Решения и определения судов

Определение Пензенского областного суда от 06.05.2008 по делу N 33-785 Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое в соответствии с заключенным в устной форме договором безвозмездного найма жилого помещения с прежним собственником квартиры, не влечет расторжения или изменения договора найма. Новый собственник становится наймодателем по отношению к нанимателям при условии, что сторонами не было совершено действий, направленных на изменение характера правоотношений.

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 мая 2008 г. по делу N 33-785

Судья: Бобылева Е.С.

6 мая 2008 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Уткиной И.В.

и судей Зыковой Л.Н., Бурдюговского О.В.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по кассационной жалобе представителя К.В. по доверенности М.В. на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 26 февраля 2008 года, которым постановлено:

Исковые требования К.В. удовлетворить частично.

Признать прекращенным право К.М. пользования жилым помещением по адресу: г. Пенза, выселить К.М. и обязать отдел УФМС России по Пензенской области в Октябрьском районе г. Пензы снять К.М. с регистрационного учета из названного
жилого помещения.

В остальной части исковые требования К.В. оставить без удовлетворения.

Взыскать с К.М. в пользу К.В. в возврат расходов по оплате госпошлины 100 рублей.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения К.В. и К.М., представителя первой по доверенности М.В., просивших решение суда отменить, К.С., просившей решение оставить без изменения, заключение прокурора Лункина С.А., полагавшего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

К.В. обратилась в суд с иском к К.С. и К.М., действующим от себя лично и от имени несовершеннолетней дочери К.А., о признании прекращенным права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, указав, что ей на праве собственности принадлежит однокомнатная квартира в г. Пензе, общей площадью 32,5 кв. м. Ранее данная квартира принадлежала ее матери Щ.К., умершей 27.12.2006, которая в октябре 1994 года вселила туда своего внука и его жену - К.А. и К.С. в качестве членов семьи, предоставив им жилое помещение в безвозмездное пользование. В настоящее время в этой квартире зарегистрированы по месту жительства и проживают ответчица К.С., ее дочь К.М., а также зарегистрирован, но не проживает с августа 2005 года К.М. Решением мирового судьи судебного участка N 6 Октябрьского района г. Пензы от 19.11.2007 брак между К.С. и К.М. расторгнут. Она имеет намерение распорядиться своим недвижимым имуществом, в связи с чем предложила сыну и бывшей снохе освободить спорную квартиру от имущества и проживания, сняться самим с регистрационного учета и снять с регистрационного учета свою дочь К.А. К.М. с этими требованиями согласен, а К.С. добровольно освободить занимаемое жилое помещение от имущества, проживания и регистрации отказывается. К.М. и К.С. и их дочь К.А.
членами ее семьи, как собственницы спорной квартиры, не являются. Сославшись на ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 209, 288, 292 ГК РФ, ст. ст. 31, 30, 35 ЖК РФ просила суд признать К.М., К.С. и их дочь К.А. прекратившими право пользования спорной квартирой; выселить их из этой квартиры без предоставления другого жилого помещения и обязать отдел УФМС России по Пензенской области в Октябрьском районе г. Пензы снять их с регистрационного учета из названного жилого помещения.

