Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01.02.2006, 25.01.2006 по делу N А19-27284/05-46 Суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора аренды нежилого помещения и освобождении арендованного помещения, поскольку доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела и опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

1 февраля 2006 г. Дело N А19-27284/05-46резолютивная часть объявлена25 января 2006 г.“

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Кириченко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Кириченко С.И.,

при участии:

от истца: Юркин Э.В. - дов. N 12 от 18.08.2005;

от ответчика: Соков О.И. - дов. б/н от 04.08.2005;

рассмотрев дело по иску КУМИ администрации ЧГМО к ИП Сидоровой Л.В. о расторжении договора и освобождении арендованного помещения,

УСТАНОВИЛ:

Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Черемховского муниципального образования (далее - КУМИ администрации ЧГМО) заявлен иск к ИП Ф.И.О. (далее - ИП Сидорова Л.В.) о расторжении договора и освобождении арендованного помещения.

Истец заявленные требования поддерживает в
полном объеме.

Ответчик в представленном отзыве и в судебном заседании иск оспорил, указывая, что им предприняты все необходимые меры для выполнения обязательств, взятых планом-обязательством, иных оснований, предусмотренных ГК РФ для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не имеется.

Суд, исследовав имеющиеся в деле материалы в их совокупности, заслушав доводы сторон, установил.

01.03.2004 между КУМИ администрации ЧГМО и ИП Сидоровой Л.В. заключен договор аренды нежилого помещения N 22 (далее - договор аренды).

Предметом договора аренды является передача истцом (именуемым в договоре аренды Арендодателем) ответчику (именуемому в договоре аренды “Арендатор“) в аренду двухэтажного панельного встроенно-пристроенного к жилому 5-этажному 88-квартирному панельному дому здания в два этажа, состоящего из 48 внутренних помещений, общей площадью 1087,8 кв.м, находящегося по адресу: г. Свирск, ул. Молодежная, 1 “а“ (далее - имущество) для использования под бытовые услуги.

Срок аренды установлен с 01.03.2004 по 28.02.2009 (п. 1.2 договора аренды).

Истец просит расторгнуть договор и изъять имущество, в качестве основания указывает неисполнение ответчиком обязательств, изложенных в плане-обязательстве, имеет задолженность по эксплуатационным расходам, а также сдает имущество в субаренду без согласия собственника (истца).

Суд, исследовав представленные истцом доказательства, обосновывающие заявленные требования, находит требования КУМИ администрации ЧГМО необоснованными в связи со следующим.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные
договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Указанный перечень не является исчерпывающим, так, стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обязанности по содержанию арендованного имущества распределены в статье 616 ГК РФ, где обязанность по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества лежит на арендодателе, а обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и производству за свой счет текущего ремонта лежит на арендаторе, если иное не установлено в договоре аренды.

Пункт 2.2.6 договора аренды перенес бремя по производству капитального ремонта на арендатора.

Кроме того, ИП Сидорова Л.В. направила в КУМИ администрации ЧГМО план-обязательство, в котором конкретизировала мероприятия по капитальному ремонту: отремонтировать туалеты, заменить светильники, заменить входные двери, отремонтировать отопление (частично), обустроить дорожки (отсыпать ПГС), установить лавочки и доски объявлений.

Срок для выполнения обязанности ответчик установил - в течение 2004 года.

Между тем в материалах дела имеется объяснение ИП Сидоровой Л.В., а также в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в связи с острой необходимостью (амортизационный износ здания) отопление было отремонтировано не частично, а полностью, в подтверждение ответчик представил первичные документы, оформленные с ремонтными организациями, акты приемки выполненных работ и
т.д.

Таким образом, выполнение иных пунктов плана-обязательства по объективным причинам было отложено.

Часть 1 статьи 616 ГК РФ установила, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Договором сроки производства арендатором капитального ремонта не ограничены.

Ссылка истца на срок, установленный ответчиком в плане обязательстве суд признает несостоятельной, т.к. план-обязательство не является неотъемлемой частью договора аренды, является односторонним волеизъявлением ответчика, вследствие чего, его неисполнение не может являться основанием для предъявления истцом встречного обязательства либо наложением на ИП Сидорову Л.В. каких-либо санкций.

Довод истца о нарушении ответчиком условий договора в части сдачи имущества в субаренду без согласия собственника не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.

В обоснование указанного довода истец представил договоры аренды заключенные им с ИП Застрожных Г.Д., ИП Мироновым А.А., ИП Мацук М.В.

