Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 22.10.2008 по делу N А26-1827/2008 Требование о расторжении договора аренды и освобождении помещения удовлетворению не подлежит в связи с истечением срока исковой давности, а также тем, что арендодатель не доказал факт существенного нарушения условий договора арендатором и не представил доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2008 г. по делу N А26-1827/2008

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2008 года. Полный текст решения изготовлен 22 октября 2008 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе:

судьи Шалапаевой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Каспий“

к обществу с ограниченной ответственностью “Калинка“

о расторжении договора аренды и освобождении помещения.

при участии

представителя истца Деревянского А.В. (доверенность от 18.09.08)

представителя ответчика Гнездилова А.В. (доверенность от 10.12.07)

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Каспий“ (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды N 11-Ю от 26.09.03, заключенного с
обществом с ограниченной ответственностью “Калинка“ (далее - ответчик) по тем основаниям, что арендатором грубо нарушаются условия договора. Кроме того, заявлены требования об обязании ответчика привести арендуемое помещение в состояние, существовавшее до его передачи и освободить занимаемое помещение, передав его истцу по акту приема-передачи.

Иск обоснован ссылками на пункты 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.7, 3.2.2, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.12, 5.5, 6.2, 6.2.3 договора, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и поддержан представителем истца в судебном заседании.

Ответчик иск не признал, в отзыве на исковое заявление (л.д. т. 2 л.д. 23-31) и в судебном заседании привел следующие возражения: ООО “Калинка“ надлежащим образом исполняло обязанности арендатора, заключив договоры на оказание коммунальных услуг; за все время нахождения в арендуемом помещении, ответчик не производил его перепланировки. Кроме того, ответчиком заявлено о применении исковой давности.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

26 сентября 2003 года между администрацией муниципального образования “города Костомукша“ (арендодатель) и ООО “Калинка“ (арендатор) заключен договор N 11-Ю аренды нежилых помещений, общей площадью 187, 3 кв. м, расположенных в доме 7 по ул. Советская в г. Костомукша, для размещения на данной площади магазина промышленных товаров и складских помещений (т. 1 л.д. 10-18).

Срок действия договора с 1 сентября 2003 по 31 августа 2014 года (пункт 8), государственная регистрация сделки совершена 01.03.04.

Из имеющего преюдициальное значение для настоящего дела решения Арбитражного суда Республики Карелия по делу А26-4446/2007 от 26.11.07 (т. 2 л.д. 11-13) следует, что дополнительным соглашением от 11.10.04 к договору аренды внесены изменения в части арендодателя помещений на ОАО “Карельский окатыш“, зарегистрированные в установленном
порядке. Впоследствии право собственности на спорные помещения на основании договора купли-продажи от 01.02.06 перешло к ООО “Каспий“. Право собственности зарегистрировано 20.03.06.

Получив титул собственника помещений, ООО “Каспий“ вступило в права арендодателя по рассматриваемому договору в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Утверждая, что ответчик грубо нарушает условия договора, истец требует его расторжения.

Установленный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден (т. 1 л.д. 35-39).

По общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.2 договора аренды от 26.09.03 определен перечень оснований для расторжения договора по требованию арендодателя. Приведенный перечень не является исчерпывающим и, помимо перечисленных в нем оснований, указывает на возможность досрочного расторжения договора и в других случаях нарушения арендатором договорных обязательств.

Истец утверждает, что ответчиком ненадлежащим образом исполняется обязанность, предусмотренная пунктом 3.2.3 о заключении договоров на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание помещения.

