Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2008 по делу N А43-4621/2008-41-190 Исковое требование о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворено частично, так как в состав спорного участка, переданного по договору аренды, вошел земельный участок, который ранее был индивидуализирован, поставлен на государственный кадастровый учет и предоставлен в аренду третьему лицу.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 декабря 2008 г. по делу N А43-4621/2008-41-190

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Апряткиной Г.С., Кислицына Е.Г.

при участии представителей

от истца: Калиберновой О.Н. по доверенности от 03.09.2008 N 39/2008

(в судебном заседании 26 и 29.12.2008),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Спектр-плюс“: директора Широкова Ф.Г. (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 14.04.2008),

Лаптевой О.П. по доверенности от 11.03.2008 (в судебном заседании 26.12.2008),

от третьего лица - администрации Нижнего Новгорода: Пименовой И.В.

по доверенности от 09.06.2008 N 01-189/Д (в судебном заседании 26.12.2008)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью “Спектр-плюс“

на решение Арбитражного суда Нижегородской
области от 03.07.2008,

принятое судьей Олисовым Р.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2008,

принятое судьями Беляковым Е.Н., Соловьевой М.В., Наумовой Е.Н.,

по делу N А43-4621/2008-41-190

по иску общества с ограниченной ответственностью “Элтекс“

к обществу с ограниченной ответственностью “Спектр-плюс“ и

Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

третьи лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, администрация Нижнего Новгорода,

и

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Элтекс“ (далее - ООО “Элтекс“) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Спектр-плюс“ (далее - ООО “Спектр-плюс“) и Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 в части земельного участка площадью 60 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Нижегородский район, переулок Обозный.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО “Элтекс“ уточнило заявленные требования и просило признать недействительным упомянутый договор аренды полностью.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - УФРС по Нижегородской области), администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация).

Заявленное требование основано на пункте 1 статьи 167, статьях 168, 209, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 3 статьи 22, пункте 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что оспариваемый договор аренды заключен на основании распоряжения Администрации от 30.09.2005 N 4262-р, которое решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.07.2007 N А43-7465/2007-42-261 признано недействительным в части аренды земельного участка площадью 60 квадратных метров, поэтому договор аренды от
13.12.2006 N 14052/06 также подлежит признанию недействительным.

Решением от 03.07.2008 Арбитражного суда Нижегородской области, оставленным без изменения постановлением от 26.09.2008 Первого арбитражного апелляционного суда, заявленное требование удовлетворено. Руководствуясь статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 8, пунктом 2 статьи 166, статьей 168, пунктом 2 статьи 209, статьей 606, пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, пунктом 7 части 2 статьи 4 Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З “О регулировании земельных отношений в Нижегородской области“, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 13.12.2006 N 14052/06 является недействительным (ничтожным, поскольку ООО “Спектр-плюс“ предоставлен в аренду земельный участок площадью 6940 квадратных метров, часть которого (площадью 60 квадратных метров) ранее была передана в аренду ООО “Элтекс“, а участок площадью 6680 квадратных метров не имеет кадастрового номера.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО “Спектр-плюс“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд не применил подлежащую применению статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как признание недействительным в части распоряжения Администрации от 30.09.2005 N 4262-р не влечет недействительности договора в целом, поэтому суд должен был удовлетворить требование ООО “Элтекс“ о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части, исключив из состава земельного участка площадью 6940 квадратных метров, переданного в аренду ООО “Спектр-плюс“, земельный участок площадью 60 квадратных метров, находящийся в
пользовании на праве аренды у истца, тем самым восстановив его нарушенное право. Условие об объекте договора аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 может быть согласовано и в отсутствие в составе объекта аренды земельного участка площадью 60 квадратных метров, так как площадь, место нахождения земельных участков по отношению друг к другу и границы земельных участков установлены.

Представители ООО “Спектр-плюс“ в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу и ее представитель в судебном заседании согласились с доводами ООО “Спектр-плюс“ и просили удовлетворить требование заявителя.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу поддержало доводы заявителя и просило отменить принятые судебные акты.

УФРС в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, так как считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

Суд удовлетворил ходатайства УФРС по Нижегородской области и Министерства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 29.12.2008.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд счел, что обжалуемые судебные акты подлежат изменению в силу следующего.

Как видно из документов, распоряжением Администрации от 25.03.2003 N 705-р ООО “Элтекс“ предоставлен в аренду земельный участок площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Нижегородский район, переулок Обозный, под проектирование, установку и эксплуатацию временной комплектной трансформаторной
подстанции.

На основании данного распоряжения Администрация (арендодатель) и ООО “Элтекс“ (арендатор) заключили договор аренды упомянутого земельного участка от 04.06.2003 N 09530/06 сроком до 01.01.2005, который зарегистрирован в установленном законом порядке. По акту приема-передачи от 04.06.2003 арендодатель передал названный участок арендатору.

Администрация распоряжением от 24.01.2005 N 102-р продлила срок размещения временной трансформаторной подстанции ООО “Элтекс“ до 01.06.2007. Дополнительным соглашением к договору от 01.04.2005 стороны продлили действие договора аренды до 01.06.2007.

