Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.10.2008 по делу N А60-13587/2008-С11 Поскольку договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным договором, содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи, то на него распространяется установленная законом обязательная регистрация договора аренды недвижимости. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор считается незаключенным.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 23 октября 2008 г. по делу N А60-13587/2008-С11

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2008 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2008 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе

председательствующего Т.С. Самойловой

арбитражных заседателей Голенкова К.А., Мягчилова С.Е.

при ведении протокола судебного заседания судьей Т.С. Самойловой

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Конкурсного управляющего Открытого акционерного общества “Уралстроймеханизация“ Ф.И.О. (далее - ОАО “Уралстроймеханизация“), Общества с ограниченной ответственностью “Вагран“

к Индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - ИП Рогожин В.Ю.)

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - УФРС по Свердловской области), Общество с ограниченной ответственностью “Вента Сервис“, Томашевич М.А., Пуртов А.Л., Язов
А.В.

о признании договора незаключенным

при участии в судебном заседании:

от истцов:

от ОАО “Уралстроймеханизация“: Грахова С.В., представитель по доверенности от 15.05.2008 года

от ООО “Вагран“: Грахова С.В., представитель по доверенности от 17.07.2008 года

от ответчика: Ваганов А.Л., представитель по доверенности 66 АБ 527455 от 11.10.2006 года

от третьих лиц:

от Томашевич М.А.: не явился, извещен по ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уведомление N 96009

от УФРС по Свердловской области: не явился, уведомлен о времени и месте рассмотрения дела, известил о возможности рассмотрения дела в его отсутствие

от ООО “Вента-Сервис“: не явился, извещен по ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уведомление N 96012

от Пуртова А.Л.: не явился, уведомлен о времени и месте рассмотрения дела

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения иска извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области.

Дело рассмотрено в порядке п. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц

Истцы обратились в арбитражный суд с иском о признании незаключенным договора аренды N 1 от 16.05.2003 года, дополнительного соглашения к данному договору N 1 от 23.05.2003 года и дополнительного соглашения N 2 от 04.08.2003 года.

Указали, что срок действия договора аренды N 1 от 16.05.2003 года составлял 1 год и 4 дня, поэтому договор аренды подлежал государственной регистрации. Учитывая, что дополнительные соглашения N 1 и N 2 являются неотъемлемой частью договора аренды N 1 от 16.05.2003 года, подлежащего государственной регистрации, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Ссылается на ст. 433,
453, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 года.

19.09.2008 года в арбитражный суд поступило дополнение истцом к заявленным исковым требованиям, дополнительные доводы в следующем:

- предъявляя иск, конкурсный управляющий совершает действия, предусмотренные законами и иными правовыми актами, направленные на возврат имущества должника п. 4 ст. 101 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“ (1998 года). Так, в настоящее время в производстве Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга находится гражданское дело по иску ОАО “Уралстроймеханизация“ к Язову А.В., Пуртову А.Л. об истребовании из незаконного владения объекта недвижимости - отдельно - стоящего строения, литер Б, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, 4 км. железнодорожного перегона ст. Сысерть - Шабры, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А60-2885/2008-С11;

- соистец ООО “Вагран“, исходя из положений ст. 63 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 31 Федерального закона “Об акционерных обществах“, ст. 118 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ (1998 года), в 2003 г. после погашения требований кредиторов вправе заявлять вещные права на оставшееся имущество ОАО “Уралстроймеханизация“;

- договор аренды имущества N 1 от 16.05.2003 г. подлежал государственной регистрации, несмотря на смешанный свой характер, государственной регистрации подлежали все изменения и дополнения к названному договору;

- объекты недвижимого имущества, являющиеся объектом договора аренды N 1 от 16.05.2003 года, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, 4 км. железнодорожного перегона ст. Сысерть - Шабры, были включены в план приватизации ОАО “Уралстроймеханизация“ в 1993 году. В соответствии с требованиями ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним“ право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано за ОАО “Уралстроймеханизация“ 08.08.2003 года. В связи с этим до 08.08.2003 года договор аренды с дополнительными соглашениями к нему не мог быть зарегистрирован. Истцы указали, что с заявлением о регистрации самого договора аренды стороны не обращались.

