Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 N 09АП-10968/2008-ГК по делу N А40-67061/07-135-602 В удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка отказано, так как заявленный истцом к аренде земельный участок не отвечает требованиям ч. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, поскольку местоположение его границ выполнено без учета красных линий.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 октября 2008 г. N 09АП-10968/2008-ГК

Дело N А40-67061/07-135-602

Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2008

Постановление изготовлено в полном объеме 23.10.2008

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лящевского И.С.,

судей Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лялиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 03.04.2008 по делу N А40-67061/07-135-602,

принятое судьей Белицкой С.В.

по иску ООО “Спарта“

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы

об обязании заключить договор аренды земельного участка

третье лицо: Префектура ЮАО города Москвы

при участии в судебном заседании:

от истца Залевская Н.Е. по дов. от 11.04.2008

Цауне Т.Н. ген. директор, решение от 17.04.2008 N 2

от
ответчика Карпова В.С. по дов. от 29.12.2007

от третьего лица Саркисян Ю.Ф. по дов. от 07.11.2007

установил:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрен иск ООО “Спарта“ к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР) об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка площадью 370 кв. м с адресными ориентирами: город Москва, Каширское шоссе, вл. 106 (кадастровый номер 77:05:11002:058) сроком на 49 лет в редакции проекта договора долгосрочной аренды земельного участка от 07.08.2007, представленного истцом.

Решением суда от 03.04.2008 исковые требования удовлетворены.

На указанное решение ДЗР подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылался на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; указал, что спорный участок входит в состав земель общего пользования и может передаваться в аренду на срок не более одного года.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2008 N 09АП-5812/2008-ГК решение суда от 03.04.2008 отменено. Привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ГУП города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений “Гормост“, поскольку спорный земельный участок весь расположен в границах зоны подземного перехода. Назначено рассмотрение дела по правилам суда первой инстанции на 02.07.2008.

При этом апелляционным судом было предложено ГУП “Гормост“ представить технические планы подземного перехода с указанием пространственных границ объекта, зоны строительства подземного перехода при его расширении, сведения об оформлении и государственной регистрации права на подземный переход.

Участвующим в деле лицам апелляционный суд предложил рассмотреть вопрос об участии в деле города Москвы в лице Комитета по градостроительству и архитектуре города Москвы
(Москомархитектуры) в части надлежащего определения правового режима земельного участка города в границах зоны подземного перехода, в красных линиях улично-дорожной сети (боковой проезд N 4902 вдоль Каширского шоссе и Ореховый бульвар), в технической зоне коммуникаций.

Представитель ГУП “Гормост“ сведения о пространственных границах объекта - всего подземного перехода, о зоне строительства подземного перехода при его расширении не представил, при этом пояснил, что часть подуличного пешеходного перехода через Ореховый бульвар находится в ведении Московского метрополитена.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2008 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Комитет по градостроительству и архитектуре города Москвы (Москомархитектура), которому апелляционным судом было предложено до 26.07.2008 представить в суд:

- цветной план линий градостроительного регулирования (красных линий) зоны подземного перехода, улично-дорожной сети (боковой проезд N 4902 вдоль Каширского шоссе и Ореховый бульвар), технической зоны коммуникаций;

- заключение о сроке аренды земельного участка ООО “Спарта“ в зоне подземного перехода, в красных линиях улично-дорожной сети (боковой проезд N 4902 вдоль Каширского шоссе и Ореховый бульвар) и в технической зоне коммуникаций;

- технические планы подземного перехода с указанием пространственных границ существующего объекта на ситуационном плане,

- план зоны строительства подземного перехода при его расширении.

Москомархитектурой 25.07.2008 были представлены (л.д. 114 - 118 том 2) в апелляционный суд:

- разбивочный чертеж-акт линий градостроительного регулирования (красных линий), границы территорий объекта природного комплекса “Бульвар по Каширскому шоссе“;

- поперечный профиль улицы - чертеж поперечного сечения улицы, на котором установлено ее перспективное развитие, выполненный в М 1:200 (Акт 46-97, проезд 4902);

- рабочая цветная схема участка территории Управления инженерной и транспортной инфраструктуры Москомархитектуры;

-
копия свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения N 560-4-00.

