Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 05.09.2006, 29.08.2006 по делу N А19-1019/06-16 Суд удовлетворил исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку предметом оспариваемой сделки является несуществующий объект недвижимости, что не соответствует гражданскому законодательству.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

5 сентября 2006 г. Дело N А19-1019/06-16резолютивная часть объявлена29 августа 2006 г.“

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Грибещенко Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Грибещенко Г.Н.,

при участии:

от истца: пред. Эделевой Н.А. (дов. N 9 от 20.07.2005), пред. Ткачук В.Ф. (дов. N 08 от 20.07.2005),

от ответчиков: пред. Снегиревой Е.В. (дов. б/н от 06.04.2006) (ООО “Дорстройтранс“), ООО “Компромсервис“ - не прибыло, уведомлено о заседании в порядке ст. 123 АПК РФ,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества “НПО “Облмашинформ“ к обществу с ограниченной ответственностью “Компромсервис“, обществу с ограниченной ответственностью “Дорстройтранс“ о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:



открытое акционерное общество “Научно-производственное объединение “Облмашинформ“ (ОАО “НПО “Облмашинформ“) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Байкалторг“ (далее - ООО “Байкалторг“), обществу с ограниченной ответственностью “Дорстройтранс“ о признании незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2005 между ООО “Байкалторг“ и ООО “Дорстройтранс“ в отношении имущества:

- не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, общая площадь 505,00 кв.м, расположенный по ул. Баррикад, 88/1, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0200;

- не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, общая площадь 242,40 кв.м, расположенный по ул. Баррикад, 88/1, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0300;

- не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, общая площадь 505,00 кв.м, расположенный по ул. Баррикад, 88/1, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0100.

Определением суда от 29.03.2006 по ходатайству истца ответчик - ООО “Байкалторг“ - заменен на надлежащего - общество с ограниченной ответственностью “Компромсервис“.

В предварительном судебном заседании 26.05.2006 истец заявил об изменении предмета иска, признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2005, заключенного между ООО “Компромсервис“ и ООО “Дорстройтранс“, недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В обоснование заявленного требования истец указал, что спорная сделка, предметом которой выступили самовольные постройки, является недействительной на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующая требованиям закона - ст. 222 Гражданского кодекса РФ, запрещающей распоряжение самовольной постройкой в связи с тем, что самовольная постройка как объект недвижимости не может существовать без прав на землю; при этом земельный участок, на котором расположены данные постройки, предоставлен в постоянное бессрочное пользование истцу.

Ответчик - ООО “Компромсервис“, извещенный о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в судебное заседание не прибыл, отзыва на иск не представил.

Ответчик - ООО “Дорстройтранс“ - заявил о своем несогласии с исковым требованием ОАО “НПО “Облмашинформ“, сославшись на то, что оспариваемая истцом сделка был совершена после осуществления государственной регистрации на выступившие предметом сделки объекты недвижимости, которые были узаконены решением суда о признании права собственности на них за ООО “Байкалторг“, продавшим данные объекты ООО “Компромсервис“, которое, в свою очередь, совершило с ООО “Дорстройтранс“ оспариваемую истцом сделку по купле-продаже данных объектов.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает исковое требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.



Как усматривается из материалов дела, 03.11.2005 между ООО “Компромсервис“ (продавец) и ООО “Дорстройтранс“ (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал покупателю недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, 88/1: не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте готовностью 46%, общая площадь 505,00 кв.м, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0100; не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте готовностью 52%, площадь застройки 505,00 кв.м, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0200; не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, готовностью 46%, площадь застройки 242,40 кв.м, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0300. Переход прав собственности на поименованные объекты недвижимости от ООО “Компромсервис“ к ООО “Дорстройтранс“ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с 03.11.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 08.12.2005 38-АГ N 229045, 38-АГ N 229046, 38-АГ N 228591.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: здесь и далее по тексту решение Арбитражного суда Иркутской области от 26.07.2005 имеет номер А19-13889/05-22, а не А19-13389/05-22.

Из содержания имеющегося в материалах дела письма Главного управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от 18.01.2006 N 13-361, а также из приведенных в судебном заседании доводов и пояснений сторон следует, что ООО “Компромсервис“, выступившее продавцом в вышеназванном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2005, приобрело поименованные в нем и отчужденные ООО “Дорстройтранс“ объекты недвижимости у ООО “Байкалторг“, за которым право собственности на данные объекты было зарегистрировано 27.09.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 26.07.2005 по делу N А19-13389/05-22, которым было признано право собственности ООО “Байкалторг“ на самовольные постройки: не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте готовностью 46%, общая площадь 505,00 кв.м, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0100; не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, готовностью 52%, площадь застройки 505,00 кв.м, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0200; не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, готовностью 46%, площадь застройки 242,40 кв.м, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0300.

