Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.08.2008 N Ф08-4688/2008 по делу N А01-3266/2007-1 На основании статьи 71 АПК Российской Федерации, суд установил, что общество является собственником недвижимости. Доказательств того, что на спорном земельном участке истцу принадлежит на праве собственности какое-либо иное недвижимое имущество, в дело не представлены. При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии правовых оснований для понуждения администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка, соответствует закону и основан на материалах дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 августа 2008 г. N Ф08-4688/2008

Дело N А01-3266/2007-1

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью “Прикубанский“ - С. (д-ть от 25.08.2008), от ответчика - администрация муниципального образования Тахтамукайский район - Е. (д-ть от 26.03.2008), в отсутствие третьего лица - Федерального государственного унитарного предприятия “Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации“, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Прикубанский“ на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 07.05.2008 по делу N А01-3266/2007-1, установил следующее.

ООО “Прикубанский“ (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Тахтамукайский район (далее - администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 01:05:01 00 022:0032) общей площадью 19 228 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, район пруда.

Иск мотивирован следующим. Общество является собственником недвижимого имущества: двух складов общей площадью 413 кв. м и 411 кв. м, расположенных на спорном земельном участке. 02.05.2007 общество обратилось в администрацию с заявлением о приобретении указанного участка в собственность. Постановлениями главы администрации от 13.06.2007 N 466 и от 09.07.2007 N 600 принято решение о формировании земельного участка для предоставления в собственность общества. Земельный участок сформирован, ему присвоен кадастровый номер 01:05:01 00 022:0032. Однако 13.10.2007 в газете “Согласие“ администрация опубликовала информационное сообщение о намерении предоставить земельный участок площадью 7 400 кв. м для строительства производственной базы. Между тем данный участок располагается в границах спорного земельного участка. Намерение администрации предоставить часть спорного участка для строительства производственной базы нарушает права и законные интересы истца, заявившего о приобретении всего участка (общей площадью 19 228 кв. м) на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением от 10.12.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП “Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации“.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.02.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008, в иске отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что в
силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации общество вправе требовать приватизации той части земельного участка, которая занята принадлежащими ему объектами недвижимого имущества, и необходима для их эксплуатации. Истец не доказал, что владеет на праве собственности имущественным комплексом, для использования которого ему необходим испрашиваемый земельный участок (площадью 19 228 кв. м). Не представило общество и доказательств того, что оно является собственником какого-либо иного недвижимого имущества (кроме принадлежащих истцу двух материально-технических складов общей площадью 825 кв. м), расположенного на спорном земельном участке. Поэтому основания для понуждения администрации к заключению с обществом договора купли-продажи земельного участка площадью 19 228 кв. м отсутствуют (т.1, л. д. 142; т. 2, л. д. 131).

Общество обжаловало судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение и апелляционное постановление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истец полагает, что на спорном земельном участке расположены объекты (приобретенное на строительные материалы здание бытовки, пожарный резервуар и бетонная площадка для открытого хранения грузов), функционально связанные с недвижимым имуществом общества и необходимые ему для осуществления нормальной производственной деятельности. Суд не учел, что эксплуатация пожарного резервуара возможна только в связи с эксплуатацией недвижимого имущества, для обеспечения пожарной безопасности которого и существует этот резервуар. Суд неправомерно отклонил довод истца о том, что здание бытовки (литера Г5) и разрушенное здание бытового помещения, полученное истцом по договору купли-продажи от 25.12.2003, является одним и тем же объектом, поскольку иных зданий
и сооружений на спорном земельном участке не имеется. Бетонная площадка (общей площадью 9 120 кв. м) является принадлежностью объектов недвижимости (складов-зернохранилищ) и представляет собой специально оборудованное сооружение для хранения и обработки (просушки) сельскохозяйственной продукции (пшеницы, риса) на открытом воздухе. Следовательно, общество владеет на праве собственности имущественным комплексом (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации), для эксплуатации которого ему и необходим спорный земельный участок (общей площадью 19 228 кв. м). Суд также не учел, что согласно заключению отдела архитектуры и градостроительства администрации от 15.05.2007 о наличии градостроительных ограничений на земельный участок для эксплуатации объектов недвижимости (складов) установлено соответствие границ заявленной территории и участка площадью 19 228 кв. м материалам межевания. Измененный администрацией проект границ земельного участка (площадью 4 150 кв. м) не соответствует пункту 9 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 N 105 “Об утверждении положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений“, поскольку отсутствуют проезды, в том числе к спорному земельному участку.