Постановлением ФАС МО от 08.08.2008 N КГ-А40/7231-08 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2008 N 09АП-5812/2008-ГК отменено, дело направлено в апелляционный суд для рассмотрения апелляционной жалобы по существу. ФАСМО указал, что не усматривает невозможности рассмотрения апелляционным судом обоснованности и правомерности решения суда первой инстанции без участия привлеченных им третьих лиц.

Определением от 02.10.2008 апелляционный суд:

- предложил истцу и ответчику рассмотреть вопрос о заключении мирового соглашения с учетом нахождения части спорного участка в границах земель общего пользования (улично-дорожной сети);

- предложил Департаменту земельных ресурсов города Москвы представить план земельного участка УДС (улично-дорожной сети) города Москвы - Каширского шоссе, утвержденного Законом города Москвы от 21.03.2007 N 8, в месте пересечения с Ореховым бульваром, с указанием границ участка истца и границ земельных участков общего пользования (УДС); цветной план земельного участка в месте пересечения Каширского шоссе с Ореховым бульваром, с указанием границ участка истца и красных линий улично-дорожной сети города Москвы, с определением площади земельных участков общего пользования, включенных истцом в границы спорного участка.

Департаментом земельных ресурсов города Москвы представлены 07.10.2008 в апелляционный суд вышеуказанные документы (л.д. 52 - 55 том 3).

При рассмотрении апелляционной жалобы стороны по вопросу окончания спора миром соглашения по существу требований не достигли, ДЗР и Префектура ЮАО поддержали доводы апелляционной жалобы, истец просил решение суда оставить без изменения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает решение суда подлежащим отмене, исходя из следующего.

Согласно
материалам дела, спор возник в отношении земельного участка во вл. 106 по Каширскому шоссе площадью 370 кв. м кадастровый N 77-05-11002-058, находящегося в неразграниченной государственной собственности, что усматривается из выписки из ЕГРП от 06.06.2008 (л.д. 104 том 2).

Ранее между Московским земельным комитетом (в настоящее время - ДЗР) и ТОО “Спарта“ (в настоящее время - ООО “Спарта“) был заключен договор аренды земельного участка от 19.02.1996 N М-05-500519 площадью 370 кв. м сроком на 3 года под размещение временного торгового павильона без права капитального строительства (л.д. 50 - 60 том 1).

Впоследствии между Московским земельным комитетом и ООО “Спарта“ был заключен договор аренды земельного участка от 17.06.2002 N М-05-504811 площадью 370 кв. м кадастровый N 77-05-11002-058 сроком на 1 год с ежегодной пролонгацией в течение 4 лет для эксплуатации временного торгового павильона (л.д. 62 - 70 том 1).

В силу п. п. 4.5, 4.7 договора N М-05-504811 земельный участок расположен в границах линий градостроительного регулирования, в случае необходимости использования участка для городских нужд ООО “Спарта“ обязано его освободить в месячный срок со дня получения уведомления.

Договор аренды N М-05-504811 с вышеуказанным правовым режимом земельного участка зарегистрирован в ЕГРП 04.10.2002 (л.д. 104 том 2).

Доказательства пролонгации договора аренды земельного участка от 17.06.2002 N М-05-504811 участвующие в деле лица не представили. Отказ ДЗР от договора N М-05-504811 (письмо от 28.11.2007 N 33-ТИ5-1776/7) был получен истцом (л.д. 65 том 2).

ООО “Спарта“ является собственником здания площадью 123 кв. м вл. 106А по Каширскому шоссе согласно свидетельству УФРС по Москве (л.д. 25 том 1).