Ответчик с иском не согласен, представил отзыв. Указал, что договор аренды N 1 от 16.05.2003 года с дополнительными соглашениями к нему представляет собой смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора купли-продажи. Условия и аренды, и купли-продажи исполнены надлежащим образом. Указал, что п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательных сроков государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Полагает, что 19.08.2003 года договор аренды со всеми дополнительными соглашениями к нему прошел государственную регистрацию с одновременной регистрацией права собственности на недвижимое имущество за Рогожиным В.Ю.

Считает, что истцы не представили в материалы дела доказательств нарушения их прав оспариваемым договором.

У истца ООО “Вагран“ как акционера ОАО “Уралстроймеханизация“ отсутствует материальное право на предъявление данного иска. Так как в отношении ОАО “Уралстроймеханизация“ введено конкурсное производство, что влечет ликвидацию юридического лица с распределением полученных в ходе конкурсного производства денежных средств среди лиц, участвующих в процедурах банкротства.

Заявил о применении срока исковой давности, который исчисляет в даты заключения договора и дополнительных соглашений к нему. Иск предъявлен 23.06.2008 г., т.е. с пропуском срока исковой давности.

Также указал, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемого договора, принадлежит ООО “Вента Сервис“ на основании судебного акта - решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 23.07.2004 г.

Возражения истцов на отзыв
сводятся к следующему:

- одновременная регистрация сделки и перехода права собственности на основании данной сделки противоречит нормам Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Без государственной регистрации договор аренды от 16.05.2003 г. считается незаключенным и не может повлечь возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей;

- конкурсный управляющий Домась С.В. не знал и не мог знать о заключении внешним управляющим Яшиным В.Б. договора аренды, поскольку Яшин В.Б. не передавал вновь назначенному арбитражным управляющим ОАО “Уралстроймеханизация“ никаких документов;

- оплату приобретенного имущества не производили ни Рогожин В.Ю., ни Томашевич М.А.

Возражения на отзыв с документами, поименованными в приложении, приобщены к материалам дела в силу ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцы в настоящее судебное заседание представили дополнительные доводы против заявления ответчика о применении срока исковой давности.

Полагают, что имеются основания для перерыва течения срока исковой давности по требованию о признании незаключенным договора аренды. 17.08.2006 года ОАО “Уралстроймеханизация“ обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО “Вента-Сервис“ об истребовании из незаконного владения спорного имущества. Считают, что с 17.08.2006 года исчисляется новый срок исковой давности по требованию, направленному на защиту нарушенного права собственности.

Уточнили, что истцами по настоящему делу являются - ОАО “Уралстроймеханизация“, ООО “Вагран“.

Определениями арбитражного суда от 21.08.2008 года и от 25.09.2008 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УФРС по Свердловской области, ООО “Вента Сервис“, Томашевич М.А., Пуртов А.Л., Язов А.В.

Третьи лица не явились, отзывы не представили.

В настоящее судебное заседание поступило ходатайство Пуртова А.Л. об отложении судебного заседания,
в связи с командировкой Пуртова А.Л.

Истцы возражают против отложения судебного заседания.

Ответчик не возражает против отложения судебного разбирательства.

Судом ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонено в силу ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как дело может быть рассмотрено в данном судебном заседании.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд

установил:

16.05.2003 года между ОАО “Уралстроймеханизация“ (арендодатель) и ИП Рогожиным В.Ю. (арендатор) подписан договор N 1, по условиям которого арендодатель обязуется за плату передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) имущество по адресу: г. Екатеринбург, пос. Шабровский, Управление производственно-технической комплектации (далее - имущество):

- железнодорожные подъездные пути, длиной 3 241,15 п. м., упоры путевые - 1 шт. железобетонная, 1 шт. деревянная, переезды - 6 шт. асфальтовые;

- двухэтажное отдельно - стоящее строение (здание конторы), литер А;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение (крытая стоянка для дрезины), литер Б;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение (здание гаража), литер В;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение (прирельсовый склад N 1), материал стен - сэндвич, литер Е;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение из металла (прирельсовый склад N 2), литер Д;

- водопроводная сеть;

- тепловая сеть;

- железобетонное ограждение базы, материал стен - железобетон, 1989 года постройки;

- сооружение (пожарный резервуар).