Распоряжением Администрации от 10.02.2005 N 400-р ООО “Спектр-плюс“ разрешены разработка проекта планировки и межевания территории квартала в границах улиц Маслякова, Обозной, переулка Обозный, улицы Ильинской и проектирование административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой.

На основании распоряжения Администрации от 30.09.2005 N 4262-р ООО “Спектр-плюс“ предоставлен в аренду до 15.09.2008 земельный участок площадью 6940 квадратных метров под строительство административного комплекса с торговыми помещениями и подземной автостоянкой, с крышной котельной и встроенной трансформаторной подстанцией в указанном квартале.

Администрация и ООО “Спектр-плюс“ заключили договор аренды от 13.12.2006 N 14052/06 упомянутого земельного участка, который зарегистрирован в УФРС по Нижегородской области в установленном законом порядке.

Распоряжением Министерства от 26.03.2007 N 301 земельный участок площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005 вновь предоставлен ООО “Элтекс“ в аренду сроком на пять лет по 26.03.2012.

Министерство и ООО “Элтекс“ заключили соглашение о замене арендодателя по договору аренды земельного участка от 04.06.2003 N 09530/06 (им стало Министерство) и о расторжении этой сделки с 28.03.2007.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.07.2007 по делу N А43-7465/07-42-261 признано недействительным распоряжение Администрации от 30.09.2005 N 4262-р в части предоставления ООО “Спектр-плюс“ в аренду
земельного участка площадью 60 квадратных метров, расположенного по упомянутому адресу. Суд установил, что в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров (кадастровый номер 52:18:06 01 39:0006), переданного в аренду ООО “Спектр-плюс“, вошел земельный участок площадью 60 квадратных метров (кадастровый номер 52:18:06 01 39:0005), предоставленный ранее в аренду ООО “Элтекс“.

ООО “Элтекс“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что оспариваемая сделка не соответствует требованиям действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерация).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

ООО “Элтекс“ не является стороной по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, поэтому его заинтересованность в оспаривании данной сделки ограничивается защитой нарушенных прав и законных интересов только в части земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005, находящегося в его пользовании на праве аренды и входящего в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, предоставленного ООО “Спектр-плюс“ по упомянутому договору.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд установил, что в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, переданного ООО “Спектр-плюс“ по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, вошел земельный участок площадью 60 квадратных метров, ранее предоставленный ООО “Элтекс“ по договору аренды от 04.06.2003 N 09530/06 (имеет место наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:06 01 39:0005 и 52:18:06 01 39:0006), в связи с чем признал договор аренды от 13.12.2006 N 14052/06 недействительным полностью. Однако суд не учел, что оба земельных участка индивидуализированы, поставлены на государственный кадастровый учет и, таким образом, земельный участок площадью 60 квадратных метров фактически выделен из состава земельного участка площадью 6940 квадратных метров как его обособленная часть.

Кроме того, в силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендные отношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя решение собственника о предоставлении земельного участка в аренду и заключение на его основе договора аренды.

В рассматриваемом случае вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.07.2007 по делу N А43-7465/07-42-261 распоряжение Администрации от 30.09.2005 N 4262-р, в соответствии с которым ООО “Спектр-плюс“ предоставлен в аренду земельный участок площадью 6940 квадратных метров, признано недействительным в части предоставления в аренду земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым
номером 52:18:06 01 39:0005, поэтому заключенный на основании данного распоряжения договор аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 также подлежит признанию недействительным в части предоставления ООО “Спектр-плюс“ земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что признание договора аренды земельного участка от 13.02.2006 N 14052 недействительным в части повлечет за собой уменьшение площади земельного участка на 60 квадратных метров и образование нового земельного участка площадью 6880 квадратных метров, у которого отсутствует кадастровый номер и который не может быть самостоятельным объектом аренды в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является в данном случае ошибочным в силу следующего.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 Закона о государственном кадастре недвижимости при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, если уточненная площадь земельного участка не превышает десяти процентов площади, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости, то новый
земельный участок не формируется и новый кадастровый номер ему не присваивается, а уточнение границ и площади земельного участка осуществляется путем внесения органом кадастрового учета изменений в сведения о его площади в государственный кадастр недвижимости. На основании положений статьи 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним без повторной регистрации.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела, но не применили подлежавшие применению статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 27 Закона о государственном кадастре недвижимости, что привело к принятию ошибочного решения, в связи с чем принятые судебные акты в силу пункта 2 части 1 статьи 287, части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат изменению путем признания недействительным договора аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 в части аренды земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, взыскиваются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 1 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.07.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2008 по делу N А43-4621/2008-41-190 изменить.

Признать
недействительным договор аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 в части аренды земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005.

Поручить Арбитражному суду Нижегородской области осуществить поворот исполнения измененного решения от 03.07.2008 в части взыскания государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Элтекс“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “Спектр-Плюс“ государственную пошлину в сумме 1 000 рублей (500 рублей по апелляционной жалобе и 500 рублей по кассационной жалобе). Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н.ШИШКИНА

Судьи

Г.С.АПРЯТКИНА

Е.Г.КИСЛИЦЫН