Представленные ответчиком договоры, заключенные в различные периоды с организациями жилищно-коммунального хозяйства (т. 1 л.д. 64-68, 73,74, 78-79, 91-92, 93-96) полностью опровергают доводы истца, как в части того, что срок действия договоров охватывает не весь период аренды, так и в части отсутствия доказательств, подтверждающих внесение ответчиком платы по указанным договорам. Каждый из представленных ответчиком договоров на оказание услуг
ЖКХ содержит положение об автоматической пролонгации. Отсутствие задолженности подтверждается актом сверки расчетов между МУП ЖКХ МО “Костомукшский городской округ“ и ООО “Калинка“ (т. 2 л.д. 146), согласно которому по состоянию на 01.04.08 у ООО “Калинка“ нет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Следующее основание, указанное истцом - несоблюдение ответчиком пункта 3.2.4 о заключении договора на проведение дератизационных и дезинсекционных работ на период действия договора аренды.

Довод о несоблюдении ответчиком названного пункта опровергается договорами на проведение работ по профилактической дератизации и дезинсекции, также содержащими положения об автоматической пролонгации (т. 1 л.д. 75-77, 89-90, 107-109, 117-119, т. 3 л.д. 13).

Следующее основание, указанное истцом - несоблюдение ответчиком пункта 3.2.5 договора, в соответствии с которым ООО “Калинка“ обязалось содержать помещение в соответствии с правилами технической эксплуатации, санитарными и противопожарными нормами, содержать в чистоте и порядке прилегающую территорию. Истец, ссылаясь на представленные фотографии наружной стены помещения, указывает на выполненные на стене со стороны улицы различные надписи (т. 2 л.д. 80).

Суд отклоняет приведенный довод. ООО “Калинка“ не несет ответственности за нанесение посторонними лицами надписей на стенах здания со стороны улицы. Более того, более поздние фотографии с изображением той же стены свидетельствуют о том, что арендатором закрашивались надписи, то есть предпринимались разумные меры для содержания арендуемого помещения в надлежащем виде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Кроме того, ответчиком представлена копия санитарно-эпидемиологического заключения от 14.06.07 (т. 2 л.д. 6)
о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам условий деятельности, осуществляемой ООО “Калинка“ в арендуемом помещении.

Следующее основание, указанное истцом - несоблюдение ответчиком пункта 3.2.7 договора, запрещающего проводить реконструкции, перепланировки и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

Истец ссылаясь на приложение N 2 к договору аренды от 26.09.03 (т. 1 л.д. 17), где на плане арендуемых помещений указана перегородка между помещениями 17 и 14, утверждает, что указанная перегородка снесена арендатором без письменного согласия арендодателя.

Ответчик утверждает, что при заключении договора аренды получил помещение в том состоянии, в каком оно находится сегодня, то есть без перегородки. В подтверждение ссылается на изготовленный для арендатора технический паспорт помещения (т. 2 л.д. 52-64), из которого видно, что при технических инвентаризациях 01 апреля 2002 года и 5 декабря 2003 года перегородка между помещениями 14, 17 отсутствовала.

Запросив в ГУП “РК “РГЦ “Недвижимость“ архивный экземпляр технического паспорта на здание по ул. Советская, 7 в г. Костомукша, заслушав пояснения специалист Центра Нажееву О.В. (т. 3 л.д. 38), суд установил, что в архивном экземпляре технического паспорта (инв. N 117) на здание на плане первого этажа по данным технической инвентаризации 20.05.03 (до даты заключения рассматриваемого договора) между помещениями 17 и 14 была указана перегородка. Впоследствии, при внесении текущих изменений 05.12.03 (после заключения договора), перегородка на плане отсутствует.

При оценке изложенного обстоятельства суд принимает во внимание письмо первоначального арендодателя, Администрации Костомукшского городского округа, из которого следует, что за период с 01.01.07 по 10.10.2004 ООО “Калинка“ не производило реконструкций или перепланировок арендуемых помещений (т. 3 л.д. 12).

