Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 по делу N А41-8680/08 Исковые требования о признании недействительным пункта договора аренды помещений удовлетворены правомерно, так как содержание оспариваемого пункта договора аренды определяет существо правоотношений по договору в целом как передачу недвижимого имущества в бессрочное пользование арендатору, что является нарушением норм главы 34 Гражданского кодекса РФ, определяющих природу арендных отношений как временных, не носящих постоянного характера.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 ноября 2008 г. по делу N А41-8680/08

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 ноября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.,

судей Б., Д.К.

при ведении протокола судебного заседания: Д.Д.,

при участии в заседании:

от истца ЗАО “РемтрансАВТО“ - Ч. - представитель по доверенности от 10 сентября 2008 года,

от ответчика ООО “Торговый дом “Славянская Корона“ - Р. - представитель по доверенности от 2 июня 2007 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Торговый дом “Славянская Корона“ на решение Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2008 года по делу N А41-8680/08, принятое
судьей С., по иску ЗАО “РемтрансАВТО“ к ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ о признании недействительной части сделки и выселении,

установил:

Закрытое акционерное общество “РемтрансАВТО“ (далее по тексту - ЗАО “РемтрансАВТО“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Торговый Дом “Славянская Корона“ (ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“) о признании недействительным пункта 1.9 договора аренды помещений от 26 января 2007 года;

- обязании ответчика освободить помещение (выселить), расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Дзержинского, д. 2Б, общей площадью 347,6 кв. м, в том числе основной площадью 244,6 кв. м, состоящее из помещения N 22 (площадью 244,6 кв. м) и вспомогательной площади 103,0 кв. м, состоящей из помещений N 23 (площадью 46,1 кв. м), N 24 (площадью 21,2 кв. м), N 25 (площадью 4,7 кв. м), N 26 (площадью 21,0 кв. м), N 27 (площадью 1,9 кв. м), N 28 (площадью 8,9 кв. м), N 29 (площадью 18,2 кв. м);

- взыскании расходов по госпошлине в размере 4 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2008 года исковые требования ЗАО “РемтрансАВТО“ удовлетворены.

Суд признал недействительным пункт 1.9 договора аренды помещений от 26 января 2007 года, заключенного между предпринимателем без образования юридического лица Б. и ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“.

Суд обязал ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ освободить помещение (выселить), расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Дзержинского, д. 2Б, общей площадью 347,6 кв. м, в том числе основной площадью 244,6 кв. м, состоящей из помещения N 22 (площадью 244,6 кв. м) и вспомогательной площадью 103,0 кв. м, состоящей
из помещений N 23 (площадью 46,1 кв. м), N 24 (площадью 21,2 кв. м), N 25 (площадью 4,7 кв. м), N 26 (площадью 2,0 кв. м), N 27 (площадью 1,9 кв. м), N 28 (площадью 8,9 кв. м), N 29 (площадью 18,2 кв. м).

Суд взыскал с ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ в пользу ЗАО “РемстройАВТО“ государственную пошлину в размере 4 000 рублей (л.д. 67 - 69).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО “Торговый дом “Славянская Корона“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 72 - 74).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части выселения, в удовлетворении исковых требований ЗАО “РемтрансАВТО“ отказать.

Представитель истца ЗАО “РемтрансАВТО“ возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 26 января 2007 года между ПБОЮЛ Б. (Арендодатель) и ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ (Арендатор) был заключен договор аренды помещений (л.д. 17 - 26).

По условиям указанного договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование) нежилые
помещения в здании, расположенном по адресу: г. Серпухов, ул. Дзержинского, д. 2-Б, принадлежащие Арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права N 50-50-58/036/2005-038 от 10 января 2006 года - Приложение N 1), а именно помещения общей площадью 347,6 кв. м, в том числе торговые площади 244,6 кв. м, вспомогательные площади 103,0 кв. м на цокольном этаже, обозначенные на поэтажном плане (Приложение N 2) в порядке и на условиях договора.

Срок действия договора установлен с даты подписания договора и до 31 декабря 2007 года.

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что в случае если за 30 дней до истечения срока действия договора Сторонами не будет заключен долгосрочный договор аренды помещения (сроком на 5 лет), то срок действия договора продлевается на следующие 11 месяцев. Число продлений не ограничено.

26 января 2007 года по акту приема-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду (временное владение и пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Дзержинского д. 2-б, общей площадью 347,6 кв. м, в том числе основной площадью 244,6 кв. м, состоящей из помещений N 22 (244,6 кв. м) и вспомогательной площадью 103,0 кв. м, состоящей из помещений N 23 (46,1 кв. м), 24 (21,2 кв. м), 25 (4,7 кв. м), 26 (2,) кв. м), 27 (1,9 кв. м), 28 (8,9 кв. м), 29 (18,2 кв. м), входящие в состав здания и расположенные на первом этаже (л.д. 24).

1 ноября 2007 года между Б. (Продавец-1), Ш. (Продавец-2) и ЗАО “РемтрансАВТО“ (Покупатель) был заключен договор купли-продажи здания и земельного участка (л.д. 8 - 14).

Из содержания указанного договора
усматривается, что Б. и Ш. принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на здание, общей площадью 1 669 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Дзержинского д. 2б и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, общей площадью 1 101 кв. м, с кадастровым номером 50:58:05 02 07:0010, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Дзержинского, д. 2-б.

