Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу N А41-9039/08 Исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения по договору аренды удовлетворены правомерно, поскольку в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие передачу заявителем в аренду третьему лицу принадлежащего ему на праве собственности имущества, а также согласия общества на последующую передачу указанного имущества в субаренду.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 ноября 2008 г. по делу N А41-9039/08

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.,

судей Б., И.Л.,

при ведении протокола судебного заседания З.С.,

при участии в заседании:

от истца: И.Н., по доверенности от 12.09.08 г.;

от ответчика: З.О., по доверенности от 01.11.08 г.;

3-и лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью “Бразерс и Компания“ на решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2008 года по делу N А41-9039/08, принятое судьей М., по иску ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ к ООО “Бразерс и
Компания“, при участии третьего лица - ЗАО “Союзкнигторг“, о взыскании денежных средств,

установил:

закрытое акционерное общество “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ (ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Бразерс и Компания“ (ООО “Бразерс и Компания“), при участии третьего лица - Закрытого акционерного общества “Союзкнигторг“ (ЗАО “Союзкнигторг“), о взыскании неосновательного обогащения в размере 13 692 000 руб., а также расходов по уплате госпошлины в сумме 79 960 руб.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 18 046 211 руб. 67 коп., а также расходы по госпошлине в сумме 100 000 руб. (т. 2, л.д. 116).

Арбитражный суд Московской области решением от 19 сентября 2008 года удовлетворил заявленные ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ требования в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО “Бразерс и Компания“ просит решение суда первой инстанции от 19.09.08 г. отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ является собственником недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, общей площадью 320, 9 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 048162 от 04.05.2001
г. (т. 1, л.д. 7).

Вышеуказанное имущество в 2003 году отчуждено путем совершения ряда незаконных сделок, которые решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.05 г. по делу N А40-51561/04-81-80 признаны недействительными (т. 1, л.д. 47 - 49).

Вступившим в законную силу решением Басманного районного суда г. Москвы от 01.03.2006 нежилое помещение площадью 320, 9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, истребовано от Х. в пользу законного владельца - ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ (т. 1, л.д. 50).

Между тем 28 июня 2004 года ЗАО “Союзкнигторг“ (арендатор) и Х. (арендодатель) заключили договор аренды N 116/2, в соответствии с которым арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 320, 9 кв. м, расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1 (т. 1, л.д. 8 - 11).

1 июня 2005 года ЗАО “Союзкнигторг“ (арендатор) и ООО “Бразерс и Компания“ (субарендатор) заключили договор субаренды N MR/07-05, в соответствии с п. 1.1.1. и п. 1.2.1. которого ответчик принял во временное владение и пользование (субаренду) нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, в том числе, принадлежащее истцу нежилое помещение площадью 195, 6 кв. м (т. 1, л.д. 17 - 28).

Как указывает истец, в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор субаренды от 01.06.05 г. на нежилое помещение площадью 320 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д.
4/2, стр. 1, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как заключенный с нарушением требований закона и в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействителен с момента заключения.

ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ как собственник арендованного ответчиком имущества не давал согласия на передачу в аренду ООО “Бразерс и Компания“ нежилого помещения площадью 195, 6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1.

Истец, полагая, что ООО “Бразерс и Компания“, используя имущество истца в отсутствие договорных отношений между сторонами спора и без перечисления арендной платы ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ неосновательно обогатился, обратился с иском в арбитражный суд о взыскании с ответчика 18 046 211 руб. 67 коп.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что согласно акту приема-передачи имущества к договору субаренды от 01.06.05 г. ООО “Бразерс и Компания“ в период с 1 июля 2007 года по 15 августа 2008 года (13, 5 месяцев) незаконно занимало и использовало принадлежащие истцу нежилые помещения: помещение III, 1 этаж, комнаты 1, 1а, 2, 3, 3а, 4, 5; помещение IIIб, 1 этаж, комната 1; помещение IIIв, 1 этаж, комнаты 1, 1а; помещение VIII, 1 этаж, комната 1; помещение I, антресоль, этаж 2, комнаты 1 - 7, всего общей площадью 195, 6 кв. м.

В соответствии с Заключением от 10 апреля 2008 года о рыночной ставке аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, составленным ООО “Оценочная контора “Стандарт“, рыночная ставка аренды принадлежащих истцу нежилых помещений составляет 7 000 руб. в месяц за квадратный метр (т. 1, л.д. 66 - 50).

