Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2008 N Ф08-2888/2008 по делу N А63-13081/2007-С1-4 Решение суда об удовлетворении иска общества о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества оставлено без изменения, поскольку заключенная сторонами сделка, на основании которой спорное имущество передано в собственность истца, соответствует требованиям закона, никем не оспорена и не признана в установленном законом порядке недействительной.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 июня 2008 г. N Ф08-2888/2008

Дело N А63-13081/2007-С1-4

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью “Сергиевское“ - К.Х., от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Дружба“ - К.Д. и Д.А., в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Дружба“ на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.01.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2008 по делу N А63-13081/2007-С1-4, установил следующее.

ООО “Сергиевское“ обратилось в арбитражный суд с
иском к ООО “Дружба“ о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества: навес на ток (литера Б) площадью 1 797,4 кв. м, инвентарный номер 07:217:002:000000090, кадастровый номер 26: 07: 000000: 0000:07:217:002:000000090:6: 20000; крытый ток (литера В) площадью 937,7 кв. м, инвентарный номер 07:217:002:000000090, кадастровый номер 26: 07: 000000: 0000:07:217:002:000000090:В: 20000; зерноочистительная автоматическая вертикаль ЗАВ-40 (литера Д) площадью 103,6 кв. м, инвентарный номер 07:217:002:000000090, кадастровый номер 26: 07:000000: 0000:07:217:002:000000090:Д: 20000 (далее - спорное имущество), расположенные по адресу: Ставропольский край, Грачевской район, с. Сергиевское, территория участка N 3.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю г. Ставрополь (далее - регистрационная служба).

Решением от 25.01.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.04.2008, иск удовлетворен, суд обязал осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество к ООО “Сергиевское“. Судебные акты мотивированы тем, что заключенная сторонами сделка (договор купли-продажи от 01.12.2006 N 37), на основании которой спорное имущество передано в собственность истца, соответствует требованиям закона, никем не оспорена и не признана в установленном законом порядке недействительной. Доказательства расторжения указанного договора сторонами или отказа от договора, в том числе по причине неоплаты покупателем спорного имущества, в материалы дела не представлены. ООО “Сергиевское“ осуществляло оплату векселями по нескольким договорам купли-продажи (N 35 - 44), сумма сделок соответствует суммам векселей и денежных средств, внесенных ООО “Сергиевское“ в кассу ООО “Дружба“. Суды отклонили довод ответчика о ничтожности договора купли-продажи от 01.12.2006 N 37 по причине отсутствия на момент его совершения государственной
регистрации за продавцом права собственности на передаваемое имущество, указав, что данное обстоятельство устранимо путем принятия соответствующего решения судом или добровольного совершения продавцом необходимых действий. Отсутствие в договоре описания земельного участка, занятого спорным имуществом, несогласование сторонами обязательных реквизитов векселей (средство платежа) также не являются основанием для признания сделки недействительной (ничтожной).

В кассационной жалобе ООО “Дружба“ просит отменить состоявшиеся судебные акты, в иске отказать. По мнению заявителя, суды неправомерно отклонили довод ответчика о недействительности договора купли-продажи от 01.12.2006 N 37 по причине отсутствия у продавца на момент его заключения права собственности на передаваемое имущество. Договор купли-продажи не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно: данные, определяющие расположение объектов недвижимости на соответствующем земельном участке. Указанный в договоре кадастровый номер объектов недвижимости не индивидуализирует земельный участок, так как обозначает весь массив Грачевского района. В договоре не согласованы обязательные реквизиты векселей. В подтверждение исполнения обязательства по оплате объекта недвижимости истец представил акт приема-передачи векселей от 12.01.2007 на сумму 600 тыс. рублей и 400 тыс. рублей, из которого следует, что векселя переданы во исполнение нескольких договоров. В акте приема-передачи отсутствует ссылка на то, что акт является приложением к договору от 01.12.2006 N 37 либо его неотъемлемой частью. Представленные ООО “Сергиевское“ копии приходных кассовых ордеров также не свидетельствуют об исполнении им обязанности по оплате спорной недвижимости, поскольку в материалах дела отсутствует кассовый чек, подтверждающий поступление денежных средств в кассу ответчика. Кроме того, в момент продажи спорного имущества руководителем ООО “Дружба“ являлся его учредитель - М. (доля участия 50%), он же учредитель ООО “Сергиевское“ (доля
участия 1%), что в силу статьи 19 Федерального Закона “О несостоятельности (банкротстве)“ говорит о заинтересованности М. и недействительности сделки.

