Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 N 09АП-11466/2008-ГК по делу N А40-5968/08-50-45 Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения удовлетворены правомерно, поскольку арендатор не представил доказательства оплаты арендных платежей.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 октября 2008 г. N 09АП-11466/2008-ГК

Дело N А40-5968/08-50-45

Резолютивная часть постановления объявлена “14“ октября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме “21“ октября 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыкшиной Е.Г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО “БСЖВ“

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2008

принятое судьей Васильевой И.А.

по делу N А40-5968/08-50-45

по иску ООО “Компания Артэкс“

к ЗАО “БСЖВ“

по первоначальному иску: о взыскании 1 978 500 руб.

по встречному иску: о расторжении договора аренды, взыскании 4 736 368 руб. 21 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: Кутяев М.А., генеральный директор,
решение от 10.04.2007

N 6; Халилулина Э.М. по доверенности от 20.08.2008

от ответчика: Муращенкова И.А. по доверенности от 23.01.2008

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) “Компания Артэкс“ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к коммерческому акционерному банку “Банк Сосьете Женераль Восток“ (закрытое акционерное общество) (далее - ЗАО “БСЖВ“) о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от 02.05.2007 за период: октябрь - декабрь 2007 года, январь - апрель, июнь (10 дней) 2008 года в размере 4 858 333 руб. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО “БСЖВ“ подало встречный иск о расторжении договора аренды от 02.05.2007, заключенного с ООО “Компания Артэкс“, взыскании с последнего 4 736 368 руб. 21 коп., из которых 781437 руб. стоимость услуг по подбору помещений, 17 500 руб. расходы на изготовление эскизного проекта внешнего рекламного оформления, 1 207 239 руб. 48 коп. расходы на выполнение проектных и изыскательских работ, 30 000 руб. расходы на обследование воздуха на наличие паров ртути, 662 500 руб. обеспечительный платеж, 648 252 руб. 68 коп. арендная плата за май - июль 2007 года, 1 325 000 руб. арендный платеж за август - сентябрь 2007 года, 14 805 руб. 99 коп. оплата за электроэнергию за май 2007 года, 5 029 руб. 21 коп. оплата коммунальных расходов за май 2007 года, 5 376 руб. 05 коп. оплата коммунальных расходов за июнь 2007 года, 15 731 руб. 82 коп. оплата за
электроэнергию, 15 995 руб. 98 коп. оплата за электроэнергию за июль 2007 года, 7 500 руб. оплата пошлины за регистрацию договора аренды.

Встречные исковые требования заявлены в соответствии со статьями 309, 310, 612, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 26.06.2008 с ЗАО “БСЖВ“ в пользу ООО “Компания Артэкс“ взыскано 4 858 333 руб. долга, 35 791 руб. 66 коп. расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

ООО “Компания Артэкс“ из федерального бюджета возвращена госпошлина в сумме 21 357 руб. 50 коп.

При этом суд руководствовался статьями 8, 9, 11, 12, 15, 309, 310, 421, 425, 450, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск, исходя из того, что исковые требования арендодателя о взыскании арендных платежей до даты возврата помещения, являются правомерными.

Суд отказал в удовлетворении встречного иска в части расторжения спорного договора аренды, указав на то, что арендатор воспользовался правом на расторжение договора в одностороннем порядке. Установив, что расторжение договора произошло не по вине арендодателя, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска о взыскании 4 736 368 руб. 21 коп.

Не согласившись с решением от 26.06.2008, ЗАО “БСЖВ“ подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

ООО “Компания Артэкс“ представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменения, как законное и
обоснованное.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, представил отзыв.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между ООО “Компания Артэкс“ (арендодатель) и ЗАО “БСЖВ“ (арендатор) был заключен договор от 02.05.2007 без номера аренды нежилых помещений общей площадью 298, 8 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Долгоруковская, д. 5, сроком на 5 лет, прошел государственную регистрацию 02.10.2007.

Помещения были переданы арендатору по Акту приема-передачи от 07.05.2007.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 указанного договора арендная плата составляет 662 500 руб. в месяц, 1 987 500 руб. в квартал, арендная плата за первые три месяца аренды составляет 662 500 руб. из расчета 220 833 руб. 33 коп.

Арендатор по платежному поручению от 04.06.2007 N 739 в соответствии с пунктом 4.13 договора перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 662 500 руб. 00 коп. Кроме того, ответчик оплатил арендную плату по платежному поручению от 05.06.2007 N 767 в сумме 648 252 руб. 68 коп. за май - июль 2007 года, по платежному поручению от 23.07.2007 N 271 в сумме 1 325 000 руб. за август - сентябрь 2007 года.

Пунктом 10.4 спорного договора аренды установлено, что арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время при условии предварительного письменного уведомления арендодателя не менее
чем за 6 месяцев до даты расторжения договора.

Арендатор в соответствии с указанным условием договора направил арендодателю письмо от 10.12.2007 N 02/12-2007, в котором сообщил о том, что расторгает договор аренды от 02.05.2007 в одностороннем порядке с 10.06.2008. В заседании суда апелляционной инстанции представитель арендодателя подтвердил факт получения данного письма.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, договор аренды от 02.05.2007 расторгнут в одностороннем порядке 10.06.2008 в соответствии с указанной нормой права и условиями договора. В этой связи суд первой инстанции принял правильное решение в части отказа в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды от 02.05.2007.