Кроме того, учитывая заявление ответчика о применении исковой давности, суд
отказывает в расторжении договора по указанному истцом основанию за истечением срока исковой давности. Договор аренды заключен 26.09.03 года, срок его действия распространен на период с 01.09.03, тогда же помещение передано арендатору. С той же даты арендодатель имел возможность контролировать соблюдение арендатором установленных договором условий и при наличии их нарушений был вправе предъявить соответствующие требования. Учитывая, что текущие изменения в части отсутствия перегородки внесены в технический паспорт здания 05.12.03, срок исковой давности следует исчислять с указанной даты. Его окончание приходится на 04.12.06. Замена арендодателя не прерывает течения срока исковой давности в силу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Таким образом, если даже и имело место нарушение пункта 3.2.7 договора, срок исковой давности для заявления требования о расторжении договора по указанному основанию истек.

Арендодатель также указывает, что ООО “Калинка“, без письменного разрешения ООО “Каспий“ в помещении N 18 произвело монтаж стены вдоль этого помещения, сделав из него два, и устроив офисное помещение (т. 2 л.д. 78). Приведенный довод подтверждает приложенными фотоснимками.

Исследовав представленные снимки, заслушав пояснения специалиста ГУП РК “РГЦ “Недвижимость“ Нажееву О.В., суд установил, что названная истцом стена представляет собой щиты, навешенные на шкафы, не соединенные с потолком помещения и отгораживающие торговый зал от офисно-складского помещения. Из пояснений специалиста ГУП РК РГЦ “Недвижимость“ следует, что данная конструкция не подпадает под термин “перепланировка“.

По изложенным основаниям суд отклоняет довод истца.

Следующее основание, приведенное истцом - несоблюдение арендатором пункта 3.2.8 договора, в соответствии с которым арендатор обязан изготовить и установить за свой
счет у входа в арендуемое помещение вывеску с наименованием фирмы арендатора, ее организационно-правовой формы и профиля использования помещений.

Истец указывает, что вывеска арендатором установлена не у основного входа, ведущего на улицу, а у так называемого “противопожарного эвакуационного выхода“ (т. 2 л.д. 77).

Спор относительно правомерности использования арендатором того входа, над которым расположена вывеска, уже рассматривался арбитражным судом в рамках дела А26-8436/2006-17. Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 22.01.07 (т. 2 л.д. 15-20) ООО “Каспий“ обязано обеспечить беспрепятственный проход в помещения ООО “Калинка“, освободив два дверных проема в помещение 14 на поэтажном плане.

В настоящее время решение суда исполнено. Вывеска находится над дверным проемом, ведущим в торговые помещения ООО “Калинка“, что не противоречит пункту 3.2.8 договора.

Следующее основание, приведенное истцом - несоблюдение арендатором пункта 3.2.9 договора о выполнении текущего ремонта помещения за счет собственных средств не реже одного раза в три года.

Ответчиком представлены документы, свидетельствующие о приобретении товарно-материальных ценностей для выполнения ремонта (т. 1 л.д. 123-137). Заключение санитарно-эпидемиологической службы от 14.06.07 также свидетельствует о том, что арендуемое помещение содержится с соблюдением установленных норм и правил.

Следующее основание, приведенное истцом - несоблюдение арендатором пункта 3.2.10 договора о страховании помещения в течение всего периода действия договора аренды. Ответчик представил суду целый ряд договоров страхования имущества, опровергающих довод истца, а также доказательства внесения страховых взносов по ним.

Последнее основание - несоблюдение пункта 3.2.12 об обязанности арендатора получить разрешение на отпуск электроэнергии у энергоснабжающей организации опровергается актом технического осмотра перед вводом в эксплуатацию электроустановок (т. 2 л.д. 3-4), выданным ООО “Калинка“ предприятием государственного энергетического надзора “Энергонадзор“ 12.10.96.

Таким образом, истец не доказал
факт существенного нарушения условий договора арендатором.

Более того, даже при условии их существования, право требовать досрочного расторжения договора возникло бы у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ). Истец не представил доказательств направления арендатору такого предупреждения.

По изложенным основаниям суд отказывает в удовлетворении иска.

Расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург).

Судья

И.В.ШАЛАПАЕВА