Изучив материалы дела и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установили суды, ООО “Дружба“ (продавец) и ООО “Сергиевское“ (покупатель) заключили договор купли-продажи 01.12.2006 N 37, в соответствии с которым ответчик передал, а истец приобрел в собственность объекты недвижимого имущества: навес на ток (литера Б) площадью 1 797,4 кв. м, инвентарный номер 07:217:002:000000090, кадастровый номер 26: 07: 000000: 0000:07:217:002:000000090:6: 20000; крытый ток (литера В) площадью 937,7 кв. м, инвентарный номер 07:217:002:000000090, кадастровый номер 26: 07: 000000: 0000:07:217:002:000000090:В: 20000; зерноочистительная автоматическая вертикаль ЗАВ-40 (литера Д) площадью 103,6 кв. м, инвентарный номер 07:217:002:000000090, кадастровый номер 26: 07:000000: 0000:07:217:002:000000090:Д: 20000, расположенные по адресу: Ставропольский край, Грачевской район, с. Сергиевское, территория участка N 3. Указанная сделка одобрена решением учредителей общества от 01.12.2006.

Согласно пункту 2.1.3 договора продавец обязуется передать объекты недвижимости по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края о признании за ООО “Дружба“ права собственности на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.12.2006 по делу А63-18441/06-С2 за ООО “Дружба“ (продавцом) признано право собственности на объекты недвижимости, реализованные по договору N 37.

Указанные объекты переданы ООО “Сергиевское“ по акту приема-передачи имущества от 29.01.2007.

Филиалом ФГУП “Ростехинвентаризация“ по Ставропольскому краю проведена инвентаризация объектов, по результатам которой составлены технические паспорта на спорные объекты.

Уклонение ООО “Дружба“ от государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество явилось
основанием для обращения ООО “Сергиевское“ в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 указанной нормы установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Оценив представленные доказательства, суд правомерно удовлетворил исковые требования.

Суды обоснованно отклонили довод ответчика о ничтожности договора купли-продажи от 01.12.2006 N 37 ввиду отсутствия на момент его заключения регистрации права собственности за продавцом.

Правила о государственной регистрации установлены в интересах охраны прав и законных интересов третьих лиц, которые должны получить достоверную информацию о недвижимом имуществе (правах, ограничениях и обременениях). В данном случае на момент совершения сделки продавец являлся собственником спорного имущества, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 25.12.2006 по делу N А63-18441/06-С2. На момент рассмотрения спора продавец зарегистрировал за собой право собственности на имущество на основании решения суда, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.10.2007. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 29.01.2007, т.е. после принятия решения от 25.12.2006; другие лица прав на него не заявляют. При таких обстоятельствах основания для признания сделки недействительной (ничтожной) по причине совершения ее неуполномоченным лицом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации) отсутствуют.

Довод о незаключенности договора купли-продажи ввиду того, что он не содержит данных, позволяющих определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, всесторонне и полно исследован судебными инстанциями.

В
соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие место расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суды установили, что в договоре содержатся достаточные данные, позволяющие определенно установить подлежащие передаче покупателю объекты недвижимости. В техническом паспорте на спорное имущество имеется план земельного участка, из которого однозначно следует расположение объекта недвижимости на участке. Имущество обладает характеристиками, позволяющими однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества: адрес, площадь, наименование, литера и инвентарный номер. Кроме того, стороны исполнили договор. По акту приема-передачи от 29.01.2007 все объекты недвижимости переданы истцу, разногласия относительно подлежащего передаче имущества не возникли. Фактическое владение и пользование истцом приобретенными объектами подтверждаются инвентарными карточками от 29.01.2007 N 0000007, 0000010 и 0000008, балансом по состоянию на 01.10.2007, налоговыми декларациями по налогу на имущество общества, оборотно-сальдовыми ведомостями по счету 01.1 “Основные средства“, отчетом по основным средствам. Спорные объекты поставлены на баланс ООО “Сергиевское“, которое оплачивает налог и несет бремя содержания имущества с момента его передачи, т.е. с 29.01.2007.

Поскольку норма статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о точном определении объекта продажи направлена на исключение неопределенности между сторонами обязательства при его исполнении; суды, установив факт отсутствия такой неопределенности, обоснованно отклонили довод ООО “Дружба“ о незаключенности сделки.

Довод о ничтожности сделки по причине несогласования обязательных реквизитов векселей, передаваемых в счет оплаты спорного имущества, также несостоятелен, поскольку пунктом 3 договора от 01.12.2006 N 37 предусмотрено, что оплата имущества производится денежными средствами либо
путем передачи векселей. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса. Неисполнение стороной условий договора не является основанием для признания его недействительным. Выводы о надлежащем исполнении сделки надлежит исключить из мотивировочной части судебных актов, поскольку данный вопрос не входит в предмет исследования по заявленному иску и неполно исследован судом.

В кассационной жалобе заявитель привел новые основания недействительности договора купли-продажи - заключение сделки с заинтересованностью и причинении убытков кредиторам ООО “Дружба“. Указанные основания свидетельствует об оспоримости сделки (пункт 2 статьи 103 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“), что требует признания ее недействительной путем заявления самостоятельного иска. Однако такой иск на момент рассмотрения спора не заявлен, сделка недействительной не признана, в связи с чем данный довод надлежит отклонить.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.01.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2008 по делу N А63-13081/2007-С1-4 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.