Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2007 N КГ-А40/13752-06 по делу N А40-35852/06-52-243 Норма, содержащаяся в ст. 551 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, подлежит применению при наличии заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, одна из сторон которого уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Договоры займа и комиссии не являются сделками по отчуждению имущества и, в частности, по отчуждению объекта недвижимого имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 31 января 2007 г. Дело N КГ-А40/13752-06“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Тихоновой В.К., судей Петровой В.В., Соловьева С.В., при участии в заседании от истца: Х. - дов. б/н от 11.05.2006, Л. - дов. б/н от 25.01.2007; от ответчика: К. - дов. б/н от 14.01.2007, Б. - дов. б/н от 24.01.2007, З. - дов. б/н от 24.01.2007; от третьего лица: неявка, извещено, рассмотрев 25 января 2007 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО “Неоком“ - ответчика - на решение от 25
сентября 2006 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Тутубалиной Л.А., по делу N А40-35852/06-52-243 и постановление от 28 ноября 2006 г. N 09АП-15813/2006-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Крыловой А.Н., Кузнецовой И.И., Корякиным Д.В., по иску ООО “Антема“ о государственной регистрации перехода права собственности к ООО “Неоком“, 3-е лицо: Главное управление регистрационной службы по Москве,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью “Антема“ (далее - ООО “Антема“) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью “Неоком“ (далее - ООО “Неоком“) с иском о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 1084,9 кв. м, расположенное до адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 5 (подвал пом. 1, комн. 1, 3 - 13, 13а, 14 - 16, 18 - 21, этаж 1: пом. 1, ком. 13 - 20, пом. 1а: ком. 1 - 20, условный номер 15498).

Исковые требования заявлены по основаниям ст. ст. 421, 455, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен смешанный договор от 29.11.2005, содержащий в себе условия договора комиссии и договора займа, в соответствии которыми ответчик, как комиссионер, взял на себя обязательство приобрести для истца-комитента спорный объект недвижимого имущества на аукционе, а истец обязался предоставить ответчику денежный заем для оплаты суммы задатка, необходимого для участия в аукционе.

В иске истец указал, что после приобретения нежилых помещений на аукционе, они подлежали передаче в собственность истца
с оплатой их стоимости после государственной регистрации перехода права собственности, однако ответчик необоснованно уклоняется от осуществления действий, необходимых для регистрации перехода права.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25 сентября 2006 г. по делу N А40-35852/06-52-243 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что в соответствии со ст. 996 Гражданского кодекса Российской Федерации вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего. Суд первой инстанции посчитал, что поскольку истец являлся комитентом и заимодавцем и по условиям договора от 29.11.2005 спорный объект недвижимости приобретался на аукционе для истца, то помещения подлежали передаче в собственность истца.

Кроме того, суд первой инстанции указал на то, что наличие в ЕГРП государственной регистрации права собственности ООО “Неоком“ на спорное недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения настоящего иска по существу, в отсутствие самостоятельного иска об оспаривании зарегистрированного права собственности ответчика.

Таким образом, суд первой инстанции посчитал, что у истца, как у комитента, возникло право собственности на спорное нежилое помещение в силу договора комиссии и займа, а ответчик, выиграв на аукционе, необоснованно зарегистрировал права собственности на это помещения за собой и уклоняется от регистрации перехода права собственности к ответчику, о чем, по мнению суда, свидетельствуют факты изменения учредителей и генерального директора общества ответчика, а также смена юридического адреса общества.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2006 г. N 09АП-15813/2006-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 сентября
2006 г. оставлено без изменения с подтверждением обоснованности содержащихся в нем выводов.

При этом апелляционный суд, как и суд первой инстанции, исходил из того, что право собственности истца на спорное нежилое помещение возникло у истца в силу ст. 996 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании смешанного договора комиссии и займа от 29.11.2005, а также по договору купли-продажи спорного помещения, заключенного между ответчиком ООО “Неоком“ и ООО КБ “Диалог-Оптим“.

В кассационной жалобе ООО “Неоком“ просит вынесенные по делу решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 сентября 2006 г. и постановление от 28 ноября 2006 г. N 09АП-15813/2006-ГК отменить, поскольку считает, что суды обеих инстанций нарушили (неправильно применили) нормы материального права: ст. ст. 421, 431, 551, 990, 991, 999 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделали ошибочные, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам выводы о наличии оснований для возникновения у ООО “Антема“ права собственности на спорное нежилое помещение, и о том, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, в связи с чем заявитель просит направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции либо принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, суды обеих инстанций сделали неверный вывод о том, что заключенный между сторонами договор от 29.11.2005 содержит в себе элементы договора комиссии и что на этом основании у истца как у комитента возникло право собственности на спорное недвижимое имущество, приобретенное ответчиком для истца. Заявитель указывает на то, что названный договор не может быть расценен как комиссионный, поскольку подобный договор
должен быть в силу п. 1 ст. 990 ГК РФ возмездным, в то время как в договоре от 29.11.2005 не содержится условий о вознаграждении комиссионера, как и о том, что ответчик ООО “Неоком“ действует в сделке по покупке спорного помещения на аукционе за счет или по поручению истца - ООО “Антема“.