По условиям указанного договора Б. и Ш. передали вышеуказанные объекты в собственность ЗАО “РемтрансАВТО“ за плату (стоимость здания - 4 172 500 условных единиц, с учетом всех налогов и сборов, стоимость участка 1 043 125 условных единиц, с учетом всех налогов и сборов).

21 ноября 2007 года ЗАО “РемтрансАВТО“ были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности: 50 НБ N 688870 на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения нежилого здания, используемого для торговой деятельности, общей площадью 1101 кв. м, с кадастровым номером 50:58:05 02 07:0010, по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Дзержинского д. 2-б и 50 НБ N 688871 на нежилое здание (выставочный комплекс), общей площадью 1 669 кв. м, инв. N 276:079-1064, лит. А, а по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Дзержинского д. 2-б (л.д. 33 - 34).

Таким образом, собственником спорного объекта недвижимого имущества с 21 ноября 2007 года является ЗАО “РемтрансАВТО“.

22 ноября 2007 года ЗАО “РемтрансАВТО“ направило в адрес ответчика уведомление о смене собственника спорного нежилого помещения, с приложением банковских реквизитов и копии свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Предъявляя настоящие исковые требования, истец сослался на то, что пункт 1.9
договора аренды от 26 января 2007 года, заключенного между ПБОЮЛ Б. и ООО “Торговый дом “Славянская Корона“ противоречит нормам гражданского законодательства.

По-мнению истца, вышеназванный пункт договора предусматривает обязательную пролонгацию договора, то есть его заключение на новый срок входит каждый раз в обязанность Арендодателя, даже в случае отсутствия со стороны арендодателя экономической заинтересованности в арендных отношениях. Данное условие противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что заключение договора аренды на новый срок является правом, а не обязанностью арендодателя.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных ЗАО “РемтрансАВТО“ требований.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исковые требования ЗАО “РемтрансАВТО“ основаны на договоре аренды от 26 января 2007 года, заключенного между ПБОЮЛ Б. и ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения Арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

Таким образом, арендные отношения предполагают их срочный характер, то есть временное действие.

Пунктом 1.9 договора аренды от 26 января 2007 года предусмотрено, что в случае если за 30 дней до истечения срока действия договора Сторонами не будет заключен долгосрочный договор аренды помещения (сроком на 5 лет), то срок действия договора продлевается на следующие 11 месяцев. Число продлений не ограничено.

Фактически условия вышеназванного пункта договора предусматривают, что арендодатель, приняв обязанность по обязательной пролонгации договора по истечении определенного в нем срока, не
имеет возможности реализовать свои охраняемые законом права иначе, чем нарушив обязательство по договору, поскольку у него отсутствует возможность каким-либо иным способом прекратить договор.

Анализ положений статьи 606 и 650 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что основной обязанностью арендодателя является передача имущества во временное владение и пользование, либо во временное пользование, а основной обязанностью арендатора является уплата арендной платы.

Фактически содержание пункта 1.9 договора аренды определяет существо правоотношений по договору в целом как передачу недвижимого имущества в бессрочное пользование арендатору, что является нарушением норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих природу арендных отношений как временных, не носящих постоянного характера.

Таким образом, Арендодателем и Арендатором договора аренды от 26 января 2007 года изменен императивный характер статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть договор не носит срочный характер, как это определено действующим законодательством, и при этом правоспособность арендодателя на свободное осуществление его прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом является ограниченной.

Следовательно, пункт 1.9 договора аренды от 26 января 2007 года, заключенного между ПБОЮЛ Б. и ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным (ничтожным).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 50 НБ N 688871 от 21 ноября 2007 года ЗАО “РемтрансАВТО“ является собственником нежилого здания (выставочный комплекс), общей площадью 1 669 кв. м, инв. N 276:079-1064, лит. А, а, расположенного по адресу: Московская область,
г. Серпухов, ул. Дзержинского д. 2-б.

Следовательно, ЗАО “РемтрансАВТО“ в настоящее время является Арендодателем по договору аренды от 26 января 2007 года.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

22 ноября 2007 года, до окончания срока действия договора аренды, ЗАО “РемтрансАВТО“ направило в адрес ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ уведомление N 02/77 о прекращении с 31 декабря 2007 года срока действия договора аренды, заключенного 26 января 2007 года с ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ в отношении нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Серпухов, ул. Дзержинского, д. 2-Б, в связи с нежеланием Арендодателя (ЗАО “РемтрансАВТО“) пролонгировать его на следующий срок.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 26 января 2007 года истец просил ООО “Торговый Дом “Славянская Корона“ освободить помещение в срок до 10 января 2008 года и передать его ЗАО “РемтрансАВТО“ по акту приема-передачи (л.д. 32).

Однако указанное уведомление было оставлено ответчиком без ответа.

Пунктом 4.1 договора аренды от 26 января 2007 года предусмотрено, что при прекращении действия договора Арендатор обязан возвратить помещения не позднее 10 (десяти) дней после прекращения действия договора.

Поскольку срок действия договора аренды от 26 января 2007 года истек и арендодатель отказался продлевать срок действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269,
статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 августа 2008 года по делу N А41-8680/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.