Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 N 09АП-3342/2008-ГК по делу N А40-60252/07-77-536 Исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения удовлетворены, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие собственника спорного здания на проведение перепланировок.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 апреля 2008 г. N 09АП-3342/2008-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2008 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего-судьи Я.

судей Т.А.П., К.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Б.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “Управляющая компания “ОЛМА-Финанс“

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2008,

принятое судьей К.Т.

по делу N А40-60252/07-77-536

по иску ООО “Управляющая компания “ОЛМА-Финанс“

к ООО “Копейка-Москва“

о расторжении договора

при участии:

от истца: П.Н. по доверенности от 17.12.2007 N 158, П.Д. по доверенности от 17.12.2007

от ответчика: Т.А.Е. по доверенности от 01.08.2007 N 02/07ДПВКО, И. по доверенности от 14.11.2007

установил:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) “Управляющая компания
“ОЛМА-Финанс“ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО “Копейка-Москва“ о расторжении договора от 20.03.2006 N СЧ823.1-0306/Д аренды нежилого помещения общей площадью 4374,1 кв. м, расположенного по адресу: Москва, микрорайон Северное Чертаново, корп. 823, стр. 1.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 08.02.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 307, 309, 310, 431, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не нарушены условия спорного договора аренды.

Не согласившись с решением от 08.02.2008, ООО “Управляющая компания “ОЛМА-Финанс“ подало апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что при принятии решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы. Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, представил отзыв.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в нем доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО “Северное Чертаново“ (арендодатель) и ООО “Копейка-Москва“ (арендатор) был заключен договор от 20.03.2006 N СЧ823.1-0306/Д аренды здания общей площадью 4374,1 кв. м, расположенного по адресу: Москва, микрорайон Северное Чертаново, корп. 823, стр. 1, прошел государственную регистрацию.

Впоследствии 28.11.2006 право собственности на спорное здание перешло к истцу, что подтверждается свидетельством о
государственной регистрации права серии 77 АД N 076623.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 05.12.2006 N 1, в соответствии с которым арендодателем по договору аренды от 20.03.2006 N СЧ823.1-0306/Д является ООО “Управляющая компания “ОЛМА-Финанс“ в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 24).

Пунктом 6.4.11 договора от 20.03.2006 N СЧ823.1-0306/Д предусмотрено не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудование помещения без предварительного письменного согласования с арендодателем, технологической планировки, плана перегородок и стен здания, плана обустройства полов здания с указанием используемых материалов, эскиза фасада здания.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение вышеуказанных условий договора произвел перепланировку помещений без согласия арендодателя. Факт проведения перепланировки в спорном здании не оспаривается ответчиком.

В качестве доказательств соблюдения условий пункта 6.4.11 договора аренды ответчик ссылается на письмо ООО “Северное Чертаново“ от 01.12.2006 N 47-СЧ, план возводимых перепланировок, демонтажный план, обмерочные планы, протокол от 25.10.2006 N 12 заседания Окружной межведомственной комиссии Южного административного округа города Москвы.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанные документы не подтверждают факт согласования с арендодателем произведенных перепланировок в спорном здании.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку с 28.11.2006 собственником спорного здания является истец, то у ООО “Северное Чертаново“, как у арендодателя, отсутствовали правовые основания на согласование 01.12.2006 проектной документации на ремонт и перепланировку магазина в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, из письма от 01.12.2006 N 47-СЧ следует, что ООО “Северное Чертаново“ только предварительно согласовывало
перепланировку и после согласования и утверждения с соответствующими службами ответчику надлежало представить ООО “Северное Чертаново“ проекты для окончательного утверждения.

Таким образом, из указанного письма не следует что и прежний арендодатель - ООО “Северное Чертаново“ согласовал с арендатором произведенные перепланировки.

Из материалов дела следует, что истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой представить документы, разрешения и согласования проведения работ в спорном здании, не производить согласование перепланировки, без предварительного согласования с истцом и прекратить нарушение условий договора (письма истца от 09.04.2007 N 244, от 28.04.2007 N 07, от 18.05.2007 N 357, от 22.05.2007 N 374, от 01.06.2007 N 432/1, от 26.06.2007 N 511, от 10.07.2007 N 558).

Однако ответчик не выполнил предложения истца.

Представленные в материалы дела план возводимых перепланировок, демонтажный и обмерочный планы не содержат даты их составления (указано только 2006 год) и проставлена печать ООО “Северное Чертаново“. В этой связи невозможно установить, когда конкретно была проставлена печать ООО “Северное Чертаново“. Данное обстоятельство имеет значение, поскольку в 2006 году сменился арендодатель по договору.

Протокол от 25.10.2006 N 12 заседания Окружной межведомственной комиссии Южного административного округа города Москвы, также не может быть принят во внимание, поскольку согласно пункту 41.1 протокола, комиссия согласовала проведение реконструктивных работ при условии согласования с собственником здания и предоставления акта приемки выполненных работ.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии согласия собственника спорного здания на проведение перепланировок.

Из пункта 13.4.5 договора аренды от 20.03.2006 N СЧ823.1-0306/Д следует, что последний может быть досрочно расторгнут арендодателем при проведении арендатором переоборудования, перепланировки, иных существенных изменений арендуемого помещения либо его части, без согласования с арендодателем.

Истец в соответствии
с данным условием договора направил ответчику уведомление от 08.08.2007 N 687 о расторжении договора. Письмом от 11.09.2007 N 900 истец вновь сообщил ответчику о расторжении договора, и просил назначить день для проведения приема-сдачи объекта договора. Последнее письмо получено ответчиком, что подтверждается письмом (т. 1, л.д. 136).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований, а потому решение от 08.02.2008 подлежит отмене на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Расходы по госпошлине за подачу иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взысканию с ООО “Копейка-Москва“.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2008 по делу N А40-60252/07-77-536 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор от 20.03.2006 N СЧ823.1-0306/Д аренды здания, расположенного по адресу: Москва, микрорайон Северное Чертаново, корп. 823, стр. 1, площадью 4374,1 кв. м, заключенный между ООО “Северное Чертаново“ и ООО “Копейка-Москва“.

Взыскать с ООО “Копейка-Москва“ в пользу ООО “Управляющая компания “ОЛМА-Финанс“ расходы по госпошлине в сумме 3 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.