Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19.01.2006, 12.01.2006 по делу N А19-41459/05-26 Суд удовлетворил исковое заявление о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения, поскольку арендованное помещение в нарушение условий договора использовалось ответчиком не по целевому назначению.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

19 января 2006 г. Дело N А19-41459/05-26резолютивная часть объявлена12 января 2006 г.“

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Копыловой В.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Копыловой В.Ф.,

при участии:

от истца: Тетерина С.В., представителя (по доверенности от 23.06.2005),

от ответчика: Бурченя В.Ф., представителя (по доверенности от 22.11.2005), Бутакова В.А., представителя (по доверенности от 10.01.2006),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО “Иркутский хлебозавод“ к ООО “ПАИ“, КУМИ г. Иркутска о расторжении договора аренды от 01.07.1994 N 568, возврате встроенного нежилого помещения, выселении и взыскании арендной платы в сумме 56468 руб.,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен о расторжении договора аренды от 01.07.1994 N 568,
возврате встроенного нежилого помещения - мастерской по ремонту обуви, расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 41А, общей площадью 42,2 кв.м, выселении ответчика из данного нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 56468 руб.

Ответчик ООО “ПАИ“ в отношении заявленных требований возражает, ссылаясь на отсутствие у истца правовых оснований для заявления требований о досрочном расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, а также на то, что перерасчет арендной платы был произведен истцом в одностороннем порядке, без согласования с ответчиком.

Ответчик КУМИ г. Иркутска в отношении заявленных требований пояснил, что является ненадлежащим ответчиком.

Из материалов дела установлено, что 01.07.1994 между ответчиками при согласии балансодержателя - АО “Иркутскслюда“ был заключен договор аренды нежилого здания N 568.

Согласно п. 1.2 договора, КУМИ г. Иркутска сдал, а ООО “ПАИ“ приняло в аренду встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 41. Площадь сдаваемого объекта 41,3 кв.м, цель предоставления в аренду - для использования в качестве мастерской по ремонту обуви.

Срок аренды установлен с 01.01.1994 по 10.04.2007. Передача помещения осуществляется по акту приема-передачи (пп. 1.3, 1.4 договора).

В соответствии с п. 3.3 договора ООО “ПАИ“ обязано оплачивать арендную плату в размере, установленном в приложении 1 к договору, в порядке, указанном в п. 3.4 договора.

Согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 07.06.2005, истец приобрел право собственности на спорное помещение.

На основании ст. 617 ГК РФ договор аренды от 01.07.1994 сохранен в силе.

Истцом на основании п. 3.1.1 договора размер арендной платы был изменен в одностороннем порядке и составил 30000 руб. в месяц
с 01.09.2005, о чем истец известил ответчика (ООО “ПАИ“) заказным письмом.

Арендные платежи ответчиком (ООО “ПАИ“) вносились в прежнем размере - 1766 руб., что повлекло образование недоимки по арендной плате в размере 56468 руб.

Кроме того, согласно п. 2.3.16 договора, ответчик (ООО “ПАИ“) обязан заключить договор страхования помещения на полный пакет рисков. Данная обязанность ответчиком исполнена не была. Также в пп. 2.1, 2.3.1 договора установлено, что ответчик обязан использовать помещение исключительно по его целевому назначению, указанному в договоре, - как мастерскую по ремонту обуви. Однако истцом установлено, что данные условия ответчиком не соблюдаются, частично помещение используется как парикмахерская.

Неисполнение арендатором условий по страхованию имущества и использованию имущества по целевому назначению является основанием для расторжения договора (п. 5.2 договора).

В связи с данными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, арбитражный суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды имущество предоставляется арендодателем в пользование арендатору за плату. Часть 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает своевременное внесение арендатором платы за пользование имуществом в порядке, установленном договором аренды.

Частью 1 ст. 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По результатам
проведенного аукциона (протокол N 44 от 02.06.2005) и заключенного 07.06.2005 договора право собственности на спорное помещение перешло к истцу, о чем выдано свидетельство о регистрации права собственности 38 АГ N 104503.

Таким образом, договор аренды от 01.07.1994 N 568 сохранен в силе и является действующим.

Истец, воспользовавшись правом, предоставленным п. 3.1.1 договора, в одностороннем порядке изменил размер арендной платы и установил его равным 30000 руб. в месяц с 01.09.2005. Данные изменения истец направил ответчику заказным письмом с уведомлением о вручении. Изменения ответчиком получены, но арендная плата в сентябре и октябре 2005 г. вносилась в прежнем размере - 1766 руб. в месяц и перечислялась как прежнему собственнику - КУМИ г. Иркутска, так и истцу по данному делу (платежные поручения N 72 от 30.09.2005, N 67 от 20.09.2005, N 73 от 10.10.2005).

