Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2008 N Ф04-5369/2008(10927-А27-44) по делу N А27-11301/2007-1 До момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю собственником нежилого помещения остается продавец. Если в отношении проданного помещения действовал договор аренды, то передача имущества покупателю до регистрации права собственности последнего не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку имущество арендатором не возвращено.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 сентября 2008 г. N Ф04-5369/2008(10927-А27-44)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2008 по делу N А27-11301/2007-1 (N 07АП-1717/08) по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) “Престиж“,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее - комитет по имуществу), ссылаясь на статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО “Престиж“
о взыскании 116 044 рублей 97 копеек арендной платы и 183 рублей 79 копеек пени.

Решением арбитражного суда от 12.02.2008 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционного суда от 14.05.2008 решение суда первой инстанции изменено. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 11 334 рублей 36 копеек, пени в размере 102 рублей 36 копеек за период действия договора, в остальной части отказано.

Комитет по имуществу в кассационной жалобе просит постановление от 14.05.2008 отменить, оставить в силе решение суда от 12.02.2008.

По мнению заявителя, постановление суда апелляционной инстанции вынесено при неправильном применении норм материального права. Указывает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, право собственности подлежит государственной регистрации и возникает с момента регистрации этого права.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции полагает его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между комитетом по имуществу (арендодатель) и ООО “Престиж“ (арендатор) заключен договор аренды от 29.12.2005 N 3186-Б/Кз в отношении нежилого помещения общей площадью 145,6 кв.м, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Шункова, д. 10, для использования под швейное ателье сроком с 29.12.2005 по 27.12.2006 без права пролонгации.

В связи с наличием задолженности по уплате арендных платежей истец обратился
в суд с настоящим иском, полагая, что в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взысканию подлежит арендная плата до момента возвращения нежилого помещения.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что арендатор возвратил арендованное имущество 26.04.2007, с даты регистрации права собственности на занимаемое нежилое помещение за лицом, выигравшим аукцион по продаже помещения. Следовательно, арендодатель имеет право требования на взыскание арендной платы с 29.12.2005 по 25.04.2007 включительно.

Изменяя законное и обоснованное решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что спорное помещение было продано на аукционе. По договору купли-продажи от 22.12.2006 N 902, заключенному по итогам аукциона, нежилое помещение было передано покупателю по акту приема-передачи от 22.12.2006. Переход права собственности был зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 26.04.2007.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации, покупатель является законным владельцем этого имущества, а продавец не вправе им распоряжаться, так как данное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи. Передав имущество, истец реализовал свое право по распоряжению недвижимым имуществом, вследствие чего покупатель по договору стал законным владельцем этого имущества, а комитет по имуществу лишился права сдачи его в аренду и права требования арендной платы
на будущий период.

Суд кассационной инстанции считает указанные выводы суда ошибочными.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником нежилого помещения оставался продавец. Передача помещения не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку имущество арендатором не возвращено.

Согласно пункту 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом. В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, покупатель не вправе распоряжаться имуществом. Арендованное имущество истцу не возвращено, поэтому ответчик, являясь арендатором, обязан платить арендную плату в соответствии с условиями договора и положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает, что неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права привело к принятию незаконного судебного акта, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления.

Учитывая изложенное, постановление апелляционной инстанции от 14.05.2008 подлежит отмене, а решение от 12.02.2008 - оставлению в силе.

В соответствии со статьей 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в связи с удовлетворением кассационной жалобы подлежат взысканию с ООО “Престиж“ в пользу Комитета по имуществу.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2008 по делу N А27-11301/2007-1 (N 07АП-1717/08) отменить. Оставить в силе решение от 12.02.2008 Арбитражного суда Кемеровской области.

Взыскать с ООО “Престиж“ в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 000 рублей. Суду первой инстанции выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.