Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2008 по делу N А44-3165/2007 Решение суда об удовлетворении иска администрации города о взыскании с ОАО задолженности по договору аренды земельного участка подлежит отмене, поскольку из материалов дела следует, что ОАО на основании договоров купли-продажи продало ЗАО часть недвижимого имущества, находящегося на спорном участке, однако суд не установил, когда произошел переход права собственности к ЗАО и перешло ли к нему право пользования соответствующей частью участка, необходимой для эксплуатации данных объектов недвижимости.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 сентября 2008 г. по делу N А44-3165/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., рассмотрев 15.09.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества “Интурист-Новгород“ на решение Арбитражного суда Новгородской области от 04.04.2008 (судья Самарин А.Д.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2008 (судьи Зайцева А.Я., Козлова С.В., Писарева О.Г.) по делу N А44-3165/2007,

установил:

Администрация Великого Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к открытому акционерному обществу “Интурист-Новгород“ (далее - ОАО “Интурист-Новгород“) о взыскании 2 001 278 руб. 38 коп. задолженности по
договору аренды земельного участка от 03.06.1996 N 1355 и 47 314 руб. 79 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей, начисленных на основании решения Думы Великого Новгорода от 30.11.2006 N 414 “О базовых размерах арендной платы за землю в Великом Новгороде на 2007 год“, а всего - 2 048 592 руб. 79 коп.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в связи с увеличением периода просрочки исполнения обязательств и просил взыскать с ответчика 3 192 308 руб. 49 коп.: в том числе 2 699 999 руб. 86 коп. задолженности и 492 308 руб. 63 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей, начисленных на основании пункта 4.1 договора аренды земельного участка от 03.06.1996 N 1355 в редакции от 29.01.1999.

Определением Арбитражного суда Новгородской области от 22.01.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено закрытое акционерное общество “Деловой партнер“ (далее - ЗАО “Деловой партнер“).

Решением суда от 04.04.2008, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 19.06.2008, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ОАО “Интурист-Новгород“, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции.

Из жалобы следует, что ОАО “Интурист-Новгород“ по договорам купли-продажи продало часть недвижимого имущества (здание гостиницы, здание котельной) третьему лицу - ЗАО “Деловой партнер“. Указанные выше объекты недвижимости находятся на части спорного земельного участка, третье лицо фактически им пользуется, поэтому, по мнению подателя жалобы, часть расходов по уплате арендных платежей должно нести ЗАО “Деловой партнер“.

Отзыв на
кассационную жалобу не представлен.

Стороны, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация города Новгорода (арендодатель) и акционерное общество открытого типа “Интурист-Новгород“ (арендатор) 03.06.1996 заключили договор N 1355 аренды земельного участка, расположенного на улице Великая, д. 16, Великого Новгорода общей площадью 32 413 кв.м в квартале 80 для строительства и эксплуатации зданий гостиницы.

Договор аренды от 03.06.1996 N 1355 был зарегистрирован 21.08.2000 в Управлении Федеральной регистрационной службы Новгородской области, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.09.2007 N 01/011/2007-310.

На основании распоряжения Администрации Великого Новгорода от 03.07.2000 N 55рр было изменено наименование арендатора на открытое акционерное общество “Интурист-Новгород“, являющееся ответчиком по настоящему делу.

В связи с корректировкой арендатор направил арендодателю заявку от 04.06.2004 N 1117-П об утверждении новых границ и общего размера земельного участка с кадастровым номером 53:23:7008000:0022, предоставлении этого земельного участка в аренду сроком на 49 лет и внесении изменений в договор аренды от 03.06.1996 N 1355 без изменения целей использования земельного участка.

Распоряжением Администрации Великого Новгорода от 21.09.2004 N 4189рм были утверждены новые границы земельного участка, расположенного по улице Великой, д. 16, в квартале 80 города, земельный участок общей площадью 26 811 кв.м был предоставлен в аренду ОАО “Интурист-Новгород“ до 22.06.2043.

На основании распоряжения Администрации Великого Новгорода от 21.09.2004 N 4189рм арендодатель и арендатор внесли изменения в договор аренды от 03.06.1996 в части кадастрового номера земельного
участка, изменения названия арендатора, размера земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.4 и подпунктом “д“ пункта 3.2 договора аренды от 03.06.1999 N 1355 арендатор обязан своевременно вносить платежи в счет арендной платы за пользование земельным участком в сроки и порядке, установленные договором.

Согласно расчету истца в 2007 году ответчику начислена арендная плата в размере 2 805113 руб. 52 коп., фактически уплачено 105 113 руб. 66 коп., задолженность составляет в размере 2 699 999 руб. 86 коп.

Арендная плата ответчику начислена в размере, установленном решением Думы Великого Новгорода от 30.11.2006 N 414 “О базовых размерах арендной платы за землю в Великом Новгороде на 2007 год“.

Между ОАО “Интурист-Новгород“ (продавец) и ЗАО “Деловой партнер“ (покупатель) 04.10.2005 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания гостиницы, общей площадью 4300,8 кв.м, расположенной по адресу: г. Великий Новгород, ул. Великая, д. 16. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.12.2005.

Между ОАО “Интурист-Новгород“ (продавец) и ЗАО “Деловой партнер“ (покупатель) 04.10.2005 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания котельной, общей площадью 178,8 кв.м, расположенной по адресу: г. Великий Новгород, ул. Великая, д. 16. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.12.2005.

Считая, что ответчик необоснованно отказывается от оплаты за пользование земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций удовлетворили заявленные исковые требования, посчитав их обоснованными по праву и размеру.

Кассационная инстанция полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, и имеющимся в деле доказательствам. Принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой
инстанции.

Суды не учли, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 271 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Суды не установили: когда произошел переход права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, к ЗАО “Деловой партнер“ и, соответственно, переход права пользования этим земельным участком; какая часть спорного земельного участка фактически используется ОАО “Интурист-Новгород“; пользуется ли ответчик зданиями, принадлежащими ЗАО “Деловой партнер“.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Суду необходимо установить, когда перешло к ЗАО “Деловой партнер“ право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, соответственно, перешло ли к нему право пользования соответствующей частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этих объектов недвижимости. Кроме того, при новом рассмотрении дела суду необходимо проверить правильность расчета платы за пользование земельным участком, составленного истцом. После чего суду следует дать правовую оценку установленным по делу обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 04.04.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2008 по делу N А44-3165/2007
отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд Новгородской области.

Председательствующий

П.Ю.КОНСТАНТИНОВ

Судьи

А.В.КАДУЛИН

Г.М.РУДНИЦКИЙ