Представитель истицы по доверенности М.В. в ходе рассмотрения дела по существу исковые требования К.В. поддержал, уточнив, что прежний собственник спорной квартиры - ныне покойная мать истицы Щ.К., бабушка ответчика К.М., в октябре 1994 года предоставила спорную квартиру для проживания семье своего внука - К.М., К.С. и К.А., но не как членам своей семьи, а в безвозмездное бессрочное пользование; они лишь должны были оплачивать жилищно-коммунальные услуги, начисляемые по названной квартире, но и это они выполняют не в полной мере, образовался долг по платежам. Сама Щ.К. в спорной квартире никогда не проживала, в том числе с семьей внука, ранее она жила в другом городе, где имела квартиру, которая там была продана, а здесь на вырученные деньги в ее собственность была приобретена спорная однокомнатная квартира. Истица перевезла Щ.К. (свою мать) в г. Пензу и вселила в свою квартиру г. Пензы, где Щ.К. проживала до своей смерти. В связи с этим Щ.К. с семьей своего внука К.М. совместно в спорной квартире не проживала, соответственно, общего хозяйства с ответчиками К. не вела. В августе 2005 года К.М. выехал из
спорной квартиры, хотя имущество его там осталось, и он в этой квартире зарегистрирован, а К.С. с дочерью К.А. осталась в ней жить, и они проживают там по настоящее время. В настоящее время истица К.В., как новый собственник спорной квартиры, намерена распорядиться данной квартирой, однако проживание, имущество и регистрация ответчиков и их дочери К.А. в этой квартире препятствует этому, что нарушает права истицы, предусмотренные ст. 35 Конституции РФ, ст. 30 ЖК РФ. Полагает, что в соответствии со ст. 292 ч. 2 ГК РФ переход права собственности на спорную квартиру к другому лицу - истице К.В. является основанием для прекращения права пользования данной квартирой ответчиками и их дочерью.

К.М., действующий от себя лично и от имени своей дочери К.А., как ее законный представитель, в ходе рассмотрения дела по существу исковые требования К.В. признал в полном объеме и пояснил, что после его с ответчицей К.С. свадьбы они сначала жили в четырехкомнатной квартире его матери г. Пензы. Его бабушка Щ.К., мать истицы, ранее проживала в г. Димитровград Ульяновской области, потом ее перевезли в г. Пензу и, продав там ее квартиру, купили ей в Пензе однокомнатную (спорную) квартиру, но бабушка в эту квартиру не вселялась, т.к. жила со своей дочерью - истицей К.В. - по ул. г. Пензы. В октябре 1994 года ему с женой и дочерью была предоставлена возможность пожить отдельно от родителей, поэтому с согласия бабушки Щ.К. - собственницы спорной квартиры, они переехали жить в эту квартиру. Проживая в спорной квартире, членами семьи бабушки они не являлись, общего хозяйства с ней не вели, бабушка
с ними никогда не проживала, как и его мать. В августе 2005 года он ушел из спорной квартиры, жил некоторое время у матери, затем возвращался в спорную квартиру, а в конце 2005 года ушел оттуда окончательно, перешел жить к матери. Сейчас он проживает с другой женщиной на ее жилплощади, хотя с регистрационного учета из спорной квартиры не снялся. После его ухода в спорной квартире ответчица осталась жить вдвоем с дочерью, но там остались его личные вещи, а также совместно нажитое с ответчицей имущество, которое они не делили, и оставлять все эти вещи бывшей жене и дочери он не намерен. Полагает, что, признавая данный иск, он не оставляет свою дочь без жилья, т.к. в квартире его матери г. Пензы есть комната для проживания К.А., в той квартире сейчас живут только его родители. Уйдя из спорной квартиры в 2005 году, коммунальные услуги за себя и за дочь по этой квартире он не оплачивал, не платил их и по месту фактического проживания. Просил принять признание им исковых требований К.В. и ее иск удовлетворить.

К.С., действующая от себя лично и от имени своей дочери К.А., как ее законный представитель, исковые требования К.В. не признала, пояснив, что в брак с К.М. она вступила 23.08.1991. В октябре 1994 года они семьей вселились в спорную квартиру, им разрешили проживать без ограничения срока. Плату за наем спорной квартиры они не вносили, а лишь оплачивали ЖКУ по ней. В ноябре 2007 года брак с К.М. был расторгнут, но еще в начале декабря 2006 года муж ушел из данной квартиры. С
начала декабря 2006 года она проживает в спорной квартире вдвоем с дочерью, иного жилья, кроме спорной квартиры, ни у нее, ни у ее дочери не имеется. Дочь К.А. живет в спорной квартире с двухлетнего возраста, учится в расположенной рядом школе N 51, имеет проблемы со здоровьем и состоит на учете у врача. Если ее с дочерью выселят из спорной квартиры, им некуда будет идти, так как ее зарплата 5.000 рублей в месяц, алименты на содержание дочери 1.300 рублей не позволяют снять жилье. По оплате ЖКУ по спорной квартире действительно образовался большой долг около 12.000 руб., поскольку муж в 2006 году не работал, алименты на содержание дочери не выплачивал и за квартиру не платил. К настоящему времени она погасила половину долга по жилищно-коммунальным платежам. Просила суд в удовлетворении иска К.В., предъявленного к ней и к дочери, отказать.