Администрация в отзыве на жалобу указала на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик указывает, что в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать приватизации той части земельного участка, которая занята принадлежащими ему объектами недвижимого имущества, и необходима для их эксплуатации. Общество не доказало, что оно является собственником иного (кроме двух материально-технических складов) недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Поэтому судебные инстанции правомерно отказали истцу в удовлетворении заявленных требований.

ФГУП “Российский государственный центр инвентаризации и
учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации“ отзыва на жалобу не направило.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Представитель администрации возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договорам купли-продажи имущества от 25.12.2003 и 30.04.2004, заключенным с племсовхозом “Адыгейский“, общество приобрело в собственность недвижимое имущество: столярную мастерскую площадью 288,8 кв. м, лесопильный цех с оборудованием площадью 103,1 кв. м, материально-технический склад N 1 площадью 413,5 кв. м, материально-технический склад N 2 площадью 411,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, пос. Энем, ул. Гагарина, а также плиты заборные (240 штук) и здание бытового помещения для разбора на материалы, расположенные в пос. Энем, район пруда (т. 1, л. д. 122; т. 2, л. д. 13).

В деле имеется также копия приложения к договору купли-продажи от 30.04.2004, согласно которой племсовхоз “Адыгейский“ передает обществу имущество, не являющееся недвижимостью, расположенное по адресу: пос. Энем, район пруда, и предназначенное для использования материально-технических складов: разрушенное бытовое здание, пожарный резервуар, бетонные заборные секции и бетонную площадку для открытого хранения грузов (т. 2, л. д. 12).

Право собственности общества на объекты недвижимости - склады (площадью 413,5 кв. м и 411,8 кв. м), расположенные по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем,
район пруда, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.05.2004 серии 01-РА 106505 и 106506 (т. 1, л. д. 10, 11).

По договору купли-продажи от 07.12.2004 часть недвижимого имущества (столярная мастерская площадью 288,8 кв. м и лесопильный цех с оборудованием площадью 103,1 кв. м) проданы обществом гражданину Б. (т. 2, л. д. 84). В связи с заключением договора от 07.12.2004 записи о праве собственности общества на объекты недвижимости, указанные в нем, погашены (т. 2, л. д. 86, 87).

2 мая 2007 года общество обратилось в администрацию с заявлением о приобретении в собственность земельного участка площадью 19 228 кв. м (т. 1, л. д. 22).

Постановлениями администрации от 13.06.2007 N 466 и 09.07.2007 N 600 отделу по земельным отношениям и капитальному строительству поручено сформировать земельный участок, относящийся к категории земель “земли населенных пунктов“, площадью 19 228 кв. м, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, район пруда, для предоставления в собственность обществу земельного участка под промышленными объектами (т. 1, л. д. 25, 26).

Из кадастрового плана от 09.08.2007 N 05-2/07-4973 следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 01:05:01 00 022:0032 сформирован и прошел кадастровый учет (т. 1, л. д. 27).

13 октября 2007 года в газете “Согласие“ администрация опубликовала информационное сообщение о намерении предоставить земельный участок площадью 7 400 кв. м для строительства производственной базы по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, район пруда (т. 1, л. д. 23). Данный участок располагается в границах земельного участка площадью 19 228 кв. м.

Постановлением администрации от 05.12.2007 N 1299 внесены изменения в постановление от 13.06.2007
N 466 в части уменьшения площади земельного участка, подлежащего передаче обществу, с 19 228 кв. м до 4 150 кв. м (т. 1, л. д. 125). Из кадастрового плана от 20.12.2007 N 05-2/07-4973 следует, что земельный участок площадью 4 150 кв. м с кадастровым номером 01:05:01 00 022:0032 также сформирован и прошел кадастровый учет (т. 1, л. д. 132).