Между тем в судебном заседании судом установлено, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 26.07.2005 по делу N А19-13389/05-22, послужившее основанием для регистрации права собственности ООО “Байкалторг“ на вышеперечисленные объекты недвижимости, было отменено постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.12.2005 с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела ООО “Байкалторг“ отказалось от исковых требований, в связи с чем производство по делу N А19-13389/05-22-23 было прекращено определением суда от 20.02.2006.

Из изложенного следует, что расположенные по ул. Баррикад, 88/1 объекты незавершенного строительства являются самовольными постройками (т.е. строениями, созданными на не отведенном для этих целей участке и без получения необходимых разрешений на строительство), не узаконенными в установленном порядке, поскольку судебный акт, которым было признано право собственности ООО “Байкалторг“ на данные самовольные постройки, отменен.

Положениями п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделки, предполагающие распоряжение самовольной постройкой (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и другие сделки), не допускаются, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Таким образом, самовольная постройка, не узаконенная в порядке, установленном п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, является объектом, нахождение которого в гражданском обороте не допускается (п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, совершенные между ООО “Байкалторг“ и ООО “Компромсервис“, а также между ООО “Компромсервис“ и ООО “Дорстройтранс“ сделки по отчуждению расположенных по ул. Баррикад, 88/1 объектов незавершенного строительства совершены с нарушением требований действующего законодательства, а именно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Исходя из положений абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. С учетом того, что земельный участок по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, 88/1 (на котором расположены самовольно построенные объекты, выступившие предметом спорной сделки) находится в бессрочном (постоянном) пользовании ОАО “НПО “Облмашинформ“ согласно государственному акту N 75-36-000150, суд полагает, что заинтересованность истца в признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2005 подтверждена материалами дела.

Судом не может быть принят довод ответчика ООО “Дорстройтранс“ о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.11.2005 является действительным, поскольку объекты недвижимости были отчуждены по данному договору в пользу ООО “Дорстройтранс“ собственником - ООО “Компромсервис“, право собственности которого на данные объекты было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Пунктом 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Вместе с тем право собственности ООО “Байкалторг“ на объекты незавершенного строительства по ул. Баррикад, 88/1, отчужденные впоследствии ООО “Компромсервис“ (совершившему спорную сделку по их отчуждению ООО “Дорстройтранс“), было зарегистрировано на основании судебного акта (решения Арбитражного суда Иркутской области от 26.07.2005 по делу N А19-13389/05-22), который отменен постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.12.2005. С учетом того, что при принятии решения по делу N А19-13389/05-22 судом были неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, что и послужило основанием для его отмены, данное решение не может быть расценено как основание для узаконения самовольных построек - объектов незавершенного строительства по ул. Баррикад, 88/1, и то обстоятельство, что данное решение было отменено после осуществления государственной регистрации права собственности на соответствующие объекты, не означает, что совершение сделок с данными объектами не противоречит ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ включение самовольной постройки в гражданский оборот и совершение с ней сделок возможно после ее узаконения судом, который проверяет наличие доказательств, свидетельствующих о том, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С учетом того, что на момент рассмотрения судом данного дела не имеется судебного решения, узаконившего самовольные постройки по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, 88/1, наличие формальной государственной регистрации на данные объекты недвижимости не означает, что они включены в гражданский оборот согласно п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и совершение сделок с ними допускается. В соответствии с положениями действующего законодательства основанием для включения самовольных построек в гражданский оборот является не государственная регистрация, но вступивший в законную силу судебный акт об их узаконении.

На основании изложенного требование ОАО “НПО “Облмашинформ“ о признании недействительным заключенного между ООО “Компромсервис“ и ООО “Дорстройтранс“ договора купли-продажи недвижимости от 03.11.2005 подлежит удовлетворению с отнесением расходов по уплате госпошлины на ответчиков с взысканием их в равных частях в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое требование удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между обществом с ограниченной ответственностью “Компромсервис“ и обществом с ограниченной ответственностью “Дорстройтранс“ договор от 03.11.2005 купли-продажи недвижимого имущества в отношении имущества:

- не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, общая площадь 505,00 кв.м, расположенный по ул. Баррикад, 88/1, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0200;

- не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, общая площадь 242,40 кв.м, расположенный по ул. Баррикад, 88/1, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0300;

- не завершенный строительством объект - металлический каркас на бетонном фундаменте, общая площадь 505,00 кв.м, расположенный по ул. Баррикад, 88/1, кадастровый номер 38:36:000018:0035:25:401:001:015386350:0100.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Компромсервис“ в пользу открытого акционерного общества “Научно-производственное объединение “Облмашинформ“ 1000 руб. - возмещение расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Дорстройтранс“ в пользу открытого акционерного общества “Научно-производственное объединение “Облмашинформ“ 1000 руб. - возмещение расходов по уплате госпошлины.

По вступлении решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение месяца со дня его принятия.

Судья

Г.Н.ГРИБЕЩЕНКО