Исходя из
вышеизложенного, размер неосновательного обогащения ООО “Бразерс и Компания“ за пользование принадлежащим истцу имуществом общей площадью 195, 6 кв. м за период с 1 июля 2007 года по 15 августа 2008 года по ставке 7 000 руб. в месяц за квадратный метр составляет 18 484 200 руб. с учетом НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, средняя стоимость которых равняется 32 443 руб. 58 коп. (т. 2, л.д. 116).

Поскольку ООО “Бразерс и Компания“ в период пользования имуществом оплачивало эксплуатационные и коммунальные расходы, ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ полагает, что взысканию подлежит неосновательное обогащение в сумме 18 046 211 руб. 67 коп. с учетом произведенных ответчиком платежей.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ требования, исходил из того, что договор субаренды от 01.06.05 г., заключенный ответчиком и третьим лицом, является ничтожным, в связи с чем с ООО “Бразерс и Компания“ подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде сэкономленной арендной платы за пользование имуществом.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора неправомерно применил нормы ст. 1102 ГК РФ, поскольку при заключении договора субаренды от 01.06.05 г. ответчику были представлены все правоустанавливающие документы на передаваемое в аренду имущество, в связи с чем он не мог знать о наличии прав третьих лиц на спорное помещение, добросовестно перечислял арендные платежи и произвел за свой счет перепланировку помещения.

Также заявитель апелляционной жалобы полагает, что размер неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ООО “Бразерс и Компания“, должен быть уменьшен на сумму гарантийного взноса в размере 86 000 долларов США, перечисленного ответчиком ЗАО “Союзкнигторг“ по договору субаренды от 01.06.05 г. как
гарантия оплаты двух месяцев за пользование нежилыми помещениями, и рассчитан исходя из пользования ответчиком помещениями за период 11, 5 месяцев (т. 2, л.д. 83 - 84).

В апелляционной жалобе общество ссылается на неправомерность Заключения от 10 апреля 2008 года о рыночной ставке аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, в размере 7 000 руб. в месяц за квадратный метр, и в подтверждение данного довода ссылается на имеющиеся в материалах дела договоры аренды и субаренды, заключенные иными лицами в Центральном административном округе (т. 2, л.д. 52 - 74).

В связи с вышеизложенным ответчик полагает, что в данном случае следует применять арендную ставку, указанную в договоре субаренды от 01.06.05 г. и составляющую 15 388, 41 долларов США.

ООО “Бразерс и Компания“ считает, что суд первой инстанции не учел стоимость проведенных ответчиком улучшений спорного помещения в виде реконструкции, перепланировки, капитального ремонта и отделки в размере 9 316 794 руб. 37 коп., проведенных в соответствии с условиями договора субаренды от 01.06.05 г.

Заявитель указывает, что требование ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ о взыскании с ООО “Бразерс и Компания“ неосновательного обогащения за пользование помещением общей площадью 195, 6 кв. м неправомерно, поскольку фактически ответчик не занимал комнату 1.1а помещения III (электрощитовая) площадью 4, 7 кв. м, что подтверждается решением арбитражного суда по делу N А40-21984/07-11-213 от 12.09.07 г., которым установлено, что ООО Бразерс и Компания“ по состоянию на 26.06.07 г. занимало помещения площадью 192 кв. м.

Согласно контррасчету, представленному ответчиком, размер неосновательного обогащения следует рассчитывать исходя из пользования ООО “Бразерс и Компания“ помещениями общей площадью 192 кв.
м за период 11, 5 месяцев по ставке 15 388, 41 долларов США в месяц, что составляет 4 153 408, 8 руб.

С данными доводами заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд не может согласиться.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из положений вышеуказанной статьи, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение указанного имущества за счет другого лица, а также отсутствия правовых оснований приобретения или сбережения имущества.

Вступившими в законную силу судебными актами установлено право собственности ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ на нежилое помещение площадью 320, 9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1 (т. 1, л.д. 47 - 50).

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих передачу ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ в аренду ЗАО “Союзкнигторг“ принадлежащего истцу на праве собственности имущества, а также согласия общества на последующую передачу указанного имущества в субаренду ООО “Бразерс и Компания“.

