помещением за период с 16.04.2006 по 31.07.2006 г., 5446 руб. - пени за нарушение сроков внесения арендной платы, 300000 руб. - установленная договором неустойка за нарушение сроков освобождения помещения в связи с расторжением договора.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что суд обжалуемым решением обязал ответчика передать спорное нежилое помещение товариществу собственников жилья “Мир“, однако оно к участию в деле не привлекалось, несмотря на то, что являлось стороной договора аренды от 22.03.2005. Таким образом, по мнению заявителя, суд принял решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в рассмотрении дела.

Также ООО “Торгвест“ в жалобе указывает на то, что решение в части выселения ответчика из занимаемого спорного нежилого помещения является неверным, поскольку ООО “Торгвест“ освободило помещение 31.07.2006, что подтверждается актом приема-передачи от 31.07.2006.

Приведенные доводы апелляционной жалобы не являются основанием к отмене обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции в части выселения ООО “Торгвест“ из спорного нежилого помещения и возложения на ответчика обязанности передать спорное нежилое помещение товариществу собственников жилья “Мир“ по следующим основаниям.

По условиям договора аренды от 22.03.2005 арендная плата за пользование помещением вносится арендодателем непосредственно арендодателю.

Обжалуемым решением суда первой инстанции на ответчика возложена обязанность передать спорное помещение товариществу собственников жилья “Мир“, которое являлось стороной договора аренды.

Из материалов дела следует, что ООО “Торгвест“ было извещено о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, однако не принимало участия ни в одном из судебных заседаний, не заявляло ходатайств о привлечении товарищества собственников жилья “Мир“ к участию в рассмотрении дела.

Кроме того, Комитет по управлению имуществом в отзыве на апелляционную жалобу не оспаривал, что спорное нежилое помещение ответчиком передано, и передано именно тому балансодержателю, который уполномочен принять помещение Комитетом по управлению имуществом.

Факт возложения на ответчика обжалуемым решением суда обязанности освободить спорное нежилое помещение и передать его товариществу собственников жилья “Мир“ сам по себе не может свидетельствовать о нарушении прав ООО “Торгвест“, поскольку, как указывалось ранее, спорное нежилое помещение было ответчиком освобождено, каких-либо неблагоприятных последствий при осуществлении действий по исполнению решения суда первой инстанции в данной части для заявителя наступить не может.

Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства размера ставки рефинансирования за заявленный период, отклоняется.

Стороны в договоре определили, что расчет пени осуществляется исходя из одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Как следует из приведенных выше расчетов, при определении суммы пеней, подлежащих взысканию с ответчика за пользование чужими денежными средствами за спорный период, суд применил ставки рефинансирования, действующие в течение периода просрочки, и размер которых является общеизвестным обстоятельством и не подлежит доказыванию (ч. 1 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 1 ноября 2006 г. по делу N А47-6385/2006-10гк изменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью “Торгвест“ в пользу Комитета по управлению имуществом суммы долга по договору аренды нежилого помещения от 22.03.2005.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Торгвест“ в пользу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга 798395 руб., из которых 391459,5 руб. - арендная плата за пользование спорным нежилым помещением, 101489,5 руб. - плата за фактическое пользование нежилым помещением, 5446 руб. - пени за нарушение сроков внесения арендной платы, 300000 руб. - установленная договором неустойка.

В остальной части решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2006 по делу N А47-6385/2006-10гк оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Торгвест“ - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через Арбитражный суд Оренбургской области.

Председательствующий

судья

Г.А.ФЕДИНА

Судьи

М.Т.ХАСАНОВА

Л.Ф.БАШАРИНА