Суд установил, в Арбитражном суде Иркутской области рассматривались дела N А19-19678/05-7, А19-19677/05-7, А19-19679/05-7 по искам ИП Сидоровой Л.В. к ИП Застрожных Г.Д., ИП Мироновым А.А., ИП Мацук М.В. о взыскании задолженности по договорам субаренды, расторжении договоров и выселении указанных лиц из сданных им в субаренду отдельных помещений.

Решениями от 07.12.2005 по делам N А19-19678/05-7, А19-19677/05-7, А19-19679/05-7 договоры субаренды, заключенные с ИП Застрожных Г.Д., ИП Мироновым А.А., ИП Мацук М.В., признаны незаключенными в связи с их несоответствием требованиям статьи 607 ГК РФ, т.е. не определен предмет договора.

Кроме того, вышеуказанными решениями суда установлен факт согласования с собственником имущества (КУМИ администрации ЧГМО) сдачи отдельных помещений в субаренду.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного
суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

КУМИ администрации ЧГМО при рассмотрении дел N А19-19678/05-7, А19-19677/05-7, А19-19679/05-7 был привлечен в качестве третьего лица, а в силу ст. 40 АПК РФ третьи лица входят в состав лиц, участвующих в деле.

Таким образом, договоры с ИП Застрожных Г.Д., ИП Мироновым А.А., ИП Мацук М.В. признаны вступившими в законную силу решениями суда незаключенными, следовательно, не создают никаких правовых последствий для сторон, в том числе не подтверждают факта сдачи в субаренду отдельных помещений из всего комплекса имущества, принятого в аренду ответчиком по договору аренды.

Истцом представлены договоры субаренды, подписанные ответчицей с Анучиной А.В. (б/н от 01.01.2005), Власовой И.К. (N 9 от 01.01.2005) (далее - договоры субаренды).

Анализ указанных договоров субаренды позволяет сделать вывод об их незаключенности, так, в качестве характеристик предмета договора в них указаны лишь общие характеристики: назначение - нежилое помещение и адрес (г. Свирск, Молодежная, 1а).

Вместе с тем в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив представленные договоры субаренды, суд приходит к выводу, что в них не указаны точные данные, позволяющие установить, какое имущество получено Анучиной А.В., Власовой И.К. (какая именно часть Дома быта им передана, отсутствует план Дома быта с точным указанием расположения в данном здании помещений, переданных субарендаторам либо иные
документы, позволяющее идентифицировать помещения, полученные Анучиной А.В., Власовой И.К., их площадь).

Таким образом, подписанные ИП Сидоровой Л.В. договоры субаренды с субарендаторами: Анучиной А.В. (б/н от 01.01.2005), Власовой И.К. (N 9 от 01.01.2005), в силу положений ст. 607 ГК РФ являются незаключенными, следовательно, как и договоры с ИП Застрожных Г.Д., ИП Мироновым А.А., ИП Мацук М.В., не влекущими правовых последствий для сторон.

Договоры, заключенные с ООО “Веко-Фарм“ (N 4 от 01.01.2004, N 01 от 31.12.2004), с ИП Саранской Н.П. (б/н от 01.12.2002, N 43 от 01.12.2004), имеют отметку о последующем согласовании сдачи отдельных помещений из всего комплекса имущества в субаренду (аренду) с собственником - истцом.

Довод истца об использовании ответчиком имущества не по назначению судом отклоняется по следующими основаниям.

Как следует из текста договора аренды, целью аренды имущества является использование его под бытовые услуги.

Из анализа норм ГК РФ, Правил бытового обслуживания населения в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.08.1997 N 1025, “Общероссийского классификатора услуг населению“ ОК 002-93 (ОКУН), утв. постановлением Госстандарта РФ от 28.06.1993 N 163, а также в результате сопоставления имеющихся в материалах дела “протоколов собрания арендаторов“ (в которых указаны сферы деятельности субарендаторов) и услуг, относящихся к бытовым, следует, что ответчик и субарендаторы используют имущество по его целевому назначению, т.е. для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд населения, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, использования имущества не по назначению, не выявлено.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах суд, учитывая, что доводы истца о существенном
нарушении ответчиком условий договора аренды не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела и опровергаются имеющимися в деле доказательствами, суд полагает, что требование КУМИ администрации ЧГМО о расторжении договора аренды необоснованно и не подлежит удовлетворению.

Поскольку в силу статьи 622 ГК РФ возврат арендованного имущества арендодателю обусловлен обязательным прекращением договора аренды, в удовлетворении требования КУМИ администрации ЧГМО об изъятии имущества также следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ на истца возлагаются расходы по оплате государственной пошлины, однако он в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана жалоба в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Иркутской области.

Судья

С.И.КИРИЧЕНКО