Правоотношений по договору аренды либо субаренды спорных помещений между истцом и ответчиком не имеется.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима и не предусматривает иных последствий нарушения.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции
обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора субаренды N MR/07-05 от 01.06.05 г., заключенного ООО “Бразерс и Компания“ и ЗАО “Союзкнигторг“ в нарушение ст. ст. 209, 608 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку использование ООО “Бразерс и Компания“ принадлежащего истцу имущества без перечисления арендной платы ООО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ основано на ничтожной сделке и является неправомерным, арбитражный апелляционный суд полагает, что ответчик неосновательного обогатился, сэкономив арендную плату за пользование вышеназванными нежилыми помещениями, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно применил при разрешении спора нормы ст. 1102 ГК РФ.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что ответчик добросовестно вносил арендную плату за пользование помещением ЗАО “Союзкнигторг“, арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованной.

В данном случае неосновательное обогащение ООО “Бразерс и Компания“ состоит в пользовании принадлежащим ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ помещением без установленных законом или сделкой оснований.

То обстоятельство, что ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ является законным собственником спорного помещения, стало известно ООО “Бразерс и Компания“ еще в июне 2007 года при участии в судебном заседании по делу N А40-21984/07-11-213.

Доказательств перечисления истцу денежных средств за пользование имуществом в спорный период ответчиком не представлено.

Вопрос о правомерности получения арендных платежей ЗАО “Союзкнигторг“ предметом иска по настоящему делу не является.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.01.06 г. N КГ-А41/12951-05.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что размер неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ООО “Бразерс и Компания“, должен быть уменьшен на сумму гарантийного взноса в размере
86 000 долларов США, перечисленного ответчиком ЗАО “Союзкнигторг“ по договору субаренды от 01.06.05 г. как гарантия оплаты двух месяцев за пользование нежилыми помещениями, арбитражный апелляционный суд не может признать состоятельным.

Указанный гарантийный взнос перечислен ответчиком ЗАО “Союзкнигторг“ во исполнение условий договора субаренды от 01.06.05 г. N MR/07-05.

ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ не является стороной договора субаренды от 01.06.05 г. N MR/07-05, каких-либо договорных обязательств или соглашений между истцом и ответчиком в отношении данного гарантийного взноса не имелось.

Денежные средства в размере 86 000 долларов США перечислены ответчиком ЗАО “Союзкнигторг“ по договору субаренды от 01.06.05 г. в 2005 году при заключении договора, тогда как истец предъявил требование о взыскании неосновательного обогащения за период с 1 июля 2007 года по 15 августа 2008 года.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что у ООО “Бразерс и Компания“ не возникло право требования к ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ об уменьшении размера неосновательного обогащения на сумму гарантийного взноса, перечисленного ответчиком третьему лицу по ничтожной сделке.

Что касается довода заявителя апелляционной жалобы о том, что взыскание неосновательного обогащения за пользование ответчиком помещением общей площадью 195, 6 кв. м неправомерно, поскольку фактически общество не занимало комнату 1.1а помещения III (электрощитовая) площадью 4, 7 кв. м, то арбитражный апелляционный суд не может с ним согласиться.

Из имеющихся в материалах дела Выписки из технического паспорта на здание (строение) и экспликации к поэтажному плану нежилого строения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/4, стр. 1, составленных по состоянию на 11.10.2000 г. и по состоянию на 2007 год, следует, что комнаты 1.1а помещения IIIв (электрощитовая (4, 7 кв. м)
и тамбур (0, 7 кв. м)) относятся к общей площади нежилых помещений 1 этажа, арендуемых ответчиком, и являются составной частью указанного строения, не предусматривающего возможность их отдельного использования (т. 1, л.д. 51 - 57).

Вышеуказанное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела схемой поэтажного плана (т. 2, л.д. 14).

Согласно Акту обследования помещения от 18.10.07 г., составленного с участием представителя ГУП “ДЕЗ Басманного района“, ООО “Бразерс и Компания“ фактически занимало комнаты 1.1а. помещения IIIв в спорный период (т. 1, л.д. 42).

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика неосновательное обогащение, исходя из занимаемой ООО “Бразерс и Компания“ площади в 195,6 кв. м.

Ссылку заявителя апелляционной жалобы на решение арбитражного суда по делу N А40-21984/07-11-213 от 12.09.07 г., которым установлено, что ООО Бразерс и Компания“ по состоянию на 26.06.07 г. занимало помещения площадью 192 кв. м, арбитражный апелляционный суд не может признать состоятельной.