Согласно п. 1.2 договора N 1 от 16.05.2003 года указанное в п. 1.1 настоящего договора имущество принадлежит арендодателю на праве собственности в соответствии с Планом приватизации треста по механизации земляных работ на дорогах Урала Министерства архитектуры и ЖКХ РФ, зарегистрированного Финансовым управлением администрации Свердловской области.

Передача имущества в аренду производится по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с момента подписания настоящего договора (п. 1.5
договора N 1 от 16.05.2003 года).

Дополнительным соглашением от 23.05.2003 года стороны дополнили договор N 1 от 16.05.2003 года п. 1.6 следующего содержания:

“Арендатор имеет право последующего выкупа имущества на условиях настоящего договора. Выкупная цена составляет 4 876 000 руб., в том числе НДС в сумме 812 666,67 руб.

Арендатор имеет право оплатить полную выкупную цену имущества как до наступления срока внесения первого взноса в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора.

Имущество переходит в собственность арендатора в любом случае при внесении всей обусловленной настоящим договором выкупной цены.

Оплата в счет выкупа имущества осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или уполномоченного им лица. Выкупная цена может быть внесена банковскими векселями или векселями других эмитентов, при этом передача векселя (векселей) прекращает обязательство арендатора по оплате имущества. Оплата может осуществляться также иным способом по письменному соглашению сторон...“.

В соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2003 года стороны изложили п. 1.1 договора N 1 от 16.05.2003 года (касающийся идентификации объекта договора) в следующей редакции:

“Арендодатель обязуется за плату передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) имущество по адресу: г. Екатеринбург, 4-й км. железнодорожного перегона ст. Сысерть - ст. Шабры (далее - имущество):

- железнодорожные подъездные пути, длиной 3 241,15 п. м., упоры путевые - 1 шт. железобетонная, 1 шт. деревянная, переезды - 6 шт. асфальтовые;

- двухэтажное отдельно - стоящее строение (здание конторы), литер А, общей площадью 384,1 кв. м., в том числе основная 271,3 кв. м., подсобная 112,8 кв. м.;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение (крытая стоянка для дрезины), литер Б, общей площадью 167,2 кв. м.,
в том числе основная 161,3 кв. м., подсобная 5,9 кв. м.;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение (здание гаража), литер В, общей площадью 625,8 кв. м., в том числе 534,7 кв. м. основная, 91,1 кв. м. подсобная;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение (прирельсовый склад N 1), материал стен - сэндвич, литер Е, общей площадью 1109 кв. м.;

- одноэтажное отдельно - стоящее строение из металла (прирельсовый склад N 2), литер Д, общей площадью 1 380,5 кв. м.;

- водопроводная сеть: литер 1 - протяженностью 321,5 п. м., литер 2 - протяженностью 7,4 п. м., литер 3 - протяженностью 55,5 п. м., литер 4 - протяженностью 3,85 п. п. м., литер 5 - протяженностью 123 п. м., литер 6 - протяженностью 17,7 п. м., литер 7 - протяженностью 34,5 п. м.;

- тепловая сеть: литер 8 - протяженностью 7,4 п. м.; литер 9 - протяженностью 55,5 п. м., литер 10 - протяженностью 3,85 п. м., литер 11 - протяженностью 123,0 п. м., литер 12 - протяженностью 17,7 п. м., литер 13 - протяженностью 906,5 п. м., литер 14 - протяженностью 174,2 п. м;

- железобетонное ограждение базы, протяженностью 795,9 п. м., площадь покрытия 2 069,3 кв. м., материал стен - железобетон, 1989 года постройки;

- сооружение основного назначения - пожарный резервуар 200 куб. м., литер I“.

Имущество, являющееся объектом договора передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи 26.05.2003 года (п. 1.5 договора N 1 от 16.05.2003 года).

03.07.2003 года между сторонами подписан акт расчетов по договору N 1 от 16.05.2003 года, в соответствии с которым арендатор передал арендодателю беспроцентные простые
векселя, выданные ООО “Креатор“ всего на сумму 5 000 000 руб.

