Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.11.2008 по делу N А79-380/2008 Суд правомерно признал договор аренды недвижимого имущества ничтожной сделкой и обязал арендатора освободить помещение, так как арендодатель, не являющийся собственником переданного в аренду имущества, не вправе был им распоряжаться.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 ноября 2008 г. по делу N А79-380/2008

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Бабаева С.В., Князевой Г.А.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.04.2008 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2008

по делу N А79-380/2008,

принятые судьями Яхатиной С.Ю.,

Соловьевой М.В., Беляковым Е.Н., Наумовой Е.Н.,

по иску товарищества собственников жилья “Дом 2/III“

к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О.

Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом,

муниципальному унитарному предприятию “Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства“

о признании договора аренды незаключенным и об обязании освободить нежилое помещение

и

установил:

товарищество собственников жилья “Дом
2/III“ (далее - ТСЖ “Дом 2/III“, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - Предприниматель), Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет), муниципальному унитарному предприятию “Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства“ (далее - МУП “Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства“) о признании незаключенным договора аренды от 10.09.2002 N 8136 и об обязании Предпринимателя освободить незаконно занимаемое нежилое помещение.

Заявленные требования основаны на статьях 209, 219 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Комитет, не являясь собственником либо лицом, уполномоченным собственником, не вправе оформлять отношения по имущественному найму. В этой связи договор аренды от 10.09.2002 нельзя считать заключенным, а пользование ответчиком нежилым помещением - законным.

Решением от 23.04.2008 Арбитражного суда Чувашской республики, оставленным без изменения постановлением от 08.07.2008 Первого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично. Суд обязал Предпринимателя освободить нежилое помещение площадью 25,9 квадратного метра, расположенное на техническом этаже 14-этажной части жилого кирпичного дома переменной этажности (литера А) по адресу: город Чебоксары, пр. 9-й Пятилетки, 2-й корпус III/10, корпус III.

Требование о признании договора аренды от 10.09.2002 незаключенным суд отклонил, указав на его ничтожность на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как он не соответствует требованиям статьи 608 названного кодекса.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 36, статьей 135, пунктами 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации суд признал истца заинтересованным лицом по заявленным требованиям, а спорное нежилое помещение - находящимся в общей долевой собственности собственников помещений.

Не согласившись с принятыми судебными актами,
Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд вышел за пределы заявленного искового требования о признании договора незаключенным, признав его ничтожной сделкой и применив последствия ее недействительности.

Срок исковой давности о признании сделки ничтожной истек 01.10.2005, а потому принятие решения об удовлетворении иска без ходатайства стороны по делу о восстановлении пропущенного срока незаконно.

Суд первой инстанции необоснованно отказал Предпринимателю в удовлетворении ходатайства о проведении технической экспертизы на предмет наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций жилого дома, обслуживающих более одной квартиры. Кроме того, в материалах дела отсутствует решение всех собственников жилого дома по определению судьбы спорного помещения.

ТСЖ “Дом 2/III“ в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить решение и постановление без изменения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства стороны не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель), МУП “Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства“ (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды муниципальной собственности от 10.09.2002 N 8136. Объектом имущественного найма является нежилое помещение N 3 площадью 25,9 квадратного метра, расположенное на техническом этаже 14-этажной части жилого кирпичного дома переменной этажности по адресу: город Чебоксары, пр. 9-й
Пятилетки, 2-й корпус III/10, корпус III.

По акту приема-передачи от 01.10.2002 данная недвижимость передана балансодержателем Предпринимателю.

Впоследствии распоряжением главы администрации города Чебоксары от 02.03.2005 N 711 предписано передать с баланса МУП “Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства“ на баланс ТСЖ “Дом 2/III“ с 1 по 4 подъезды указанного жилого дома и переоформить договор аренды нежилого помещения от 10.09.1992 N 8136. Договор не был переоформлен.

Постановлением от 12.10.1999 N 1561 главы администрации Ленинского района города Чебоксары зарегистрировано ТСЖ “Дом 2/III“ и утвержден его устав.

Согласно пункту 1.1 устава товарищество организовано застройщиком - открытым акционерным обществом “Чебоксарские строители“ в строящемся жилом доме N 2-III/10-III по пр. 9-й Пятилетки в городе Чебоксары со встроенно-пристроенными помещениями (квартиры N 109 - 282).

В пункте 5.3.12 устава предусмотрено, что товарищество имеет право пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом.

Посчитав, что ответчик пользуется спорным объектом незаконно, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суд установил, что согласно письму Комитета от 26.03.2008 N 939-2655 спорное помещение не является муниципальной собственностью. Доказательства, подтверждающие право собственности арендодателя на упомянутое помещение, в материалах дела отсутствуют, поэтому суд правомерно указал, что Комитет не вправе распоряжаться не принадлежащим ему помещением, и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал договор аренды от 10.09.2002 N 8136 ничтожной сделкой, обязав ответчика освободить помещение.

В силу пунктов 7, 8 статьи
138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

ГУП ЧР “Проектный институт Чувашгражданпроект“ в письме от 07.04.2008 N 364 разъяснило, что согласно разработанному им проекту жилой группы домов по пр. 9-й Пятилетки города Чебоксары в 14-этажной части Ф.И.О. второго надземного этажа на отметке 3,400 предусмотрен технический этаж высотой 1,8 метра, на котором проложены инженерные коммуникации жилого дома.

Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что спорное помещение, расположенное на техническом этаже многоквартирного дома, является
общей долевой собственностью всех собственников помещений. ТСЖ “Дом 2/III“, как законный представитель собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, вправе участвовать в деле в качестве истца.

Аргумент заявителя о том, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, признав договор аренды ничтожным, несостоятелен. Последовательность действий по оценке договора с точки зрения возможности признания его недействительным или незаключенным предопределяется тем обстоятельством, что только в отношении договора, являющегося действительной сделкой, можно рассматривать вопрос о признании его незаключенным. При этом установить соответствие сделки требованиям закона арбитражный суд вправе независимо от того, предъявлялось ли требование о признании сделки недействительной (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8).

Довод подателя жалобы о возможности удовлетворения иска лишь при заявлении стороны по делу ходатайства о восстановлении пропущенного срока основан на неверном толковании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. В данном случае Предприниматель не обращался в суд с заявлением об истечении срока исковой давности до вынесения судом решения.

Утверждение заявителя о том, что суд необоснованно отказал Предпринимателю в удовлетворении ходатайства о проведении технической экспертизы на предмет наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций жилого дома, обслуживающих более одной квартиры, во внимание не принимается, ибо материалами дела подтверждено, что спорное помещение относится к местам общего пользования.

Ссылка заявителя на отсутствие в деле решения всех собственников жилого дома по определению судьбы спорного помещения не принимается во внимание, как не относящаяся к предмету данного спора.

Нарушений
норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.04.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2008 по делу N А79-380/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи

С.В.БАБАЕВ

Г.А.КНЯЗЕВА