Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 по делу N А55-4020/2008 Дело по иску о взыскании суммы неосновательного обогащения, возникшего, по мнению истца, в результате пользования нежилым помещением по незаключенному договору, и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение, поскольку размер арендных платежей, определяемый с учетом положений п. 2 ст. 1105 ГК РФ, а также период пользования нежилым помещением не были предметом судебной оценки.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 декабря 2008 г. по делу N А55-4020/2008

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара, город Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 июля 2008 года по делу N А55-4020/2008

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, город Самара, к обществу с ограниченной ответственностью “ТВЛ“, город Самара,

о взыскании 2 207 212 рублей 25 копеек и выселении из нежилого помещения,

установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ТВЛ“ (далее - ООО “ТВЛ“) о
взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 224 772 руб. 91 коп. за пользование нежилым помещением, 982 439 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Иск основан на положениях статей 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и факте использования обществом нежилых помещений, переданных по договору аренды, который не считается заключенным.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2008 в иске отказано.

Отказывая в иске, судебной инстанцией сделан вывод о том, что истцом неверно избран способ защиты гражданских прав, поскольку отношения сторон регулируются нормами договорного права, а доводы департамента о том, что договор аренды подлежал государственной регистрации, признаны необоснованными.

В кассационной жалобе департамента, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить, как принятые с нарушением норм материального права, в частности неверно истолкованы положения статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к спорным правоотношениям.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “ТВЛ“ указывает на соответствие выводов, сделанных судом, действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителей, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

На основании договора аренды от 05.10.2000, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО “ТВЛ“ (арендатор), последнему во временное пользование и владение на срок с 01.09.2000 по 31.07.2001 предоставлены нежилые помещения общей площадью 282,3 кв. м. (комнаты N N 46 - 57, 89, 90, 91А, 91 - 99), расположенные в цокольной части здания по адресу: г. Самара, ул. Свободы, д. 79.

Фактическая передача объекта недвижимости подтверждается актом от 17.07.2000, подписанным сторонами без возражений.

Впоследствии по
истечении действия договора стороны подписали соглашение об изменении пункта 2.2. договора аренды, по условиям которого срок договора аренды истекает 31.07.2004.

Дополнительным соглашением от 25.04.2001 стороны предусмотрели, что срок действия договора продлен до 31.07.2010.

Департамент управления имуществом считает, что, поскольку в нарушение пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, не был зарегистрирован, а общество пользовалось объектами недвижимости, последний обязан возместить стоимость неосновательного обогащения в размере арендной платы.

Выводы о соблюдении сторонами формы и государственной регистрации договора аренды не соответствуют действующему законодательству и выработанной по данному вопросу судебной арбитражной практике.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, порядок регистрации определен статьей 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и то, что отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, к таким договорам применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция была изложена в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской
Федерации, сделанной в Определении от 05.07.2001 N 154-О, государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, которая призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Из анализа представленных документов следует, что стороны заключили договор аренды нежилых помещений сроком на 10 месяцев, впоследствии по окончании срока аренды - 31.07.2001, изменили условие договора, по которому продлили его действие на 4 года (до 31.07.2004), впоследствии соглашением от 25.04.2001 срок аренды продлен до 31.07.2010.

Судом первой инстанции при оценке спорных правоотношений не было учтено, что после окончания первоначального срока действие договора, заключенного на определенный срок, равный 10 месяцам, между сторонами начал действовать новый договор аренды, сроком на 4 года, а впоследствии на 9 лет, с указанием конкретных дат (31.07.2010), условия Ф.И.О. условиям окончившегося договора.

Таким образом, срок аренды по новому договору был более одного года, он подлежал государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом.

Правовые нормы относительно применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации были изложены в пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, однако судебная инстанция ошибочно ссылаясь на положения статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделала неправильные выводы о том, что договор аренды от 05.10.2000 N 009407А не подлежал регистрации после его продления на срок, превышающий один год.

Правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают специальные последствия при отсутствии государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок не менее одного года, в этом случае договор не считается заключенным.

Поскольку нормы гражданского законодательства не определяют правовых
последствий незаключенности договора, к спорным отношениям должны применяться нормы о неосновательном обогащении.

При таких обстоятельствах, отказывая в иске о взыскании неосновательного обогащения, судебная инстанция ошибочно истолковала положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с правилами пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что размер арендных платежей, определяемый с учетом положений пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также период пользования нежилым помещением не были предметом судебной оценки, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Вместе с тем, при принятии судебного акта по данному делу судом не учтена и выработанная в Арбитражном суде Самарской области практика по аналогичным спорам относительно оценки регистрации новых договоров аренды нежилых помещений, заключенных посредством их пролонгации на срок более одного года (N А55-7799/2007).

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2008 по делу N А55-4020/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.