Октябрьский районный суд г. Пензы принял вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе представитель К.В., по доверенности М.В. решение суда просил отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм процессуального права, в результате неправильного толкования и применения судом норм материального права. Суд недостаточно полно исследовал материалы дела, не дал оценку очевидным обстоятельствам; выводы суда не соответствуют действительным обстоятельствам дела. Никакого договора найма между собственником квартиры и ответчицей К.С. не заключалось и заключено быть не могло. Заключение в устной форме договора безвозмездного найма действующим законодательством не предусмотрено. Фактически ответчица проживала в квартире на основании безвозмездного пользования имуществом, подлежит выселению по первому требованию собственника, права которого нарушены судебным решением.

Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения
суда.

Судебная коллегия полагает правомерными действия суда первой инстанции по принятию признания иска ответчиком К.М., действующему от себя лично, и удовлетворению иска в части требований истицы К.В. к нему.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе, принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Судом установлено, что с 08.04.1994 до 27.12.2006 спорная квартира г. Пензы находилась в собственности матери истицы - Щ.К., после смерти которой 27.12.2006 право собственности по наследству перешло к К.В., которая в названной квартире по месту жительства не зарегистрирована и в ней не проживает, она зарегистрирована и проживает в четырехкомнатной квартире, расположенной по адресу: г. Пенза. В квартире г. Пензы с 27.10.1994 прописаны ответчики К.С. и К.М., а их дочь К.А., зарегистрирована в этой квартире 15.02.1996. Брак между ответчиками К.М. и К.С., зарегистрированный 23.08.1991, был расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка N 6 Октябрьского района г. Пензы от 19.11.2007. В октябре 1994 года ответчики были вселены в спорную квартиру и проживали в ней с разрешения бывшей собственницы Щ.К.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о признании прекращенным права К.С. и К.А. пользования жилым помещением и выселении их из квартиры, снятии с регистрационного учета.

Отказывая в иске к К.С. и К.А., суд признал установленным и исходил из того, что семья К.С., К.М., К.А. была вселена в спорную квартиру в октябре 1994 года и проживала в ней с разрешения собственницы квартиры
Щ.К. на условиях договора безвозмездного найма, заключенного в устной форме на неопределенный срок, при условии оплаты ими жилищно-коммунальных услуг. При этом К.М. и К.С. являлись нанимателями спорной квартиры, а К.А. являлась членом семьи нанимателей этой квартиры - своих родителей; членами семьи собственницы квартиры - Щ.К. - ответчики и их дочь не являлись ввиду отсутствия совместного проживания с ней и, соответственно, отсутствия факта ведения общего хозяйства. При этом суд признал несостоятельными доводы представителя истицы М.В., подтвердившего, что ответчики и их дочь не являлись членами семьи ни Щ.К., ни истицы, как собственников спорной квартиры, о том, что квартира г. Пензы была предоставлена ответчикам для проживания их семьи на основании договора безвозмездного пользования, а не на основании договора найма жилого помещения, поскольку они не соответствуют закону - часть 2 ГК РФ, в которой впервые появились положения о договоре безвозмездного пользования (глава 36), была введена в действие с 1 марта 1996 года, когда ответчики с дочерью уже около полутора лет проживали в спорной квартире, соответственно, их отношения с собственником этой квартиры Щ.К. по пользованию квартирой к тому времени уже сложились и являлись именно отношениями между наймодателем (Щ.К.) и нанимателями (К.М. и К.С.), что соответствовало положениями ЖК РСФСР 1983 года, действовавшего на момент вселения ответчиков с дочерью в спорную квартиру.

В соответствии с ч. 1 ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности квартиру, пользуются ею для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в квартиру других граждан, а также сдавать ее в наем на условиях и в порядке, устанавливаемых законодательством Союза
ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР.

