Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2007, 03.09.2007 N КГ-А40/8637-07 по делу N А40-75780/06-77-592 В удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов в отношении подвала здания и признании недействительным договора аренды подвала указанного здания отказано правомерно, так как истец не доказал факта нарушения его прав и законных интересов в отношении подвала здания, ставшего предметом аукциона, а также не представил доказательств, подтверждающих нарушение правил проведения торгов.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

30 августа 2007 г. Дело N КГ-А40/8637-073 сентября 2007 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2007 г.

В полном объеме постановление изготовлено 3 сентября 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Шебановой Н.А., судей Почуйкина В.В., Петровой В.В., при участии в заседании от истца: ООО “Т-во “Торг.-Варшавский“ - К.А.Н. - дов. б/н от 23.08.2007, К.А.А. - дов. б/н от 23.08.2007; от 1-го ответчика: СГУП по продаже имущества г. Москвы - П. - дов. N 07/05-7 от 9.01.2007; от 2-го ответчика: ООО
“ВАРТ-ОЙЛ“ - не явился, извещен; от 3-го ответчика: ДИгМ - Л. -дов. N Д-06/3517 от 22.12.2006, Ш. - дов. N Д-07/3781 от 23.03.2007, рассмотрев 30 августа 2007 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО “Т-во “Торг.-Варшавский“ - истца - на решение от 2 марта 2007 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Кочко Т.В., по делу N А40-75780/06-77-592 и постановление от 31 мая 2007 г. N 09АП-5090/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Крыловой А.Н., Кузнецовой И.И., Деевым А.Л., по иску ООО “Т-во “Торг.-Варшавский“ о признании недействительными торгов, о признании сделки недействительной к СГУП по продаже имущества г. Москвы, ООО “ВАРТ-ОЙЛ“, Департаменту имущества г. Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью “Т-во “Торг.-Варшавский“ (далее - ООО “Т-во “Торг.-Варшавский“) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к СГУП по продаже имущества г. Москвы, обществу с ограниченной ответственностью “ВАРТ-ОЙЛ“ (далее - ООО “ВАРТ-ОЙЛ“) и Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) с иском о признании недействительными торгов от 5.10.06 в отношении подвала здания, общей площадью 1389,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва дом N 86 по Варшавскому шоссе, и признании недействительным договора аренды подвала указанного здания, заключенного между СГУП по продаже имущества г. Москвы и ООО “ВАРТ-ОЙЛ“.

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 167, 168, 449 ГК РФ и мотивированы тем, что истец является собственником помещений 1-го и 2-го этажей в указанном здании; торги на право аренды помещения подвала не могли быть проведены, поскольку указанное помещение обременено правами аренды истца на подвальное помещение N 86 по Варшавскому шоссе г. Москвы в соответствии с
заключенным с Департаментом имущества г. Москвы договором аренды от 14.10.1999 N 06-00582/99.

Кроме того, в иске истец указал на то, что он не был извещен о времени и месте проведения оспариваемых торгов, вследствие чего были нарушены права истца по контролю за техническим состоянием всего здания и право истца на выкуп помещения подвала здания.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 2 марта 2007 г. по делу N А40-75780/06-77-592, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2007 г. N 09АП-5090/2007-ГК, в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение и постановление мотивированы тем, что истец не доказал факта нарушения его прав и законных интересов в отношении подвала здания, ставшим предметом аукциона, а также не представил доказательств, подтверждающих нарушения правил проведения торгов.

Суды обеих инстанций установили, что подвальное помещение находится в собственности города Москвы, свободно от прав аренды истца, поскольку ранее заключенный с истцом договор аренды от 14.10.1999 прекращен с 31.12.2001 в порядке ст. 610 ГК РФ.

