Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007 по делу N А56-3869/2007 Договор аренды нежилых зданий подлежит расторжению на основании статьи 619 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором условий данного договора в части поддержания имущества в исправном состоянии.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 16 июля 2007 года Дело N А56-3869/2007“

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2007 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Старовойтовой О.Р., судей Горбик В.М., Поповой Н.М., при ведении протокола судебного заседания Марченковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6739/2007) ООО “Континент“ на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2007 по делу N А56-3869/2007 (судья Ятманов А.В.) по иску ООО “Универсам “Морской“ к ООО “Континент“, ООО “Универсам 8“ о расторжении договора и
выселении, при участии: от истца - Герасимова В.В. (доверенность 78 ВЖ 025507 от 12.10.06); от ответчиков - ген. директор Новицкий М.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 17.11.06), Большакова Н.В. (доверенность от 25.08.05),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью “Универсам “Морской“ обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Континент“ о расторжении договора аренды нежилых зданий от 22.01.1999, заключенного между ООО “Универсам “Морской“ и ООО “Континент“, выселении ООО “Континент“ и ООО “Универсам 8“ из занимаемых помещений.

Определением арбитражного суда от 18.04.07 ООО “Универсам 8“ привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.

Решением арбитражного суда от 10.05.2005 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ООО “Континент“ просит решение суда от 10.05.2007 отменить, в удовлетворении требований отказать.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда о существенных нарушениях условий договора аренды арендатором, поскольку здание в аренду было принято со значительными недостатками, вновь возникшие недостатки устраняются ответчиками в процессе эксплуатации здания, текущий ремонт производится, оборудование на крыше здания установлено правомерно, так как здание сдано в аренду, включая крышу.

В судебном заседании ООО “Континент“ апелляционную жалобу поддержало, второй ответчик согласен с доводами апелляционной жалобы.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 22.01.99 с дополнениями ООО “Универсам “Морской“ передало ООО “Континент“ в аренду с правом сдачи в субаренду нежилые помещения по адресу: Санкт-Петербург, В.О., ул. Кораблестроителей, д. 21, корпус 1; одноэтажное здание, литера Б, кадастровый номер 78:2201:10:93, общей площадью 79,5 кв. м; одноэтажное здание, литера Г,
кадастровый номер 78:2201:10:94, общей площадью 62,5 кв. м; двухэтажное здание, литера А, кадастровый номер 78:2201:10:54, общей площадью 2658,0 кв. м, за исключением трех помещений общей площадью 21,34 кв. м на втором этаже, обозначенных на плане (л.д. 53), на срок 8 лет (зарегистрирован 19.05.99).

ООО “Континент“ по договору N 4/04 от 18.05.04 (зарегистрирован 26.08.04) передано в субаренду ООО “Универсам 8“ часть здания литера А, кадастровый номер 78:2201:10:54, помещения общей площадью 2503,46 кв. м, обозначенные на плане.

При проверке использования арендуемых помещений истец 11.09.06 обнаружил смонтированный на крыше здания литера А контейнер с оборудованием ЗАО “Билайн“, что привело к нарушению герметизации крыши; кулинарный цех на втором этаже здания находится в антисанитарном состоянии, приемные колодцы канализации забиты жиром, отопительная система не прошла подготовку к отопительному сезону, подвальные помещения затоплены водой и завалены мусором, отдельные помещения требуют косметического ремонта. Письмом от 13.10.06 N 50 истец потребовал до 30.11.00 демонтажа оборудования ЗАО “Билайн“ и устранить отмеченные недостатки, а также потребовал расторжения договора. ООО “Континент“ письмом без даты (л.д. 25) отказалось демонтировать оборудование и сообщило о проведенных мероприятиях по устранению недостатков.

Поскольку ответчиком были устранены не все нарушения, указанные в претензии от 13.10.06, в установленный в претензии срок, ООО “Универсам “Морской“ обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями, в случае если существенно ухудшает имущество.

В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды от 22.01.99 арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,
производить за свой счет текущий ремонт, обеспечить сохранность инженерного оборудования и электросети объекта.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, установил допущенные арендатором нарушения условий п. 2.2.2 договора, указанные в претензии, и, признав их существенными, пришел к выводу об обоснованности заявленного требования о расторжении договора аренды.

Апелляционный суд, рассмотрев доводы сторон и представленные в дело доказательства, не находит оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции.

Акт приема-передачи здания (объекта) по адресу: Санкт-Петербург, В.О., ул. Кораблестроителей, 21, литеры А, Б, Г от 27.11.98, на который ссылается податель апелляционной жалобы как на подтверждающий значительные недостатки переданного имущества, составлен к договору от 17.11.98, предшествовавшему договору от 22.01.99. Из указанного акта также следует, что здание не требует капитального ремонта, находится в удовлетворительном состоянии, позволяющем его эксплуатировать по назначению после проведения необходимых ремонтно-восстановительных работ.

К договору от 22.01.99 акт о недостатках переданного по договору в аренду имущества сторонами не составлялся, факт проведения ремонтно-восстановительных работ на момент подписания договора 22.01.99 также не зафиксирован. Однако согласно акту приема-передачи помещений в здании литера А от 18.05.2004 по договору субаренды между ответчиками указано, что арендуемый объект находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Поэтому довод подателя апелляционной жалобы о том, что отмеченные при обследовании недостатки и плохое состояние арендованного имущества обусловлены недостатками переданного в аренду имущества, не подтверждается материалами дела.

Нарушение арендатором условий договора о поддержании имущества в исправном состоянии, обеспечения сохранности инженерного оборудования и электросети подтверждается актами отдела Государственного пожарного надзора Василеостровского района Управления государственного пожарного надзора N 2861 от 10.10.06, N 700 от 25.04.07, извещениями ГУП “Водоканал“, в которых установлен
сброс в систему канализации спорных зданий и соответственно в систему коммунальной канализации СПб нерастворимого жира, запрещенного к сбросу, актом проверки технического состояния зданий от 16.01.07, а также трехсторонним актом, составленным сторонами в процессе рассмотрения дела 25 апреля 2007 г., из которого следует, что в здании были протечки из канализационных систем и в связи с установкой на крыше здания по договору с ООО “Универсам 8“ оборудования для сотовой связи ЗАО “Билайн“ в результате нарушения герметичности крыши здания.

Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела, нормам материального (ст. 301, 309, 450, 618, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и процессуального права, отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 мая 2007 г. по делу N А56-3869/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

СТАРОВОЙТОВА О.Р.

Судьи

ГОРБИК В.М.

ПОПОВА Н.М.