Решения и постановления судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.11.2008 по делу N А12-6018/08 В удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды исходя из иного размера арендной платы, а также о расторжении договора вследствие невнесения арендной платы в новом размере отказано, поскольку истцом не соблюден порядок внесения изменений в договор.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 ноября 2008 г. по делу N А12-6018/08

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. город Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от “3“ июля 2008 года и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от “5“ сентября 2008 года по делу N А12-6018/08-С67,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ф.И.О. город Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью “Бизнес Фудз“, город Камышин Волгоградской области, третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области, город Волгоград, о расторжении договора и взыскании 185348 руб. 61 коп.,

установил:

индивидуальный предприниматель Воробьев Алексей Владимирович обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Бизнес Фудз“ о взыскании задолженности по арендной плате 185348 руб. 61 коп. и расторжении договора N 199/4 от 21.10.04 аренды нежилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области.



Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03.07.08 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.08 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что истцом не соблюден порядок внесения изменений в договор в части применения нового размера арендной платы, в связи с чем требования уплаты ответчиком задолженности по аренде исходя из иного размера арендной платы, а также о расторжении договора вследствие невнесения арендной платы в новом размере, удовлетворению не подлежат.

В кассационной жалобе заявитель - индивидуальный предприниматель Воробьев Алексей Владимирович, город Волгоград - просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на необоснованность вывода суда о несоблюдении им порядка изменения арендной платы.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, 21.10.04 между Комитетом по управлению государственным имуществом города Камышина (арендодатель), муниципальным учреждением “Управление жилищно-коммунального хозяйства города Камышина“ (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Бизнес Фудс“ (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 173,7 кв. м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного многоквартирного жилого дома по адресу: Волгоградская обл., г. Камышин, ул. Ленина, 15, пом. 90.

Дополнительным соглашением от 04.02.05 срок аренды установлен с 21.10.2004 по 21.10.2024 года.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, договор N 199/4 от 21.10.04 с дополнительными соглашениями от 04.02.05, от 20.10.05 зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе ГУ ФРС по Волгоградской области, что подтверждено отметкой о регистрации договора аренды.

Пунктом 3.1 договора N 199/4 аренды нежилого помещения размер арендной платы установлен 10534 руб. 47 коп. (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора, 30.05.06 Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - г. Камышин направил обществу с ограниченной ответственностью “Бизнес Фудз“ уведомление N 1511, согласно которому, на основании решения Камышинской городской Думы от 15.09.05 N 76 размер арендной платы увеличен до 19033 руб. 75 коп. в месяц (с учетом НДС).



По договору купли-продажи, в соответствии с Решением Камышинской городской Думы от 17.11.05 за N 95, в результате проведенного аукциона встроенное нежилое помещение площадью 173,7 кв. м. приобретено Воробьевым А.В.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.10.06 N 34 АА 361224 за Воробьевым А.В. зарегистрировано право собственности на встроенное нежилое помещение площадью 173,7 кв. м., расположенное на первом этаже дома N 15 по ул. Ленина, г. Камышин Волгоградской области (помещение N 90) с обременением в виде аренды.

07.11.07 собственник нежилого помещения площадью 173,7 кв. м. - индивидуальный предприниматель Воробьев А.В. направил в адрес общества с ограниченной ответственностью “Бизнес Фудз“ уведомление об изменении арендной платы по договору аренды от 21.10.04, которая с момента получения ответчиком данного уведомления установлена в размере 90321 руб. 68 коп. в месяц (с учетом НДС).

Указанное уведомление получено ответчиком 12.11.07. Однако, не согласившись с указанной суммой арендной платы, ответчик производил оплату за пользование арендованным имуществом по 19033 руб. 75 коп., в связи с чем предъявлен настоящий иск.

Индивидуальный предприниматель Воробьев А.В., обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды на основании пунктов 5.1.4 и 5.1.7 договора и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением арендатором условий внесения арендной платы и взыскании задолженности по договору в сумме 185348 руб. 61 коп., исходя из установленного индивидуальным предпринимателем размера арендной платы 90321 руб. 68 коп. в месяц.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно пункту 3.5 договора, размер арендной платы (за период не более чем раз в год) может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке (в сторону уменьшения или увеличения) в соответствии с решением органов местного самоуправления г. Камышина.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

Из уведомления от 07.11.07 не усматривается, что перерасчет арендной платы в сторону увеличения был произведен в соответствии с решением органов местного самоуправления города Камышина.

Расчет арендной платы по договору N 199/4 производился в соответствии Методикой определения размеров арендной платы за нежилые помещения на основании решений Камышинской городской Думы. При этом при расчете применялся базовый размер стоимости строительства 1 кв. м. нежилого объекта.

Таким образом, истец вправе был односторонне изменить размер арендной платы только исходя из решения Камышинской городской Думы от 25.10.07 N 43, установившего с 01.12.07 базовый размер строительства 1 кв. м. нежилого объекта, равный 7487 руб. (л. д. 92, т. 1) и распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 13.11.07 N 1262-р, установившего с 01.01.08 базовую величину стоимости строительства 1 кв. м нежилых помещений в размере 9199 руб. (л. д. 93, т. 1).

Расчет, предложенный истцом, также основан на Методике, однако при расчете применена рыночная стоимость 1 кв. м. нежилого помещения, в соответствии с Приказом Министерства регионального развития РФ от 04.09.07 N 91.

Поскольку договор не предусматривал при установлении базовой ставки арендной платы применение рыночной стоимости 1 кв. м. нежилого помещения, то истец не вправе был изменять в одностороннем порядке условия договора, увеличивая арендную плату исходя из рыночной стоимости 1 кв. м.

Указанные изменения в договор могли быть внесены только в порядке, предусмотренном статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, поскольку договором был установлен размер арендной платы в твердой сумме, а не способ ее расчета, то в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 и в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59, изменение размера арендной платы является изменением договора и поскольку договор N 199/4 от 21.10.04 подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, то и указанные изменения, являющиеся его неотъемлемой частью, также подлежат государственной регистрации.

Истцом указанное требование не соблюдено.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что порядок внесения изменений в договор аренды истцом не соблюден, изменения в договор в части применения нового размера арендной платы в установленном законом порядке не внесены, вследствие чего у истца отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности, исчисленной им исходя из односторонне измененного размера арендной платы. Соответственно отсутствуют правовые основания и для удовлетворения требования о расторжении договора за нарушение условий о внесении арендной платы.

Поскольку государственная пошлина индивидуальным предпринимателем Воробьевым А.В. при подаче кассационной жалобы уплачена платежным поручением N 815 от 30.09.08 в размере 50 руб., тогда как согласно пунктам 12, 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации ее размер составляет 1000 руб., с индивидуального предпринимателя Воробьева А.В. подлежит довзысканию в федеральный бюджет 950 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

постановил:

решение от 3 июля 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2008 года по делу N А12-6018/08-С67 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.И.О. город Волгоград, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 950 руб. по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Волгоградской области на основании пункта 2 статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.