В кассационной жалобе истец - ООО “Т-во “Торг.-Варшавский“ просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 марта 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2007 г. N 09АП-5090/2007-ГК по делу N А40-75780/06-77-592 в части отказа в признании торгов недействительными отменить, поскольку считает, что при разрешении спора суды обеих инстанций неправильно применили ст. ст. 449, 452, 610 ГК РФ, не применили подлежащие применению ст. ст. 539, 543, 548 ГК РФ, не приняли во внимание положения п. 2 Постановления Правительства Москвы от 23.08.2005 N 648-ПП, утв. Положение “О проведении аукционов по определению арендной ставки арендной платы на объекты
нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы“, п. 40 “Правил пожарной безопасности в РФ“, нарушили нормы процессуального права: ст. 49 АПК РФ и сделали ошибочный, противоречащий материалам дела вывод о том, что помещение подвала на момент проведения аукциона было свободно от обременения правами аренды истца, в связи с чем заявитель просит направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы в ином составе суда.

Заявитель в жалобе указал на то, что выставленное на аукцион подвальное помещение юридически не свободно от прав истца, обладающего на него зарегистрированным правом аренды.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представители СГУП по продаже имущества г. Москвы и Департамента имущества г. Москвы возражали против удовлетворения жалобы, считая, что решение и постановление являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными, представитель от ООО “Варт-ойл“, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (почтовое уведомление N 22309 от 24.08.07), для участия в судебном заседании не явился.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем от СГУП по продаже имущества г. Москвы, указанный ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать, ссылаясь на то, срок действия договора аренды подвала, заключенного с истцом, истек 31.12.99, а сам договор расторгнут в установленном законом порядке с 31.12.01, в связи с чем выставленное на аукцион помещение являлось свободным от обременении.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что
вынесенные по делу решение и постановление отмене не подлежат в связи со следующим.

Иск по настоящему делу заявлен о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды помещения подвала общей площадью 493,4 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 86, проведенных 5.10.06 СГУП по продаже имущества г. Москвы (том 1, л.д. 63).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В данном случае, как усматривается из материалов дела, в обоснование довода о недействительности торгов истец сослался не на нарушение установленных законом требований к процедуре (правилам) проведения торгов, а на их недействительность в силу того, что выставленное на торги помещение подвала уже было обременено правами истца на аренду данного помещения в соответствии с договором от 14.10.1999 N 06-00582/99.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций на основании всестороннего исследования и оценки собранных по делу доказательств установили, что договор аренды спорного помещения подвала от 14.10.1999 N 06-00582/99, заключенный между истцом и Департаментом имущества г. Москвы, прекратил свое действие, поскольку был расторгнут с 31.12.01 в порядке, установленном ст. 610 ГК РФ.

Кассационная инстанция признает данный вывод суда обоснованным, как подтвержденный материалами дела.

Так, судами обеих инстанций установлено и из материалов дела следует, что между ООО “Т-во “Торг. Варшавский“ и Департамент имущества г. Москвы заключен договор от 14.10.99 N 06-00582/99 на аренду всего здания расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе,
д. 86, общей площадью 1389,7 кв. м, при этом срок данного договора установлен с 03.06.98 по 31.12.99 24.12.99.

Впоследствии, 24.12.99 Департаментом имущества г. Москвы было издано распоряжение N 4380-р “О продаже в собственность предприятию товарищества с ограниченной ответственностью “Т-во “Торг.-Варшавский“ указанного помещения общей площадью 1389,7 кв. м.

Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 04.04.00 N 4380-р от 24.12.99 отменено распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы за N 1199-р “О продаже в собственность ООО “Т-во “Торг. Варшавский“ части арендуемых нежилых помещений по Варшавскому шоссе, д. 86 в размере 841,6 кв. м“, которые представляют собой помещения 1 и 2 этажа здания.

Как отметили суды, данное распоряжение не было оспорено и фактически исполнено, учитывая, что в соответствии с указанным актом между СГУП по продаже имущества г. Москвы и ООО “Т-во “Торг. Варшавский“ заключен 03.10.00 договор купли-продажи данных нежилых помещений площадью 841,6 кв. м.

После принятия Департаментом имущества города Москвы Распоряжения от 04.04.00 N 1199-р Департамент имущества города Москвы письмом (от 28.04.00 вх. 00-2518/00) информировал ООО “Т-во “Торг. Варшавский“ о расторжении договора аренды от 14.10.99 N 06-00582/99 на подвальные помещения площадью 548,1 кв. м.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества
- за три месяца.

