Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.09.2008 по делу N А49-432/2008-25/18 Поскольку извещение о проведении торгов признано ненадлежащим, нарушающим принцип публичности, а земельные участки, принадлежащие муниципальному образованию, выставлены без обязательной оценки их стоимости, торги признаны недействительными, что влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, в связи с чем каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 сентября 2008 г. по делу N А49-432/2008-25/18

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы администрации Пензенского района Пензенской области, общества с ограниченной ответственностью “Мегаполис-Девелопмент“, закрытого акционерного общества коммерческого межотраслевого банка стабилизации и развития “Экспресс-Волга“,

на решение от 14.05.2008 Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-432/2008-25/18,

по иску первого заместителя прокурора Пензенской области, город Пенза, к администрации Пензенского района Пензенской области, село Кондоль Пензенского района Пензенской области, обществу с ограниченной ответственностью “Мегаполис-Девелопмент“, город Пенза, о признании сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки,

третьи лица: закрытое акционерное общество коммерческий межотраслевой банк стабилизации и развития “Экспресс-Волга“,
город Саратов; Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, город Пенза,

установил:

первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Администрации Пензенского района Пензенской области (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью “Мегаполис-Девелопмент“ (далее - Общество): о признании недействительными проведенных конкурсной комиссией Администрации 04.09.2007 торгов по продаже 37 земельных участков общей площадью 113010 кв. м., категория земель - земли населенных пунктов, под малоэтажную жилую застройку, расположенных по адресу: Богословский сельсовет Пензенского района, с. Богословка, ул. Дачная; о признании недействительным договора от 06.09.2007 N 121 купли-продажи указанных земельных участков, заключенный между Администрацией и Обществом на основании проведенных торгов; применить последствия недействительности сделки, обязав Общество возвратить Администрации 37 вышеуказанных земельных участков, а Администрацию обязать возвратить Обществу денежные средства полученные по сделке в сумме 871677 рублей; признать недействительным зарегистрированное за обществом право собственности на указанные земельные участки.

Решением от 14.05.2008 Арбитражный суд Пензенской области заявленные требования удовлетворил в полном объеме.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверялись.

В кассационных жалобах Администрация, Общество и ЗАО “Коммерческий межотраслевой банк стабилизации и развития “Экспресс-Волга“ просят принятый по делу судебный акт отменить, мотивируя несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также неправильным применением норм материального права.

Суд кассационной инстанции, проверив порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, оснований для его отмены не находит.

Как следует из материалов дела, в приложении к газете “Сурские просторы“ N 31(7024) от 03.08.2007 опубликовано извещение Администрации о проведении торгов в форме аукциона с открытой подачей заявок на повышение цены, на которые выставляются 37
земельных участков из земель населенных пунктов Богословского сельсовета общей площадью 113010 кв. м. под малоэтажную жилую застройку. Стартовая стоимость земельных участков составила 622629 рублей.

По результатам проведенных 04.09.2007 торгов Администрацией с победителем аукциона - Обществом заключен договор купли-продажи 37 земельных участков от 06.09.2007 N 121. Цена договора составила 871677 рублей.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации от 17.11.2007, 27.11.2007, 29.11.2007, 30.11.2007 за Обществом зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки.

Полагая, что торги проведены с нарушением требований статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 447 - 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, первый заместитель прокурора Пензенской области обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что состоявшиеся 04.09.2007 торги проведены с нарушением правил, установленных действующим законодательством.

Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Предусматривая необходимость размещения извещения о торгах не
менее, чем за 30 дней до их проведения, законодатель не устанавливает специальных требований в отношении способа размещения такого извещения.

Вместе с тем, выбирая способ размещения извещения о торгах, организатор должен иметь в виду, что целью продажи имущества на торгах является привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом тиража, целевой аудитории, территории и способа распространения средства массовой информации и других обстоятельств, в том числе, обеспечения доступности участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в продаже реализуемого имущества, и массовости участия в торгах.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, извещение о предстоящих торгах было опубликовано в приложении к газете “Сурские просторы“, которое в свободную продажу не поступало, а было передано заказчику - Администрации, которая распространила его среди библиотек поселений и сельских администраций. Тираж приложения к газете по требованию Администрации составил 100 экземпляров, в то время как сама газета вышла тиражом 3050 экземпляров.

Указанное свидетельствует о том, что публикацию объявления в приложении к газете “Сурские просторы“ нельзя признать надлежащим извещением о проведении торгов, поскольку данная информация фактически оказалась недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемых земельных участков.

В связи с этим заявки на участие в данных торгах поданы лишь двумя потенциальными покупателями, а их победителем признано лицо, предложившее цену, лишь незначительно превышающую начальную цену продаваемых земельных участков.

Таким образом, вывод суда о допущенном нарушении предусмотренного статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа публичности проведения торгов является обоснованным.

Также судом
первой инстанции установлено, что Администрацией земельные участки были выставлены на торги без обязательной оценки их стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Начальная цена аукциона определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Согласно статье 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.

Судом первой инстанции установлено и сторонам не отрицается, что начальная цена выставленных на торги земельных участков определена Администрацией самостоятельно, без привлечения независимого оценщика.

Поскольку обязательное проведение оценки является законодательным предписанием, направленным на обеспечение интересов в том числе и органов местного самоуправления, которые должны быть заинтересованы в продаже земельных участков за более высокую цену, то суд первой инстанции обоснованно признал данное нарушение существенным, наличие которого достаточно для признания торгов недействительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что прокуратура не является заинтересованным лицом, имеющим право на
обращение с настоящими исковыми требованиями, не могут быть приняты во внимание.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи земельных участков, его сторонами являются орган местного самоуправления (Администрация) и Общество, в связи с чем прокурор, исходя из названной нормы, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Признание торгов недействительными влечет в силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку договор, заключенный по итогам проведенного аукциона, признан недействительным, суд правомерно удовлетворил требование о применении последствий его недействительности в виде возврата Администрации проданных на аукционе земельных участков, а денежных средств, полученных за их реализацию - Обществу.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда кассационной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта кассационной инстанцией не установлено.

Доводы
кассационных жалоб внимательно изучены судом, однако с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами, а также не основанные на надлежащем толковании норм действующего законодательства.

Из кассационных жалоб следует, что, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, заявители, по существу, не согласны с оценкой судом представленных в материалы дела доказательств, однако их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение от 14.05.2008 Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-432/2008-25/18 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.