В силу положений ст. 131 ЖК РСФСР в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником квартиры. Форма договора найма, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

Как указывалось в ст. 134 ЖК РСФСР, плата за пользование жилыми помещениями в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, определяется соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 132 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения в квартире, принадлежащей гражданину на праве личной собственности, имеет право вселить в нанятое им помещение независимо от согласия собственника дома своих несовершеннолетних детей, а если он занимает изолированное помещение, - также супруга и нетрудоспособных родителей.

В соответствии со ст. 133 ЖК РСФСР наравне с нанимателем жилого помещения в квартире, принадлежащей гражданину на праве личной собственности, члены семьи нанимателя (статья 53), проживающие совместно с ним, приобретают права и обязанности, вытекающие из договора найма.

В силу ч. 3 ст. 135 ЖК РСФСР при переходе права собственности на квартиру к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.

Суд первой инстанции при разрешении вопроса о том, на каких основаниях в спорной квартире проживает ответчица К.С. с дочерью К.А., счел необходимым применить нормы ЖК РСФСР о найме принадлежащего гражданину на праве собственности жилого помещения - квартиры. При этом суд не принял во внимание доводы представителя истицы о том, что ГК РФ указывает на то, что договор найма жилого помещения является возмездным (ст. 671) и заключается в письменной форме (ст. 674), поскольку,
как указал суд, право пользования спорной квартирой у ответчиков К.С., К.М., К.А., в частности, у К.С., и ее дочери К.А., возникло до введения в действие части 2 ГК РФ, а ЖК РСФСР не запрещал заключать договор найма жилого помещения в устной форме (ст. 131) и без платы за наем (ст. 134); в данном случае между наймодателем Щ.К. и нанимателями (ответчиками) было оговорено условие об оплате жилищно-коммунальных услуг по спорной квартире. Поскольку же срок проживания семьи ответчиков в спорной квартире при вселении их в эту квартиру не оговаривался, не ограничивался при их проживании прежним собственником спорной квартиры Щ.К., то, по мнению районного суда, договор найма спорного жилого помещения между Щ.К. (наймодателем) и К.М. и К.С. (нанимателями) признается заключенным на неопределенный срок.

Как признал суд первой инстанции, К.В. стала собственницей спорной квартиры с декабря 2006 года, когда уже действовал новый ЖК РФ, в котором соответствующих положений о найме принадлежащего собственнику жилого помещения не имеется, кроме указания в ч. 2 ст. 30 ЖК РФ на то, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. Спорная квартира была предоставлена внаем ответчикам в 1994 году, а во введенной в действие с 01.03.1996 года части 2 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Следовательно, К.В. с 27.12.2006 стала наймодателем по отношению к ответчикам, в частности, к К.С. и ее дочери К.А., на условиях ранее заключенного в устной форме с прежним собственником квартиры договора безвозмездного найма жилого помещения.

С учетом заключения договора найма спорной квартиры на неопределенный срок суд, сославшись на положения ст. ст. 683, 684 ГК РФ, пришел к выводу о том, что договор найма между сторонами по делу считается заключенным на пять лет, в октябре 1999 и 2004 гг. его действие прекращено не было, следовательно, срок его действия истекает в октябре 2009 года. И при таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для признания прекращенным права К.С. и права несовершеннолетней К.А. пользования квартирой в г. Пензе и их выселении из указанной квартиры, снятии с регистрационного учета. Факт наличия задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг по спорной квартире также не признан основанием для удовлетворения исковых требований К.В. к К.С., действующей от себя лично и от имени несовершеннолетней дочери К.А., а является, как указал суд, основанием для возможного обращения К.В. в суд с соответствующими исковыми требованиями.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом об отказе в части исковых требований к К.С. и ее дочери К.А. и частично с мотивировкой такого вывода, исходит при этом из следующего.

