Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2008 N Ф09-7987/08-С6 по делу N А60-3732/2008 Требование о взыскании неустойки за непроведение подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах участка, предусмотренной договором аренды земельного участка, удовлетворено правомерно, поскольку подготовленные ответчиком проекты не соответствуют указанным в договоре параметрам строительства.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 октября 2008 г. N Ф09-7987/08-С6

Дело N А60-3732/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Семеновой З.Г., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Спортивно-строительное предприятие “Свердлоблспортстрой“ (далее - общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.06.2008 по делу N А60-3732/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли
участие представители:

общества - Хафизов Р.Р. (доверенность от 29.10.2008), Букин Н.В. (доверенность от 29.04.2008);

администрации г. Екатеринбурга (далее - администрация) - Жолобова А.Ю. (доверенность от 25.12.2007 N 233), Русалева Ю.А. (доверенность от 25.12.2007 N 236).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 01.06.2006 N 5-1236-Т и взыскании 18 241 914 руб. 01 коп., в том числе 18 240 000 руб. предусмотренной договором неустойки и 1914 руб. 01 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказался от требования о взыскании пени в связи с добровольным удовлетворением названного требования ответчиком. Отказ судом принят.

Решением суда от 20.06.2008 (судья Абознова О.В.) исковые требования в части взыскания неустойки удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскано 100 000 руб. Требование в части расторжения договора аренды земельного участка от 01.06.2006 N 5-1236-Т оставлено без рассмотрения. Производство по исковому требованию о взыскании пени в сумме 1914 руб. 01 коп. прекращено.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 (судьи Зеленина Т.Л., Лихачева А.Н., Рубцова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество просит судебные акты в части взыскания неустойки отменить, в указанной части дело направить на новое рассмотрение, в остальной части судебные акты оставить без изменения, ссылаясь на необоснованное взыскание с него предусмотренной договором неустойки ввиду отсутствия нарушения условий договора по подготовке проектов планировки и межевания. Суды не приняли во внимание, что проект планировки и проект межевания
были подготовлены осенью 2006 г. и направлены в соответствующие органы для утверждения и согласования. По мнению заявителя, вывод судов о нарушении обществом условий договора, выразившегося в нарушении сроков согласования проектов и отсутствии утверждения проектов, является необоснованным, поскольку условиями договора такое обязательство на общество не возложено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола от 30.05.2006 N 18 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен сроком на пять лет договор аренды от 01.06.2006 N 5-1236-Т земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Успенского - Караванная - Герцена - Долматовская, общей площадью 58 366 кв. м, кадастровый номер 66:41:05 08 032:0001. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата регистрации 17.07.2006 N регистрации 66-66-01/212/2006-619).

В соответствии с п. 2.5 договора арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления: подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах участка в срок до 30.11.2006.

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств, предусмотренных п. 2.5 договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 (одной десятой) от 40 000 000 руб. - цены права на заключение договора аренды - за каждый день просрочки исполнения обязательств (п. 3.2 договора).

Основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в п. 5.2 договора, в том числе в случае нарушения арендатором условий договора.

Обращаясь в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании неустойки, администрация указала, что в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из
сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Поскольку общество обязательство по предоставлению проекта планировки и проекта межевания арендованного земельного участка в установленный договором срок не исполнило, администрация просила расторгнуть договор аренды на основании п. 5.2 договора, а также взыскать с общества неустойку в сумме 18 240 000 руб., предусмотренную п. 3.2 договора.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Гражданском кодексе РФ абзац 4 пункта 4 статьи 619 отсутствует, имеется в виду абзац 3.

