Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.08.2008 N Ф08-4177/2008 по делу N А53-1667/2008-С2-50 Суд правомерно признал право собственности на самовольное строение - торговый павильон, поскольку объект недвижимости построен на участке, предоставленном в долгосрочную аренду для целей строительства оптово-розничного рынка, соответствует требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных, градостроительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 августа 2008 г. N Ф08-4177/2008

Дело N А53-1667/2008-С2-50

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя П., ответчиков: администрации муниципального образования г. Ростова-на-Дону, общества с ограниченной ответственностью “Юпитер“, третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону, межрегионального территориального управления технологического и экологического надзора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Южному федеральному округу, Департамента имущественных и земельных отношений
г. Ростова-на-Дону, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2008 по делу N А53-1667/2008-С2-50, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель П. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО “Юпитер“ (далее - общество) и администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании права собственности на объект недвижимого имущества - торговый павильон N 11, состоящий из комнаты N 20, площадью 18,6 кв. м (литера Е), 1 этаж; комнаты N 21 площадью 10,1 кв. м (литера Е), 1 этаж; комнаты N 20 площадью 12 кв. м (литера п/Е), подвал; расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону, межрегиональное территориальное управление технологического и экологического надзора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Южному федеральному округу, Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

Решением от 18.04.2008 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что павильон возведен предпринимателем за свой счет на основании заключенного с обществом договора участия в строительстве на земельном участке, предоставленном администрацией обществу в аренду на 49 лет. Возведение павильона в составе строения (литера Е) не противоречит разрешенному использованию земельного участка. Строительство торговых павильонов изначально предполагалось с долевым
участием предпринимателей. Разрешив предпринимателю строительство недвижимого объекта и использование его в течение длительного времени, общество фактически отказалось от своего права на часть земельного участка под возведенным предпринимателем строением, поскольку право на объект недвижимого имущества неразрывно связано с правом на землю в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Возведенное предпринимателем строение, как и в целом объект, в составе которого оно находится, соответствует требованиям санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительных, градостроительных норм и правил, не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, по ранее рассмотренным делам, за другими предпринимателями признано право собственности на павильоны в составе строения (литера Е).

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшийся судебный акт, в иске отказать. По мнению администрации, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает признания права собственности на самовольную постройку для арендаторов земельного участка. Возможность фактического отказа в пользу другого лица от права аренды земельного участка действующим законодательством не предусмотрена. Заявитель также указывает, что в настоящее время в Арбитражном суде Ростовской области рассматриваются несколько исков индивидуальных предпринимателей, осуществивших самовольное строительство торговых павильонов на территории рынка по ул. Лелюшенко, 19/5, с аналогичными требованиями; последствием признания за ними права собственности станет раздел земельного участка на отдельные участки для эксплуатации каждого объекта, в результате чего появится плотно застроенная территория без организации проездов, инфраструктуры, существование рынка как единого имущественного комплекса станет невозможным.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить решение без изменения, ссылаясь на правовую позицию судебных инстанций по ранее
рассмотренным делам, предметом которых являлись аналогичные иски предпринимателей, за которыми признано право собственности на павильоны в том же здании, составляющем рыночный комплекс. Как указывается в отзыве, правильность применения судами апелляционной и кассационной инстанций статей 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации проверялась Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установил суд, на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 14.06.2000 N 1548 комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 19.09.2000 N 15522 “и“. В соответствии с условиями договора арендодатель предоставил арендатору земельный участок площадью 16 066 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 (промышленно-коммунальная зона жилого района “Темерник“), на срок 49 лет для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. 19 сентября 2000 г. договор аренды зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

Распоряжением главного архитектора г. Ростова-на-Дону от 28.04.2001 N Д-5958 на предоставленном в аренду земельном участке обществу разрешено проектирование и строительство административно-торгового корпуса, в котором имеются ссылка на рабочий проект торгового комплекса (рынок) “Темерник“, положительные заключения по нему государственной экологической экспертизы от 25.02.1999 и центра санэпиднадзора от 25.08.2000.

На территории, предоставленной обществу в аренду, предприниматель без разрешительной документации возвела в июне - июле 2000 г. объект недвижимого имущества - павильон N 11 в составе единого комплекса торговых павильонов (литера Е). Строительство спорного павильона осуществлено предпринимателем за свой счет, что подтверждено договором подряда от 10.06.2000 N 39, локальной сметой на строительные
работы, актом сдачи-приемки выполненных работ, документами на оплату выполненных работ.

22 мая 2001 г. обществом и предпринимателем заключен договор о долевом участии в строительстве общегородского вещевого рынка “Юпитер“, в соответствии с которым общество обязалось во втором квартале 2001 г. предоставить предпринимателю в собственность торговый павильон площадью 29,3 кв. м, расположенный на территории общегородского вещевого рынка “Юпитер“ в соответствии с планом рынка по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

Заключениями МУ “Комитет по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону“ от 21.06.2005 N 01-20/12437, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области N 312 объект (литера Е) площадью 785,6 кв. м, размещенный на территории рынка ООО “Юпитер“, признан не подлежащим сносу.

В письме от 06.05.2006 общество сообщило предпринимателю о сдаче в эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 (рынок “Темерник“). Однако закрепление павильона в собственность предпринимателя и регистрация за ней права не произведены, что явилось основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.

Разрешая спор, суд пришел к обоснованному выводу о наличии указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания за предпринимателем права собственности на самовольную постройку.

Вывод о возможности признания права собственности на самовольное строение за арендатором земельного участка, предоставленного для капитального строительства, основан на нормах гражданского и земельного законодательства. В силу части 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать
строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

На основании изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему на длительный срок для этих целей земельном участке, т.е. с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Выводы суда о том, что возведенное строение соответствует строительным нормам и правилам, признание права собственности на павильон за предпринимателем не нарушает прав и интересов общества, подтверждены материалами дела, из которых следует, что строительство павильона осуществлялось с ведома и согласия общества.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка
третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

С учетом названных норм суд правомерно указал, что, разрешив предпринимателю в рамках договора о долевом участии в строительстве строительство недвижимого объекта и использование его в течение длительного времени, общество передало предпринимателю арендные права (в том числе право на возведение объектов недвижимости) на часть земельного участка под возведенным предпринимателем строением. Согласие администрации на замену арендатора не требовалось. Земельный участок предоставлен для целей строительства оптово-розничного рынка. Строительство торговых павильонов на отведенной территории изначально предполагалось с долевым участием предпринимателей: рабочим проектом предусмотрено возведение комплекса торговых павильонов,
пунктом 7.3 договора аренды от 19.09.2000 N 15522 “и“ предусмотрено нахождение недвижимого имущества оптово-розничного рынка (в том числе и торговых павильонов) в собственности не только общества, но и иных лиц.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.04.2008 по делу N А53-1667/2008-С2-50 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.