В данном акте расчетов указано, что претензий по оплате аренды за пользование имуществом и внесению выкупной цены у Арендодателя не имеется, расчеты проведены в полном объеме.

19.08.2003 года произведена регистрация права собственности на объекты договора N 1 от 16.05.2003 года за ИП Рогожиным В.Ю., о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права 66 АБ 109117, 66 АБ 080356, 66 АБ 109116, 66 АБ 109118, 66 АБ 109120.

В соответствии с п. 1.4 договор N 1 от 16.05.2003 года вступает в силу с момента подписания и действует до 20.05.2004 года.

Полагая, что договор N 1 от 16.05.2003 года с дополнительными соглашениями, срок которого превышает год (1 год и 4 дня) является незаключенным, ввиду отсутствия его государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, истцы ОАО “Уралстроймеханизация и ООО “Вагран“ обратились в арбитражный суд с иском 23.06.2008 г.

Оспариваемый договор аренды с правом выкупа по своей правовой природе является смешанным договором и в силу ст. 421 ГК РФ содержит элементы договора аренды и договора купли-продажи.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вопрос об обязательности государственной регистрации договора аренды здания или
сооружения, заключенного на срок не менее одного года решен п. 2 ст. 651 ГК РФ. Договор считается заключенном с момента такой регистрации.

По смыслу п. 13 информационного письма от 16.02.2001 г. N 59 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае, если норма закона устанавливает обязательную регистрацию договора аренды недвижимости, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимости.

При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным.

Довод истца об отсутствии государственной регистрации договора аренды объектов недвижимости от 16.05.2003 г. (с дополнительными соглашениями), заключенного на срок более одного года является состоятельным.

В подписанном сторонами договоре аренды определен срок его действия с 16.05.2003 г. по 20.05.2004 г.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из-за отсутствия таковой договор аренды N 1 от 16.05.2003 г. с дополнительными к нему соглашениями не может считаться заключенным.

Доказательств обратного ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Между тем суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которой ответчиком было сделано заявление.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Нарушение права стороны по незаключенной сделке в данном случае связано с истечением арендных отношений. 19.08.2003 г. предприниматель Рогожин В.Ю. зарегистрировал право собственности на объекты, указанные в договоре аренды N 1 от 16.05.2003 г., поэтому срок исковой давности следует исчислять с 19.08.2003 г. Иск заявлен 23.06.2008 г.

Довод истца о перерыве срока исковой давности судом во внимание не принят исходя из следующего:

В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново, время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В обоснование перерыва истец сослался на предъявление в Арбитражный суд Свердловской области 17.08.2006 года иска к ООО “Вента-Сервис“ об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения (дело N А60-21818/06-С3). Указывает на непосредственную правовую связь настоящего иска с иском о виндицировании имущества из незаконного владения.

Учитывая, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, течение этого срока может прерываться предъявлением иска, направленного на защиту именно этого нарушенного права.

Ст. 203 ГК РФ, предусматривающая перерыв в течение срока исковой давности, устанавливает возможность перерыва срока только для требований, заявленных в исковом заявлении.

Предъявляя виндикационный и настоящий иск, требования истца ОАО “Уралстроймеханизация“ к ООО “Вента-Сервис“ в первом иске по делу N А60-21818/2006-С3, и истцов ОАО “Уралстроймеханизация“, ООО “Вагран“ к предпринимателю Рогожину В.Ю. в Ф.И.О. требования в рамках настоящего дела не были заявлены истцом ОАО “Уралстроймеханизация“ в деле N А60-21818/2006-С3. Между тем возможность перерыва срока не распространяется на те требования, которые не были заявлены истцом.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что истец ООО “Вагран“ не подтвердил заинтересованности в данном деле в соответствии со ст. 4 АПК РФ.

Также, в судебных актах по делу N А60-21818/2006-С3 отражено то обстоятельство, что спорное имущество было передано предпринимателю Рогожину В.Ю. на основании договора аренды с правом выкупа N 1 от 16.05.2003 года, заключенного с внешним управляющим ОАО “Уралстроймеханизация“ Яшиным В.Б.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

САМОЙЛОВА Т.С.

Арбитражные заседатели

ГОЛЕНКОВ К.А.

МЯГЧИЛОВ С.Е.