Из вышеуказанного свидетельства УФРС по Москве (на бланке
серия 77АД 025781) усматривается, что право собственности ООО “Спарта“ на здание площадью 123 кв. м вл. 106А по Каширскому шоссе зарегистрировано в ЕГРП 14.05.2007 на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2007 по делу N А40-22340/06-50-178, оставленного без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2007 N 09АП-4188/2007-ГК, по иску ООО “Спарта“ к ЗАО “ПСП “Норшен“ (подрядчику) о признании за истцом права собственности на вновь построенный торговый павильон.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При таком положении право собственности истца на построенное здание возникло 14.05.2007, договоры аренды земельного участка площадью 370 кв. м с кадастровым N 77-05-11002-058 были заключены до создания на участке здания: договор N М-05-500519 заключен 19.02.1996, договор N М-05-504811 заключен 17.06.2002, участок площадью 370 кв. м передавался в краткосрочную аренду.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ площадь земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Для эксплуатации вновь построенного здания истца, право собственности на которое возникло 14.05.2007, договор аренды земельного участка не оформлялся, в порядке п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ размер земельного участка под новое здание истца в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией не устанавливался.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники зданий имеют исключительное право на приобретение права аренды земельных участков.

Истец как собственник с 14.05.2007 вновь построенного здания также
имеет исключительное право на приобретение права аренды земельного участка.

При реализации исключительного права на приобретение права аренды земельного участка в силу ч. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Для понуждения города Москвы как собственника земельного участка (в лице ДЗР) заключить договор аренды на 49 лет истец использует план земельного участка площадью 370 кв. м с кадастровым N 77-05-11002-058, который оформлялся применительно к последнему договору аренды от 17.06.2002 N М-05-504811 (л.д. 68, 69 том 1).

Кадастровый план земельного участка от 24.05.2007 площадью 370 кв. м (л.д. 86, 87) оформлен Управлением Роснедвижимости по Москве на основании информационного ресурса ДЗР (п. 16 особые отметки). К проекту договора аренды истец план земельного участка не приложил (л.д. 102 - 107 том 1).

Поскольку истец связывает свое право на аренду земельного участка с наличием нового здания, подлежит применению специальный порядок определения местоположения границ земельного участка и его площади, предусмотренный ч. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Заявленный истцом к аренде на 49 лет земельный участок площадью 370 кв. м с кадастровым N 77-05-11002-058 не отвечает требованиям ч. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, поскольку местоположение его границ выполнено без учета красных линий.

Из особых условий и планов земельного участка по договорам N М-05-500519 и N М-05-504811 (л.д. 51, 58, 64, 68, 69 том 1) усматривается,
что спорный участок истца (до возникновения права собственности на построенное здание) расположен в красных линиях, в границах зоны подземного перехода через Каширское шоссе и Ореховый бульвар в районе выходов из станции метро “Домодедовская“.

Согласно Заключению для оформления земельных отношений Управления градостроительного регулирования (Москомархитектуры) ЮАО города Москвы от 03.07.2007 N ЮАО-02-284/7 (л.д. 134 - 135 том 1) спорный земельный участок расположен в зоне подземного перехода, часть участка расположена в красных линиях улично-дорожной сети (боковой проезд N 4902 вдоль Каширского шоссе и Ореховый бульвар), часть участка расположена в технической зоне коммуникаций.

Из представленного ДЗР плана земельных участков общего пользования УДС (улично-дорожной сети) города Москвы (л.д. 54 том 3), утвержденных Законом города Москвы от 21.03.2007 N 8 “О перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы“, усматривается поставленный на кадастровый учет участок УДС - Каширское шоссе с кадастровым N 77-05-11002-156, и примыкающий к нему участок УДС - Ореховый бульвар с кадастровым N 77-05-11002-152.

Из представленного ДЗР цветного плана земельного участка в месте пересечения Каширского шоссе с Ореховым бульваром, с указанием границ участка истца и красных линий улично-дорожной сети города Москвы (л.д. 53 том 3), усматривается, что часть спорного земельного участка находится в границах земельного участка общего пользования УДС - Каширское шоссе с кадастровым N 77-05-11002-156.

Вышеуказанный Закон города Москвы N 8 принят 21.03.2007 (действует с 30.04.2007), право собственности истца на вновь построенное здание возникло 14.05.2007.

При таком положении в силу императивного правила - ч. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ - красные линии Каширского шоссе (земель общего пользования) обязательны при определении местоположения границ земельного участка под зданием
истца и его площади.