Так как арендатор не представил доказательств оплаты арендных платежей за период с октября 2007 года по 10.06.2008, то суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении первоначального иска в соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка арендатора на то, что он сдал ключи от арендуемых помещений арендодателю по Акту приема-передачи ключей от 22.10.2007 подлежит отклонению, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Кроме того, представитель арендодателя в заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что ключи от помещений были переданы ООО “Компания Артэкс“ для проведения вторичной демеркуризации.

Пунктом 10.6 спорного договора установлено, что в случае расторжения договора по вине арендодателя, последний обязан возместить арендатору сумму арендной платы, уплаченной арендатором за неиспользованный срок аренды,
расходы на разработку проектно-сметной документации, расходы на согласование переоборудования/перепланировки, иных документально подтвержденных расходов, но не более 200 000 долларов США, в течение 30 календарных дней с даты получения арендодателем уведомления об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в удовлетворении встречного иска о взыскании 4 736 368 руб. 21 коп., заявленных на основании указанного условия договора по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.08.2007 при производстве арендатором ремонтных работ в спорных помещениях была обнаружена металлическая ртуть. В соответствии с предписанием Управления МЧС РФ по ЦАО г. Москвы от 10.08.2007 N 43 были прекращены ремонтные работы и запрещен допуск людей в указанные помещения.

В спорных помещениях 14.08.2007 были проведены работы по изъятию загрязненного грунта, строительного материала и металлической ртути, вывоз на утилизацию с привлечением специализированной организации ООО “Промышленные новации“.

С 14 по 29.09.2007 организованы и проведены мероприятия по демеркуризации помещений. Контроль исследования проб воздуха на содержание паров ртути закрытых (непроизводственных) помещений в квартире N 2 по адресу: Долгоруковская, д. 5 были проведены 21.08.2007. Результат исследования: содержание паров ртути не превышают допустимые значения ГН 2.1.6.1338-03 “Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест“ (протокол исследований от 22.08.2007 N 2761-2776 ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве“. Контрольные исследования проб воздуха в нежилых помещениях на содержание паров ртути были также проведены 29.08.2007 оперативной группой 862 ЦМЦ-ЧС ГУ МЧС России по Москве. Результат исследования: содержание паров ртути не превышают допустимые значения.

Повторные исследования проб воздуха в нежилых помещениях на содержание паров ртути
были проведены 05.09.2007 оперативной группой 862 ЦМЦ-ЧС ГУ МЧС России по Москве. Результат исследования: содержание паров ртути не превышают предельно допустимую среднесуточную концентрацию (ПДК с.с.) для атмосферного воздуха населенных мест в соответствии с ГН 2.1.6.1338-03 “Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест“ (т. 2, л.д. 6).

В результате вышеизложенного Территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в ЦАО города Москвы в письме от 07.09.2007 N 9/3262 указал на то, что мероприятия по обеспечению безопасности и безвредности факторов среды обитания и благоприятных условий жизнедеятельности человека по адресу: ул. Долгоруковская, д. 5 выполнены в полном объеме. Эффективность выполненных работ по демеркуризации нежилых помещений по указанному адресу подтверждены лабораторными исследованиями. ООО “Компания Артэкс“ разрешено продолжить ремонтно-строительные работы по адресу: ул. Долгоруковская, д. 5 (т. 2, л.д. 5).

Таким образом, с 07.09.2007 арендатору было разрешено использовать спорные помещения.

Довод арендатора о невозможности использования спорных помещений опровергается его действиями.

Так, согласно пункту 13.2 спорного договора государственная регистрация договора производится силами и за счет арендатора. При этом государственная регистрация договора была осуществлена 02.10.2007, то есть после демеркуризации спорных помещений. Действия арендатора по государственной регистрации договора не исключают, а напротив подтверждают его намерения использовать арендуемые помещения.

В октябре 2007 года была вновь проведена демеркуризация спорных помещений и в результате лабораторных исследований было установлено: концентрация ртути в обследованных помещениях не превышает допустимых значений по ГН 2.1.6.1338-03 “Предельно допустимые концентрации (ПДК) загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест“ (т. 2, л.д. 38).

Арендатор направил 10.12.2007 арендодателю письмо N 02/12-2007, в
котором сообщил об одностороннем расторжении договора аренды от 02.05.2007 с 10.06.2008. Данное обстоятельство также подтверждает намерение арендатора, а также возможность использования спорных помещений до 10.06.2008.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что вина арендодателя в расторжении договора аренды не доказана и отсутствуют основания для применения статей 450, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, потому апелляционная жалоба ЗАО “БСЖВ“ по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2008 по делу N А40-5968/08-50-45 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО “БСЖВ“ - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий-судья

М.Д.ЯДРЕНЦЕВА

Судьи:

Е.Е.КУЗНЕЦОВА

Т.Ю.ЛЕВИНА