Действительно правоотношения по вселению и проживанию семьи К.С., К.М. и К.А. в спорной квартире между ними и бывшей собственницей квартиры Щ.К. (бабушкой ответчика К.М.) возникли в октябре 1994 года в период действия ЖК РСФСР, который не предусматривал никаких иных отношений, кроме как между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также между собственником и нанимателем. Предусматривалось, что, когда член семьи собственника жилого помещения переставал быть таковым, он переходил в разряд нанимателей, обязательного требования о заключении договора найма не требовалось; признавалось, что отношения по найму сложились. Эти положения подлежали применению и к другим категориям лиц, вселенным собственником для пользования жилым помещением.

Таким образом, К.С., К.М. и К.А. были вселены в квартиру г. Пензе собственником Щ.К. и проживали в ней в соответствии с нормами главы 6 ЖК РСФСР (Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда) на правах нанимателей и членов семьи нанимателя; при этом срок проживания не ограничивался каким-либо периодом, между наймодателем Щ.К. и нанимателями было оговорено условие об оплате жилищно-коммунальных услуг по спорной квартире, то есть отношения по пользованию жилым помещением, возникшие на законных основаниях, подлежат квалифицированию как отношения найма жилого помещения, но по нормам действовавшего на октябрь 1994 года ЖК РСФСР.

По материалам дела, несмотря на введение в действие ГК РФ, а также и ЖК РФ, ни со стороны бывшего собственника Щ.К., ни со стороны нового собственника К.В., ставшей таковой с лета 2007 года, не было совершено действий, направленных на изменение характера вышеуказанных правоотношений, следовательно, они продолжались. Лишь в декабре 2007 года К.В. как новый собственник квартиры фактически поставила вопрос об изменении этих правоотношений в соответствии с требованиями действующего жилищного и гражданского законодательства, заявив исковые требования о признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета.

В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Между тем, на период рассмотрения дела и вынесения решения суду первой инстанции не были представлены данные о том, что ответчица К.С. отказалась от продления отношений по договору найма жилого помещения в соответствии с требованиями действующего жилищного и гражданского законодательства, то есть с условием платы за жилое помещение.

Представленные суду кассационной инстанции письма свидетельствовали о том, что К.В. лишь в марте 2008 года предложила К.С. заключить письменный договор найма жилого помещения с условием платы за жилое помещение, тогда как решение по делу состоялось 26.02.2008, и именно на эту дату судебная коллегия проверяет его законность.

По мнению судебной коллегии, из мотивировочной части решения подлежат исключению как необоснованные и не основанные на нормах действующего законодательства выводы суда первой инстанции о том, что К.С. с дочерью проживают в спорной квартире по заключенному в устной форме с прежним собственником квартиры договору безвозмездного найма жилого помещения со ссылкой на нормы ГК РФ, а также о том, что указанный договор найма подлежит продлению каждые 5 лет и истекает лишь в октябре 2009 года.

Тем не менее, данное обстоятельство не может быть признано безусловным основанием к отмене судебного решения, поскольку, в конечном итоге, суд правильно на момент разрешения дела не усмотрел оснований к удовлетворению иска в отношении К.С. и К.А.

Подлежат учету при разрешении спора и конкретные обстоятельства настоящего дела. В частности, то обстоятельство, что Щ.К. являлась родной бабушкой К.М., при вселении семьи внука в спорную квартиру находилась в преклонном возрасте, и все вопросы, связанные с вселением, решала ее дочь К.В. - мать К.М. и истица по настоящему делу, чего она в заседании судебной коллегии не отрицала. К.С., К.М. и К.А. длительное время проживали в квартире, и вопрос о прекращении права пользования и выселении возник лишь после расторжения брака между К.С. и К.М. К.А., посещает школу по месту жительства; другого жилья семья К.С. на данный момент не имеет.

Гражданское законодательство наряду с правами собственника жилого помещения признает и защищает права и пользователей такого помещения. Признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.

Оснований к отмене решения суда по доводам жалобы не имеется; права собственника жилого помещения, не лишенного возможности поставить вопрос о защите своего права по другим основаниям, не могут быть признаны грубо нарушенными постановленным по делу решением.

В силу п. 2 ст. 362 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 26.02.2008 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя К.В. по доверенности М.В. - без удовлетворения.