Решения и определения судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2008 по делу N А41-2550/08 Отсутствие страхового полиса в отношении арендованного нежилого помещения не является существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 июня 2008 г. по делу N А41-2550/08

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.,

судей Б., Д.К.И.

при ведении протокола судебного заседания: Д.Д.А.,

при участии в заседании:

от истца ООО “Зенит“ - К. представитель по доверенности N 1 от 13 сентября 2007 года,

представитель ответчика ООО “Франциско“ в судебное заседание не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Зенит“ на решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 года по делу N А41-2550/08, принятое судьей Г., по иску ООО “Зенит“ к ООО “Франциско“ о
взыскании задолженности по договору, расторжении договора и выселении,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Зенит“ (далее по тексту - ООО “Зенит“) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Франциско“ (далее по тексту - ООО “Франциско“) о расторжении договора аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года,

- обязании ООО “Франциско“ освободить, помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,81 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 2;

- взыскании задолженности по договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования в части, просил обязать ООО “Франциско“ освободить (спорные помещения в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу (л.д. 131 т. 1).

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Впоследствии истец заявил отказ от исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 года принят отказ ООО “Зенит“ от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

Производство по делу в указанной части прекращено.

В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 46 - 48 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО “Зенит“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая,
что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 51 - 53 т. 2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО “Зенит“ о расторжении договора аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года, обязании ООО “Франциско“ освободить помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,8 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 2 в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика ООО “Франциско“ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 17 февраля 2005 года между Комитетом по управлению имуществом города Железнодорожный (Арендодатель) и ООО “Франциско“ (Арендатор) был заключен договор аренды N 2190 недвижимого имущества (л.д. 26 - 29 т. 1).

По условиям указанного договора Арендатору предоставляются в аренду нежилые помещения общей площадью 105,8 кв. м по адресу: г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 2, строение лит. А,
помещения N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а согласно извлечению из технического паспорта МО ГУП “МОБТИ“ от 19 февраля 2004 года N 15-172 для использования под офис и склад.

Срок действия договора определен с 1 января 2005 года по 31 декабря 2009 года.

16 мая 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области был зарегистрирован вышеуказанный договор аренды (л.д. 26 т. 1).

По акту приема-передачи вышеуказанные объекты недвижимого имущества были переданы от Комитета по управлению имуществом города Железнодорожного - Обществу с ограниченной ответственностью “Франциско“ (л.д. 32 т. 1).

Впоследствии между сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года а именно: N 1 от 21 марта 2005 года, N 2 от 30 декабря 2005 года, N 3 от 5 мая 2006 года, N 4 от 28 июля 2006 года, N 5 от 25 сентября 2006 года, N 6 от 20 декабря 2006 года.

21 мая 2007 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ООО “Зенит“ был заключен договор купли-продажи части здания - нежилых помещений V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,80 кв. м, 1 этаж, расположенных по адресу: Московская область, г. Железнодорожный ул. Пролетарская, д. 2 (л.д. 20 - 24 т. 1).

На основании договора купли-продажи от 21 мая 2007 года ООО “Зенит“ было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности N 058892 от 23 июня 2007 года на часть здания (нежилые помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46,
46а), общей площадью 105, 80 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный ул. Пролетарская, д. 2 (л.д. 106 т. 1).

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи части здания от 21 мая 2007 года произошла смена собственника спорных объектов недвижимого имущества, что не влечет прекращения арендных правоотношений в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО “Зенит“ сослалось на следующие обстоятельства: систематическое невнесение ответчиком арендной платы, нахождение в арендуемом помещении субарендаторов без согласия собственника помещения, а также отсутствие договоров на оплату коммунальных услугу и страхового полиса.

Письмом от 7 декабря 2007 года N 055 истцом было направлено ответчику предупреждение об устранении указанных нарушений (л.д. 54 т. 1).

В соответствии с пунктом 6.1.8 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года арендатор обязан незамедлительно предоставлять уполномоченным лицам Арендодателя, а также представителям органов,
контролирующих соблюдение санитарных, пожарных, технических требований, предъявляемых к нежилым помещениям, возможность контроля за используемым имуществом и беспрепятственный доступ.

Приказом генерального директора ООО “Зенит“ N 3 от 10 августа 2007 года была создана комиссия по проверке состояния занимаемых ООО “Франциско“ помещений, в состав которой входили - генеральный директор ООО “Зенит“, представитель МУП ГЖУ (главный инженер С.), представитель ОАО “Управляющая компания“ (главный инженер Ш.).

Письмом N 11 от 13 августа 2007 года ООО “Франциско“ было уведомлено о том, что проверка состояния занимаемых помещений назначена на 23 августа 2007 года.

По результатам проверки 23 августа 2007 года комиссией был составлен акт (л.д. 5 т. 1).

Из содержания вышеуказанного акта следует, что в одном из помещений установлен кодовый замок (помещение N 46 на плане БТИ). На стук дверь открыл гражданин М., который на вопрос комиссии пояснил, что находится в фактических отношениях по договору аренды с ООО “Франциско“, проводить осмотр, предъявлять какие-либо документы не уполномочен, доверенности не имеет.

Гражданин М. воспрепятствовал проходу в помещение N 46а, N 1.