Из представленного 25.07.2008 Москомархитектурой в апелляционный суд поперечного профиля улицы - чертежа поперечного сечения улицы, на котором установлено ее перспективное развитие, выполненный в М 1:200 (Акт 46-97, проезд 4902); а также рабочей цветной схема участка территории Управления инженерной и транспортной инфраструктуры Москомархитектуры усматривается, что Каширское шоссе подлежит расширению (л.д. 116 - 117 том 2).

Из выполненного геодезическим способом плана земельного участка площадью 370 кв. м с кадастровым N 77-05-11002-058, представленного истцом (л.д. 68 том 1), в системной связи с условием п. 4.7 договора аренды от 17.06.2002 N М-05-504811 (л.д. 64 том 1), усматривается, что в красных линиях земельного участка общего пользования УДС находится 32, 8 кв. м (РЗ).

Истец основывает свои требования только на норме права, имеющей общий характер (ст. 36 Земельного кодекса РФ).

В силу имеющих приоритет специальных норм (ст. ст. 83, 85 Земельного кодекса РФ) правовой режим земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется градостроительными регламентами, которые обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков и арендаторами земельных участков.

В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент устанавливает виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены автомобильные дороги, другие подобные сооружения.

Территории общего пользования -
территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

При таком положении срок аренды земельного участка населенного пункта, расположенного в красных линиях, является элементом его правового режима, определяемого вышеуказанными императивными нормами права, действие которых не может быть изменено по соглашению сторон договора аренды.

В силу ст. 9 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 “О землепользовании в городе Москве“ срок договора аренды земельного участка, заключаемого органами исполнительной власти города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, обременений и ограничений по использованию земельного участка, а также в соответствии с Генеральным планом города Москвы. Земельные участки в границах земель общего пользования могут передаваться в аренду на срок не более одного года. Земельные участки в границах земель общего пользования, занятые транспортными магистралями, улицами, площадями, проездами, дорогами, могут предоставляться исключительно для ведения ремонтных и строительных работ без права строительства объектов недвижимости на указанных участках на срок проведения соответствующих работ, но не более пяти лет.

С учетом изложенного, земельный участок площадью 370 кв. м с кадастровым N 77-05-11002-058, требуемый истцом весь в аренду на 49 лет, не может быть передан на 49-летний срок в той части, в которой он расположен в красных линиях УДС города Москвы (земельного участка общего пользования).

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 5 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“ земельный участок, в том числе передаваемый в аренду собственнику здания, является объектом гражданского оборота после проведения работ по формированию земельного участка, включающих государственный кадастровой учет такого земельного участка.

При таком положении апелляционный суд не вправе принять судебный акт о понуждении к заключению договора аренды в отношении иного земельного участка (меньшего по площади с исключением земельного участка общего пользования УДС), не прошедшего государственный кадастровой учет, не имеющего своего уникального кадастрового номера, отличного от кадастрового номера N 77-05-11002-058.

Департамент земельных ресурсов города Москвы и Префектура ЮАО города Москвы по существу возражают только по сроку аренды земельного участка, считая срок 49 лет не соответствующим правовому режиму спорного земельного участка, императивно определенному ст. ст. 83, 85 Земельного кодекса РФ и действующими линиями градостроительного регулирования (красными линиями).

Истец как собственник здания вправе приобрести в аренду до 49 лет земельный участок, занятый вновь построенным зданием во вл. 106 по Каширскому шоссе, с применением специального порядка определения местоположения границ такого земельного участка и его площади, предусмотренный ч. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Апелляционным судом принята во внимание практика Высшего Арбитражного Суда РФ в отношении земель общего пользования в красных линиях при их частичном занятии, содержащаяся в Определениях ВАС РФ от 21.02.2008 N 1469/08, от 19.09.2008 N 12295/08.

В соответствии со статьями 266 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2008 по делу N А40-67061/07-135-602 отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО “Спарта“ к Департаменту земельных ресурсов города Москвы об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка площадью 370 кв. м с адресными ориентирами: город Москва, Каширское шоссе, вл. 106 (кадастровый номер 77:05:11002:058) сроком на 49 лет в редакции проекта договора долгосрочной аренды земельного участка от 07.08.2007 - отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

судья

И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ

судья

Т.Я.СУМАРОКОВА

судья

Е.Е.КУЗНЕЦОВА