Решения и постановления судов

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 N 17АП-1775/2008-ГК по делу N А60-27185/2007 Действующее жилищное законодательство не предусматривает обязанность наймодателя возместить управляющей компании убытки, причиненные неисполнением нанимателями своих обязанностей по оплате потребленных коммунальных услуг.

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 апреля 2008 г. N 17АП-1775/2008-ГК

Дело N А60-27185/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Романова В.А.,

судей Гребенкиной Н.А.,

Шварц Н.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фарбазовой О.Ф. рассмотрел в открытом судебном заседании



апелляционную жалобу истца, ООО “Управляющая компания “Дом“

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 января 2008 года,

принятое судьей Сафроновой А.А. по делу N А60-27185/2007

по иску ООО “Управляющая компания “Дом“

к муниципальному учреждению “Управление коммунального хозяйства“

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований в отношении предмета спора: Карпинский городской комитет по управлению имуществом,

о взыскании задолженности по договору,

при участии:

от истца: Шубин С.С., доверенность от 31.03.2008,

от ответчика, третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,



установил:

истец, ООО “Управляющая компания “Дом“ (далее - управляющая компания), обратился к ответчику, муниципальному учреждению “Управление коммунального хозяйства“ (далее - муниципальное учреждение) с иском о взыскании задолженности по заключенному между ними договору от 01.01.2007 N 1/2007-сб на управление многоквартирными домами в размере 1.562.483 руб. 34 коп. (с учетом принятия судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уменьшения исковых требований, т. 17 л.д. 122). Указывая на п. 4 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в качестве материального основания своих требований, истец просит взыскать с ответчика плату за коммунальные услуги и содержание жилья, своевременно не внесенную нанимателями муниципального жилищного фонда.

Определением от 20.11.2007 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Городской округ “Карпинск“ в лице Карпинского городского комитета по управлению имуществом, который является органом местного самоуправления, уполномоченным в сфере управления муниципальным имуществом городского округа Карпинск.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28 января 2008 года (судья Сафронова А.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Заявитель жалобы считает, что судом неправильно истолкованы пункт 1 статьи 65, пункт 4 статьи 155 ЖК РФ, пункт 36 Правил предоставлении коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, пункт 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. По мнению заявителя жалобы, из названных норм следует, что собственник муниципальных жилых помещений должен возместить управляющей компании расходы на содержание и ремонт общего имущества в той части, в какой эта обязанность не исполнена нанимателями помещений. Как полагает заявитель жалобы, юридическая связь между нанимателем и управляющей компанией отсутствует, а потому управляющая компания не вправе требовать с нанимателей жилых помещений плату за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, таким правом наделен исключительно наймодатель. Внесение нанимателями платы управляющей компании является исполнением обязательства за собственника жилых помещений, который отвечает перед управляющей компанией за надлежащее исполнение нанимателями своих обязанностей. Также заявитель жалобы указывает, что отсутствие госрегистрации права оперативного управления ответчика на жилые помещения, которые являются объектами управления по договору с управляющей компанией, не имеет значения при разрешении дела. В силу постановлений Главы городского округа Карпинск от 20.07.2007 N 935 и от 14.01.2008 N 11 муниципальное учреждение является лицом, уполномоченным от имени собственника жилых помещений отвечать перед управляющей компанией за долги муниципального образования как собственника жилищного фонда в части невнесения платы нанимателями.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу полагает обжалуемое решение суда законным и обоснованным. Относительно доводов апелляционной жалобы ответчик со ссылкой на нормы ст. 154, 155 и 162 ЖК РФ указывает, что отношения между муниципальным учреждением и нанимателями регулируются договорами социального найма. Поскольку коммунальные услуги управляющая компания предоставляет непосредственно нанимателям, именно у последних возникает обязанность по их оплате. Обязанность наймодателя по выплате управляющей компании разницы между платой, внесенной нанимателями, и платой по договору управления возникает только тогда, когда в договоре управления предусмотрены платежи, не установленные для нанимателя в договоре социального найма.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ответчика о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца настаивал на доводах жалобы. Дополнительно он пояснил, что надлежащим ответчиком по иску считает муниципальное учреждение, применительно к предмету исковых требований городской округ “Карпинск“ ответчиком быть не может.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы городского округа “Карпинск“ от 21.03.2006 N 196 и договором N 3 от 21.03.2006 муниципальному учреждению на праве оперативного управления передан муниципальный жилищный фонд (т. 1 л.д. 61-65).

Между управляющей компанией и муниципальным учреждением заключен договор от 01.07.2007 N 1/2007-сб на управление многоквартирными домами. Заключая договор, муниципальное учреждение действовало от имени собственника муниципальных квартир, в интересах нанимателей (потребителей), проживающих по договорам найма в многоквартирных домах, поименованных в приложении к договору (т. 1 л.д. 22-35). Стороны распространили условия заключенного договора к отношениям сторон, возникшим до его заключения (пункт 6.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, управляющая компания по заданию муниципального учреждения обязуется в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлять потребителям коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирными домами деятельность.

К обязанностям управляющей компании, помимо иных, относятся: осуществление начисления и сбора, перерасчета платежей за жилье и коммунальные услуги, открытие лицевых счетов, начисление льгот по оплате за жилье и коммунальные услуги в соответствии с действующим законодательством, своевременное извещение потребителей об изменении ставок и тарифов на коммунальные услуги, взыскание задолженности потребителей по оплате за содержание, текущий ремонт жилых помещений и предоставленных коммунальных услуг (пункты 2.1.12-2.1.14, 2.1.19 договора).