В помещении N 37 находились продавцы с бейджиками “ИП Мартынов“. Ими был предъявлен договор аренды нежилого помещения N 2 от 1 сентября 2006 года с ООО “Франциско“. Помещения N 38а, N 37б закрыты. На двери помещения N 38а вывеска “ООО Юррос“.

С учетом того, что 23 августа 2007 года не представилось возможным оценить занимаемые помещения, их целевое использование, законность нахождения ООО “ЮРРОС“ и ИП М. в проверяемых помещениях, 31 августа 2007 года была назначена повторная проверка, о чем ООО “Франциско“ было уведомлено телеграммой N 672/8 от 24 августа 2007 года.

По результатам проверки комиссия установила,
что помещения N 46а, 1, 38а, 37б закрыты. На двери помещения N 37б висит табличка “Операционная касса“, слева от помещения N 37б, висят на стенде учредительные документы ООО “ЮРРОС“, на двери помещения N 38а висит табличка “ООО “ЮРРОС“.

ООО “Зенит“, ссылаясь на нарушение ООО “Франциско“ пункта 6.2.1 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года просило удовлетворить заявленные требования.

Пунктом 6.2.1 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года предусмотрено, что Арендатор не вправе без письменного разрешения Арендодателя сдавать в субаренду имущество или его часть, а также передавать любым другим способом имущество или часть его в пользование третьим лицам (л.д. 27 т. 1).

В ходе судебного разбирательства установлено, что 1 сентября 2006 года между ООО “Франциско“ (Арендодатель) и ПБОЮЛ М. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 2, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 53 кв. м, в том числе торговая площадь 43 кв. м и подсобная - 10 кв. м (л.д. 8 - 17 т. 1).

Вышеуказанный договор аренды N 2 от 1 сентября 2006 года был заключен с согласия собственника нежилого помещения - Комитета по управлению имуществом города Железнодорожный, о чем имеется отметка в договоре.

Следовательно, ООО “Франциско“ не были допущены нарушения пункта 6.2.1 договора N 2190 от 17 февраля 2005 года.

Постановлениями Железнодорожного городского суда от 19 сентября 2007 года и 25 сентября 2007 года, а также решениями Московского областного суда от 12 октября 2007 года были установлены факты нарушения ПБОЮЛ М. и ООО “ЮРРОС“ правил пожарной безопасности (л.д. 65 - 70 т. 1).

В
указанных судебных актах значится адрес ООО “ЮРРОС“ - помещения по ул. Пролетарской, 2 города Железнодорожный.

Истец, ссылаясь на эти доказательства, считает, что ответчиком без согласия собственника спорного помещения сдаются в субаренду ООО “ЮРРОС“.

Между тем, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что ООО “ЮРРОС“ в настоящее время не занимает помещение по ул. Пролетарской, 2 города Железнодорожный.

Истцом не представлены доказательства подтверждающие факт нахождения субарендатора ООО “ЮРРОС“ в спорных нежилых помещениях на момент вынесения судом первой инстанции решения.

Предъявляя настоящие исковые требования, ООО “Зенит“ в качестве основания сослалось также на систематическое внесение ответчиком арендной платы.

Между тем из материалов дела усматривается, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по внесению арендных платежей за период с октября 2007 года по декабрь 2007 года в размере 147 361 руб. 29 коп.

Однако в ходе судебного разбирательства ООО “Франциско“ погасило образовавшуюся задолженность. В связи с указанными обстоятельствами ООО “Зенит“ заявило отказ от исковых требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 147 361 руб. 29 коп. Данный отказ был принят судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что часть денежных средств по арендной плате длительное время продолжала перечисляться прежнему собственнику - Комитету по управлению имуществом города Железнодорожный. В связи с этим перед ООО “Зенит“ у ответчика образовалась задолженность, а перед прежним собственником спорного имущества числилась переплата.

Ссылка истца на отсутствие у ответчика договора на эксплуатационные и коммунальные услуги и страхового полиса также несостоятельна.

В суд первой инстанции новым руководителем ООО “Франциско“ были представлены для обозрения договоры с
коммунальными службами, что следует из протокола судебного заседания Арбитражного суда Московской области от 8 апреля 2008 года (л.д. 39 - 40 т. 1).

Доводы истца о том, что на день обращения с настоящими исковыми требованиями договоры с коммунальными службами не были заключены ООО “Франциско“ не могут служить основанием для расторжения оспариваемого договора аренды.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что претензий со стороны коммунальных и эксплуатационных организаций по вопросу оплаты предоставленных услуг к собственнику не предъявлялось.

Кроме того, организации не могут пользоваться помещением и осуществлять свою деятельность в них без потребления электрической и тепловой энергии, водоснабжения и сбора сточных вод, вывоза мусора и т.п., то есть получения соответствующих коммунальных и эксплуатационных услуг.

Следовательно, получение счетов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а также внесение денежных средств по ним свидетельствует об установлении договорных отношений.

Отсутствие страхового полиса в отношении спорного помещения не является существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.

Из смысла статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если все нарушения на момент рассмотрения спора в суде арендатором устранены, то договор аренды не может быть расторгнут.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ООО “Зенит“ требований в части расторжения договора аренды N 2190 от 17 февраля 2005 года и обязании ООО “Франциско“ освободить помещения V N 1, 37, 37а, 37б, 38, 38а, 45, 45а, 46, 46а, общей площадью 105,8 кв. м, расположенные по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская д. 2.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и удовлетворению не
подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2008 года по делу N А41-К1-2550/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.