Оставляя исковые требования в части расторжения договора без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, суд первой инстанции указал, что согласно представленной переписки сторон истец неоднократно направлял ответчику письма с предупреждением о необходимости устранить указанные нарушения условий договора и предоставить проект планировки территории и проект межевания территории арендуемого земельного участка, а также оплатить неустойку, начисленную за каждый день просрочки исполнения обязательств, начиная с 01.12.2006 по день оплаты неустойки и представить в Земельный комитет Администрации документ, подтверждающий оплату (письма от 09.08.2007 N 32/01-29/1812; от 27.08.2007 N 32/01-29/1935; от 24.10.2007 N 32/01-29/2380). Указанные письма расценены судом как предупреждение о необходимости исполнения обществом обязательств (абз. 4 п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ни намерения, ни предложения о расторжении договора указанные письма не содержат. Письмо истца от 13.02.2008 также не принято судом в качестве предложения о расторжении договора (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как в нем истец извещает, что намерен досрочно расторгнуть
договор аренды, в связи с чем в арбитражный суд направлено соответствующее исковое заявление, предложения о расторжении договора названное письмо не содержит.

Решение суда в части оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения никем из сторон не обжалуется, поэтому законность судебного акта в указанной части не проверяется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая решение о взыскании неустойки, суды исходили из того, что в соответствии с п. 2.5 договора арендатор обязан подготовить проект планировки и проект межевания территории участка в срок до 30.11.2006 г. При исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, судом установлено, что указанные требования договора ответчиком в установленный срок надлежащим образом не исполнены. Как указывает суд, ответчиком были проведены мероприятия по подготовке проекта планировки и проекта межевания земельного участка, а также предприняты попытки по согласованию с соответствующими органами данных проектов. Однако в согласовании проектов было отказано, поскольку проекты были подготовлены в отношении многоэтажного строительства, чего не планировалось и не планируется на данном земельном участке.

Между тем, как указал суд, установленное пунктом 2.5 договора обязательство по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания, означает подготовку в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства проекта, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства с параметрами строительства - застройка индивидуальными жилыми домами высотой до 12 метров. При этом суд правильно отметил, что протокол от 30.05.2006 N 18, подписанный обществом по результатам проведенного аукциона и на основании которого заключен договор аренды, имеет четко обозначенные параметры строительства - застройка индивидуальными жилыми домами высотой до 12 метров.

Довод ответчика о том, что проект планировки и межевания с
надлежащими параметрами строительства (малоэтажные дома) им был также подготовлен еще осенью 2006 г., судом отклонен ввиду невозможности установить, когда ответчиком был подготовлен проект межевания и проект планировки, поскольку сведения об этом отсутствуют. При этом суд обоснованно принял во внимание, что в течение всего 2007 г. на требования администрации об устранении нарушений договора и необходимости представления проекта межевания и проекта планировки ответчик не реагировал, сведений о том, что проект готов, сам проект или его копию - истцу не предоставил, предпринимая попытки согласовать проект планировки и проект межевания под многоэтажное строительство. Доказательств направления надлежащего проекта для утверждения в установленном ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации порядке, суду не представлено.

Таким образом, установив отсутствие доказательств, подтверждающих, что в установленный договором срок - до 30.11.2006 - проекты планировки и межевания территории были подготовлены, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение данных обязательств.

Однако, установив, что размер подлежащей уплате неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного нарушения, суд в силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил ее размер до 100 000 руб.

Довод общества о том, что им исполнены требования п. 2.5 договора по подготовке проектов планировки и межевания, а требований об утверждении указанного проекта условия договора не содержат, не принимаются. Действительно, указания на то, что проект к установленному сроку должен быть утвержден в предусмотренном законом порядке, условия договора не содержат. Между тем отсутствие доказательств обращения к уполномоченному органу с надлежащим проектом в установленный срок правильно расценено судом как отсутствие доказательств выполнения условий п. 2.5 договора, в связи с чем неустойка взыскана
правильно.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению в силе, кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.06.2008 по делу N А60-3732/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Спортивно-строительное предприятие “Свердлоблспортстрой“ - без удовлетворения.

Председательствующий

СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.

Судьи

СЕМЕНОВА З.Г.

СМИРНОВ А.Ю.