П. 2.3.16 договора аренды N 568 предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор страхования объекта по оценочной стоимости на полный пакет рисков.

Истец полагает, что данное обязательство ответчиком не выполнено, т.к. срок договора страхования, заключенного ответчиком с ЗАО “ГУТА-Страхование“, истек 21.04.2005, а новый договор страхования не заключался.

Невнесение арендной платы в измененном размере, а также то обстоятельство, что ответчиком не заключен договор страхования арендованного имущества, являются, по мнению истца, основаниями для расторжения договора аренды N 568.

Однако данные выводы истца суд полагает ошибочными в связи со следующим.

П. 2.3.16 и п. 3.1.1 внесены в договор аренды N 568 дополнительным соглашением от 18.07.2002.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Договор N 568 от 01.07.1994 совершен в письменной форме,
подписан арендатором и арендодателем, т.е. аналогичная форма должна быть соблюдена и при внесении изменений в договор. Однако дополнительное соглашение от 18.07.2002 ООО “ПАИ“ не подписано, следовательно, является незаключенным и не может порождать правовые последствия для сторон.

Таким образом, арендная плата подлежит взиманию в соответствии с разделом 3 договора N 568 и приложением N 1 к договору, а размер арендной платы подлежит согласованию с арендатором, исходя из содержания п. 3.2 договора.

Кроме того, ответчиком в судебное заседание представлен договор страхования имущества предприятий, заключенный им 30.09.2005 с ОАО “СОГАЗ“ на период с 01.10.2005 по 30.09.2006, выгодоприобретателем по договору страхования является КУМИ г. Иркутска, т.к. с новым собственником арендованного имущества договор страхования не заключался.

Пунктами 1.2, 2.3.1 договора N 568 предусмотрено, что арендованное помещение должно использоваться арендатором по целевому назначению - в качестве мастерской по ремонту обуви.

Однако, как следует из материалов дела, данное условие договора ответчиком не соблюдается, частично помещение используется как парикмахерская.

В связи с данным обстоятельством и учитывая требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ и пп. 29, 30 письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, истец направил ответчику письмо N 431 от 28.09.2005, содержащее требование о необходимости прекращения использования арендованного помещения не по целевому назначению и предложение о расторжении договора аренды до истечения срока действия.

Данное письмо истца ответчиком было получено, о чем свидетельствует подпись директора ООО “ПАИ“ на копии письма от 28.09.2005 N 431, а также уведомление о вручении почтового отправления.

Однако необходимые действия, указанные в письме N 431, ответчиком совершены не были, в связи с чем на основании ст. 619 и п. 30
письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 требование истца о расторжении договора аренды от 01.07.1994 N 568, возврате арендованного по данному договору имущества и выселении ответчика из занимаемого по договору от 01.07.1994 N 568 помещения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении исковых требований к КУМИ г. Иркутска следует отказать, т.к. с момента регистрации права собственности ЗАО “Иркутский хлебозавод“ право требования арендных платежей перешло к истцу по настоящему делу и вины КУМИ г. Иркутска в образовании задолженности по арендным платежам не имеется.

При таких обстоятельствах и руководствуясь статьями 450, 619 ГК РФ, статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Договор аренды от 01.07.1994 N 568 встроенного нежилого помещения - мастерской по ремонту обуви, расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 41А, общей площадью 42,2 кв.м, номера на поэтажном плане 1 - 6, кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:0001:200054990:0100:20001, существующий между ЗАО “Иркутский хлебозавод“ и ООО “ПАИ“, расторгнуть.

В месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу выселить ООО “ПАИ“ из встроенного нежилого помещения - мастерской по ремонту обуви, расположенной на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 41А, общей площадью 42,2 кв.м, номера на поэтажном плане 1 - 6, кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:0001:200054990:0100:20001.

Возвратить ЗАО “Иркутский хлебозавод“ встроенное нежилое помещение - мастерскую по ремонту обуви, расположенную на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Иркутск, ул. Депутатская, 41А, общей площадью 42,2 кв.м, номера на поэтажном плане 1 - 6, кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:0001:200054990:0100:20001.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении исковых
требований к муниципальному учреждению “КУМИ г. Иркутска“ отказать.

Взыскать с ООО “ПАИ“ в пользу ЗАО “Иркутский хлебозавод“ 4000 руб. госпошлины.

На решение может быть подана жалоба в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья

В.Ф.КОПЫЛОВА