Требования ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ заявлены за другой период пользования ответчиком нежилым помещением, а именно с 1 июля 2007 года по 15 августа 2008 года.

Учитывая данное обстоятельство, а также то, что ООО “Бразерс и Компания“ провело перепланировку и реконструкцию переданного ему в субаренду помещения, арбитражный апелляционный суд полагает, что вышеуказанное решение суда не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

В апелляционной жалобе общество ссылается на неправомерность Заключения от 10 апреля 2008 года о рыночной ставке аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, в размере 7 000 руб. в месяц за квадратный метр, и полагает, что сумма неосновательного обогащения должна быть рассчитана без учета стоимости проведенных ответчиком улучшений спорного помещения в виде реконструкции, перепланировки, капитального ремонта и отделки в размере 9 316 794 руб. 37 коп.

В связи с вышеизложенным в судебном заседании арбитражного апелляционного суда представителем ООО “Бразерс и Компания“ заявлено письменное ходатайство о проведении независимой экспертизы рыночной ставки аренды нежилых помещений без учета произведенных в нем ответчиком улучшений.

Арбитражный апелляционный суд отказал ООО “Бразерс и Компания“ в удовлетворении вышеуказанного ходатайства по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу ст. ст. 616, 623 ГК РФ для снижения суммы неосновательного обогащения на стоимость произведенных ответчиком улучшений помещения необходимо соблюдение сторонами определенных условий: наличие договора аренды и согласие арендодателя на осуществление улучшений.

ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ как собственник имущества не давал согласия на перепланировку и реконструкцию помещения, не согласовывал сметную документацию и не представлял недвижимое имущество в пользование ООО “Бразерс и Компания“.

Частью 3 ст. 268 АПК РФ предусмотрено, что участвующие в деле лица вправе в суде апелляционной инстанции заявлять ходатайства о проведении экспертизы по настоящему делу в том случае, если указанное ходатайство не было удовлетворено судом первой инстанции.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции ООО “Бразерс и Компания“ не заявляло ходатайства о проведении независимой экспертизы по определению рыночной ставки аренды спорного нежилого помещения.

Встречного иска о возмещении стоимости улучшений имущества, принадлежащего истцу, со стороны ответчика не заявлено.

В силу ничтожности договора субаренды от 01.06.05 г. у ООО “Бразерс и Компания“ отсутствуют основания для требования уменьшении суммы неосновательного обогащения с учетом стоимости произведенных ответчиком улучшений помещения.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что проведение экспертизы стоимости неотделимых улучшений, произведенных ответчиком, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, в связи с чем отказал ООО “Бразерс и Компания“ в удовлетворении вышеназванного ходатайства.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при расчете суммы неосновательного обогащения следует применять арендную ставку, указанную в договоре субаренды от 01.06.05 г. и составляющую 15 388, 41 долларов США, арбитражный апелляционный суд не может признать правомерным.

ЗАО “ЮМПАС-УНИВЕРСАЛ“ не являлось стороной договора субаренды N MR/07-05 и не утверждало установленную данным договором арендную ставку.

Представленные ООО “Бразерс и Компания“ договоры аренды и субаренды, заключенные иными лицами в Центральном административном округе (т. 2, л.д. 52 - 74) не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу ст. 12 Федерального закона “Об оценочной деятельности“ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным указанным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В материалах дела имеется Заключение от 10 апреля 2008 года о рыночной ставке аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 4/2, стр. 1, составленным ООО “Оценочная контора “Стандарт“, рыночная ставка аренды принадлежащих истцу нежилых помещений составляет 7 000 руб. в месяц за квадратный метр (т. 1, л.д. 66 - 50).

Вышеуказанное заключение составлено в соответствии с ФЗ “Об оценочной деятельности“ и оснований для признания выводов заключения недостоверными, у суда не имеется.

С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что не оплаченные ответчиком за пользование спорными нежилыми помещениями денежные средства представляют собой неосновательно обогащение, подлежащее возмещению истцу в заявленном размере.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО “Бразерс и Компания“ не доказаны обстоятельства, на которые оно ссылается в апелляционной жалобе, в связи с чем оснований для ее удовлетворения не имеется.

Решение суда законное, обоснованное.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 сентября 2008 года по делу N А41-9039/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.