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления обществом в арбитражный суд иска об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 01:05:01 00 022:0032) общей площадью 19 228 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Энем, район пруда. В обоснование своих требований истец указывает, что намерение ответчика предоставить часть участка (площадью 7 400 кв. м) для строительства производственной базы нарушает его право на приватизацию всего земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 35 (пункты 1,3) Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, которое осуществляется в порядке,
установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“).

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 указано следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует
учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 Постановления от 24.03.2005 N 11).

Таким образом, юридическое лицо, владеющее на праве собственности объектами недвижимости (зданиями, строениями, сооружениями) вправе требовать от собственника земельного участка (в лице уполномоченного органа) оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Указанное право возникает у приобретателя недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности на него (пункт 13 Постановления от 24.03.2005 N 11). Поэтому установление арбитражным судом обстоятельств государственной регистрации перехода права собственности на принадлежащие истцу объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Исследовав документы, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции установили, что общество является собственником двух материально-технических складов (общей площадью 825,3 кв. м). Доказательства того, что на спорном земельном участке истцу принадлежит на праве собственности какое-либо иное недвижимое имущество, в дело не представлены. При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии правовых оснований для понуждения администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка общей площадью 19 228 кв. м., соответствует закону и основан на материалах дела.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод общества о наличии на спорном
участке иных объектов недвижимости (здание бытовки, пожарный резервуар и бетонная площадка для открытого хранения грузов), о чем свидетельствует акт внесудебной строительно-технической экспертизы от 23.01.2008 (т. 2, л. д. 26 - 33), рассмотрен апелляционным судом. Отклоняя этот довод, суд обоснованно исходил из того, что представленный истцом акт экспертизы от 23.01.2008 не является доказательством, подтверждающим факт государственной регистрации перехода к нему права собственности на указанные объекты в порядке, установленном законом. Из приложения к договору купли-продажи от 30.04.2004 также видно, что эти объекты приобретались обществом как движимое имущество.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что другие объекты (здание бытовки, пожарный резервуар и бетонная площадка для открытого хранения грузов), расположенные на спорном земельном участке, функционально связаны с недвижимым имуществом общества и необходимы ему для осуществления производственной деятельности. Эксплуатация пожарного резервуара возможна только в связи с эксплуатацией недвижимого имущества, для обеспечения пожарной безопасности которого и существует этот резервуар. Бетонная площадка (общей площадью 9 120 кв. м) является принадлежностью объектов недвижимости (складов-зернохранилищ) и представляет собой специально оборудованное сооружение для хранения и обработки (просушки) сельскохозяйственной продукции (пшеницы, риса) на открытом воздухе. Следовательно, общество владеет на праве собственности имущественным комплексом (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации), для эксплуатации которого ему и необходим земельный участок общей площадью 19 228 кв. м.

Довод истца о функциональной связанности объектов недвижимого и движимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, также рассмотрен и обоснованно отклонен апелляционным судом в связи с недоказанностью (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что приобретенные обществом материально-технические склады являются зернохранилищами (т.е. специально оборудованными для указанной цели объектами). Напротив, из материалов дела видно (т. 1, л. д. 86, 87), что у племсовхоза “Адыгейский“ (продавца имущества по договору от 30.04.2004) имеется несколько специализированных складских помещений, в том числе и зернохранилище. Однако этот объект построен племсовхозом в 1965 году и не имеет отношения к приобретенным истцом материально-техническим складам (1979 года постройки). Пожарный резервуар предназначается для обеспечения пожарной безопасности не только принадлежащих обществу складов, но и недвижимого имущества других собственников, в частности, гражданина Б., купившего у истца два объекта недвижимости (столярную мастерскую и лесопильный цех с оборудованием) по договору от 07.12.2004.

Довод заявителя жалобы о том, что измененный администрацией проект границ земельного участка (площадью 4 150 кв. м) не соответствует требованиям земельного законодательства, кассационной инстанцией не принимается, поскольку не относится к предмету данного спора. При наличии разногласий по вопросу о размере площади земельного участка, необходимого для использования недвижимого имущества (складов) общества, стороны вправе урегулировать их в порядке, установленном законом.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, материалы дела исследовали полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дали правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в доход федерального бюджета при ее подаче (т. 2, л. д. 155).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.02.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суд от 07.05.2008 по делу N А01-3266/2007-1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.