Заявитель считает, что договор от 29.11.2005 не является основанием для возникновения у истца права собственности на спорное нежилое помещение, поскольку данный договор содержит в себе только элементы договора займа и предварительного договора купли-продажи с условием участия в аукционе, поэтому на основании такого договора истец вправе требовать лишь возврата суммы займа и заключения основного договора купли-продажи, но не государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, заявитель считает, что суды обеих инстанций неправильно применили ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма права распространяется на случаи, когда имеет факт уклонения от государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, но не на основании договора займа или комиссии.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представитель истца ООО “Антема“ возражали против удовлетворения жалобы, считая, что решение и постановление являются законными у и обоснованными, представитель от ГУ ФРС по Москве, надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, для участия в судебном заседании не явился.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит в ее удовлетворении отказать, полагая, что суды обеих инстанций правильно применили нормы материального права и сделали обоснованный вывод о возникновении у ООО “Антема“ права собственности на спорный объект недвижимости.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на
нее, выслушав представителей, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и норм процессуального права, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что решение и постановление подлежат отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, предметом иска, заявленного по настоящему делу, является требование ООО “Антема“ о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью 1084,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 5.

Правовым основанием подобного требования являются положения ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. п. 1, 3 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Удовлетворяя исковые требования, суды не приняли во внимание, что указанная правовая норма, содержащееся в параграфе “Договор об отчуждении недвижимости“ Главы “Купля-продажа“ Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит применению при наличии заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, одна из сторон которого уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем в материалах настоящего дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что между ООО “Антема“ и ООО “Неоком“ был заключен договор об отчуждении спорного объекта недвижимого имущества.

Несмотря на подачу иска на основании ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни решение, ни постановление апелляционного суда вообще не содержат ссылки на указанную норму права и ее применение.

Вместе
с тем сами суды констатировали отсутствие между ООО “Антема“ и ООО “Неоком“ договора купли-продажи спорного помещения, сославшись на заключение сторонами смешанного договора от 29.11.2005, содержащего в себе условия договора комиссии и договора займа.

Однако вывод судов обеих инстанций о том, что договор от 29.11.2005 является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение нельзя признать основанным на правильном применении норм материального права.

По смыслу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация перехода права собственности означает прекращения такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

Соответственно, в предмет доказывания по иску, заявленному со ссылкой на ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, входит проверка оснований возникновения у истца права собственности на объект недвижимого имущества.

Рассматривая настоящий спор и ссылаясь на смешанный договор займа и комиссии от 29.11.2005 как на основание возникновения у ООО “Антема“ права собственности, суды не учли, что в соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Из этого следует, что ни договор займа, предметом которого могут выступать лишь вещи, определяемые родовыми признаками (ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации), ни договор комиссии (ст. ст. 990 - 996 Гражданского кодекса Российской Федерации), по которому одна сторона обязуется совершить за вознаграждение определенные действия по поручению другой стороны, не являются сделками по отчуждению имущества, и в
частности, по отчуждению объекта недвижимого имущества.

При этом суды обеих инстанций не выяснили, содержит ли договор от 29.11.2005 положение о вознаграждении комиссионера, являющееся существенным условием договора комиссии в соответствии с п. 1 ст. 990 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, сославшись на ст. 996 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего, не учли, что в материалах дела не имеется доказательств приобретения спорного объекта недвижимости ответчиком - ООО “Неоком“ за счет истца - ООО “Антема“ как комитента по договору от 29.11.2005.

Как было установлено судом обеих инстанций, истец по договору от 29.11.2005 предоставил ответчику заем в сумме 4600000 руб. для оплаты задатка для участия в аукционе по продаже спорного объекта недвижимого имущества.

Однако доказательств того, что непосредственно спорное нежилое помещение было приобретено ООО “Неоком“ на аукционе за счет ООО “Антема“ в порядке ст. 996 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалах дела не имеется.

Ссылаясь на договор купли-продажи спорного помещения от 15.12.2005 N 05 как на основание возникновения у ООО “Антема“ права собственности спорное здание, суды не учли, что истец не являлся стороной данного договора, а договор заключен между ООО “Неоком“ и ООО КБ “Диалог-оптим“.

Таким образом, вывод суда обеих инстанций о том, что у истца возникло право собственности на спорный объект недвижимого имущества по одному из предусмотренных законом оснований и о том, что в данном случае имеются обстоятельства прекращения государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истцу сделан при неправильном применении норм материального права: ст. ст. 218, 235, 551, 807, 996
Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, представленные в деле доказательства и, в первую очередь, заключенный между сторонами договор от 29.11.2005 не получил надлежащую правовую оценку суда при правильном толковании перечисленных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению.

Ввиду неправильного применения норм материального права, суды не выяснили, возникло ли у истца на основании договора от 29.11.2005 право собственности на спорное здание, т.е. вещное право, либо у истца возникло только обязательственное право требовать от ответчика заключить с ним договор купли-продажи данного здания.

Кроме того, суды обеих инстанций, указывая на отсутствие необходимости оспаривать зарегистрированное право собственности ответчика на спорное помещение и делая вывод о регистрации перехода права собственности к истцу, не высказались о том, в силу какого из предусмотренных законом основании в данном случае подлежит прекращению право собственности ответчика на спорный объект недвижимости (ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует отметить и то, что из письменных пояснений ответчика и устных выступлений его представителя в суде кассационной инстанции усматривается, что ответчик не только не осуществляет действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение к истцу, но и в принципе отрицает наличие такого права у истца, из чего усматривается спор о праве.

При таких обстоятельствах решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение с целью устранения допущенных нарушений.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, при правильном применении норм права и с учетом их толкования, данного в настоящем постановлении, установить круг обстоятельств, подлежащих проверке, исследованию и установлению, исходя из предмета заявленного иска, и дать им надлежащую правовую
оценку.

На основании установленного выяснить наличие либо отсутствие предусмотренных законодательством оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, т.е. для возникновения такого права у истца и его прекращения у ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 сентября 2006 года по делу N А40-35852/06-52-243 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2006 года N 09АП-15813/2006-ГК отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.