Как установлено судом, Департамент имущества г. Москвы направил истцу уведомление от 20.09.01 N 110-1776исх. о прекращении обязательств по договору аренды и просил истца по истечении 3-месячного срока освободить занимаемое помещение (том 2, л.д. 82).

Факт прекращения указанного договора аренды, а также признание данного обстоятельства истцом, подтверждается актом проверки использования здания, проведенной 23.09.02 представителями Южного территориального агентства ДГМИ Ф. и Т. и представителя ООО “Т-во “Торг.-Варшавский“ Ю., действующей на основании доверенности от 12.09.02.

Согласно указанному акту договор аренды от 14.10.99 N 06-00582/99 расторгнут с 31.12.01 на основании уведомления от 20.09.01 N 110-1176исх.; истец занимает помещения 1-го 2-го этажей здания, являясь их собственником; помещение подвала истец не занимает.

Более того, в материалах дела имеется направленное в адрес Департамента имущества г. Москвы письмо директора ТОО “Торг-Варшавский“ с просьбой о расторжении договора аренды подвального помещения площадью 548,1 кв. м (том 2, л.д. 80).

Кроме того, судами установлено, что ООО “Т-во “Торг. Варшавский“ с момента извещения письмом от 28.04.00 вх. 00-2518/00 Департамента имущества города Москвы о расторжении договора не производило оплату арендных платежей, не занимало помещение подвала, и спорные помещения подвала были предоставлено 3-им лицом в пользование ООО “ШГМ “Спецстрой“ (договор аренды N 06-00620/2003 г.) и ООО “Акварон“(по договорам аренды N 06-00900/2004г).

Перечисленные обстоятельства обоснованно расценены судами как свидетельствующие о том, что договор аренды от 14.10.99 N 06-00582/99 прекращен с 31.12.01 в порядке ст. 610 ГК РФ (в связи с односторонним отказом арендатора) путем направления Департаментом имущества города Москвы в адрес истца уведомления от 20.09.01 за N 110-1776 исх.

Установив факт прекращения договора аренды от 14.10.1999 N 06-00582/99,
заключенного между истцом и Департаментом имущества г. Москвы, суды обеих инстанций сделали правомерный вывод о том, что спорное помещение подвала, право аренды которого было выставлено на торги, на момент их проведения было свободно от обременений.

Таким образом, истец в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказал обстоятельств, на которые ссылался в обоснование заявленных требований, в связи с чем отказ в удовлетворении иска следует признать правомерным.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на момент проведения торгов существовала запись N 77-01/35-834/2004-644 о государственной регистрации договора аренды от 14.10.99 N 06-00582/99, уже был предметом проверки судов обеих инстанций и обоснованно отклонен.

Заявитель не учитывает, что по смыслу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ указанная запись носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.

Между тем, как установлено судами, договор аренды, о государственной регистрации которого в ЕГРП внесена запись N 77-01/35-834/2004-644, прекращен в соответствии со ст. 610 ГК РФ, поэтому то обстоятельство, что указанная запись не была погашена, не свидетельствует о продолжении действия самого договора.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что передача спорного помещения подвала в аренду ООО “Варт-Ойл“ создаст угрозу пожарной безопасности для всего здания, расположенного по адресу: г. Москва дом N 86 по Варшавскому шоссе, подлежит отклонению, поскольку выяснение указанного обстоятельства не входит в предмет доказывания в рамках заявленного иска.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО “Т-во “Торг. Варшавский“ узнало о
прекращении договора аренды от 14.10.99 N 06-00582/99 только в 2006 г., т.е. после проведения торгов, отклоняется, поскольку опровергается представленными в деле доказательствами, в частности, актом проверки помещения от 23.09.2002 (том 2, л.д. 99).

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованные решение и постановление вынесены на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

Переоценка фактических обстоятельств дела, установленных судами обеих инстанций, на что, по сути, направлены доводы заявителя кассационной жалобы, в силу ст. 286 АПК РФ недопустима при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 марта 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2007 г. N 09АП-5090/2007-ГК по делу N А40-7578/06-77-529 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО “Т-во “Торг.-Варшавский“ - без удовлетворения.