По условиям пункта 2.2.1 договора (в редакции протокола разногласий от 31.08.2007, т. 1 л.д. 35), муниципальное учреждение обязуется в соответствии с частью 4 статьи 155 ЖК РФ нести расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, коммунальные услуги, с учетом внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, коммунальные услуги нанимателями жилых помещений. Если размер платы, вносимой нанимателями, в отношении которых имеются постановления об окончании исполнительного производства, меньше, чем размер платы, установленный в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится муниципальным учреждением в течение 10-ти дней с момента получения счета.

В соответствии с Постановлением Главы городского округа “Карпинск“ от 20.07.2007 N 935 “О мерах по упорядочению управления муниципальным жилищным фондом городского округа Карпинск“, с 01.08.2007 муниципальное учреждение уполномочено исполнять права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, администрировать доходы от платы за наем жилых помещений, а также исполнять обязанности по договору управления, включая контроль качества оказываемых населению коммунальных услуг, организацию капитальных ремонтов жилых домов.

18.09.2007 управляющая компания направила муниципальному учреждению счет N 21 от 14.09.2007 на сумму 2 066 625 руб. 54 коп. для оплаты за нанимателей жилых помещений согласно прилагаемого реестра, по которым имеются постановления об окончании исполнительного производства, оставшейся части платы за коммунальные услуги и содержание жилья (т. 1 л.д. 36-41).

В связи с неоплатой муниципальным учреждением выставленного счета управляющая компания обратилась в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно указал на неверное толкование истцом п. 4 ст. 155 ЖК РФ.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По смыслу части 3 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Жилые помещения муниципального фонда, за обслуживание которых управляющая компания просит взыскать денежные средства, сдаются ответчиком, исполняющим функции наймодателя, по договорам социального найма гражданам (нанимателям).

Анализ статей 65-67, 153, 154 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что бремя несения расходов по содержанию жилых помещений распределяется между нанимателем и наймодателем следующим образом. Наймодатель оплачивает капитальный ремонт помещения, наниматель - текущий ремонт, вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Правительства РФ N 307 имеет дату 23.05.2006, а не 23.06.2006.

Аналогичные положения об обязанностях нанимателя закреплены в подп. “ж“ пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, а также подп. “з“ пункта 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.06.2006 N 307.

В соответствии с п. 3 ст. 155 ЖК РФ плату за пользованием жилым помещением наниматель вносит наймодателю, тогда как плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги согласно п. 4 ст. 155 ЖК РФ направляется нанимателем управляющей организации.

Как жилищным законодательством, так и договором от 01.07.2007 (в пункте 2.2.4.6) ответственность за несвоевременное внесение нанимателем платы возлагается не на наймодателя или собственника муниципального жилищного фонда, а на самого нанимателя, который пользуется жилым помещением и коммунальными услугами.

Из диспозиции п. 4 ст. 155 ЖК РФ следует, что наниматели жилых помещений по договору социального найма в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации. В случае, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей компанией порядке.

Указанная норма закона не предусматривает обязанности наймодателя возместить управляющей компании убытки, причиненные неисполнением нанимателем своих обязанностей по оплате потребленных коммунальных услуг.

В п. 4 ст. 155 ЖК РФ под платой, вносимой нанимателем жилого помещения по договору социального найма, понимается подлежащая повременной уплате нанимателем денежная сумма, исчисленная на основании установленных муниципальными органами тарифов на соответствующие услуги. Из содержания договора управления от 01.01.2007 N 1/2007-сб не следует, что его стороны достигли соглашения об установлении за оказываемые управляющей компанией нанимателям услуги платы, отличной от установленных тарифов. Поэтому данная норма закона не может служить материально-правовым основанием для заявленных истцом требований.

В этой же связи муниципальное учреждение не имеет обязанности по возмещению управляющей компании затрат на услуги нанимателям, в отношении которых имеются постановления об окончании исполнительного производства (пункт 2.2.1 договора от 01.01.2007).

Как видно из пунктов 2.1.12 и 2.1.19 договора от 01.07.2007 N 1/2007-сб начисление и сбор платежей с населения за жилье и коммунальные услуги является прямой обязанностью управляющей компании, которая вправе осуществлять взыскание задолженность потребителей по оплате услуг. Также управляющая компания вправе в силу пунктов 3.1.1, 3.1.5 договора приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг при их неполной оплате нанимателями. Таким образом, управляющая компания располагает достаточными инструментами для обеспечения необходимого сбора платежей с нанимателей. Недостаточно эффективная работа управляющей компании с потребителями услуг не должна сказываться на обязательствах муниципального учреждения.

Необходимо учесть также вывод суда первой инстанции о том, что истцом в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства государственной регистрации его права оперативного управления на жилищный фонд, переданный ему для обслуживания. Между тем в силу ст. 2 и 4 Федерального закона от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ такая регистрация является единственным доказательством существования права. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска является правильным.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на апелляционное обжалование относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 января 2008 года по делу N А60-27185/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.А.РОМАНОВ

Судьи

Н.А.ГРЕБЕНКИНА

Н.Г.ШВАРЦ