Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2008 по делу N А82-14019/2007-56 Заявление о признании недействительным решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка удовлетворено правомерно, так как оспариваемый отказ нарушает право заявителя на правомерное использование земельного участка по целевому назначению.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 августа 2008 г. по делу N А82-14019/2007-56

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Поповой Г.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Князевой Г.А.

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью “Северо-Запад Инвест“:

Гурьевой М.Н. (доверенность от 23.11.2007) и

Павлова А.В. (доверенность от 23.11.2007)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008

по делу N А82-14019/2007-56,

принятые судьями Стройковой М.А.,

Буториной Г.Г., Лысовой Т.В., Черных Л.И.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Северо-Запад Инвест“

о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области,

3-е лицо, не заявляющее
самостоятельных требований относительно предмета спора, -

администрация Ярославского муниципального района Ярославской области,

и

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Северо-Запад Инвест“ (далее - ООО “Северо-Запад Инвест“, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее - Управление) от 13.11.2007 N 01-141/2007-029 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0288 от 11.07.2007 N 381, заключенного Обществом и администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области (далее - Администрация) и обязании Управления произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация.

Заявление мотивировано тем, что оспариваемый отказ противоречит статьям 22, 30 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о государственной регистрации прав) и статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает права заявителя на использование указанного участка в целях строительства.

Сославшись на статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 19 Закона о государственной регистрации прав и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Ярославской области решением от 07.04.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2008, удовлетворил заявленные требования. Обе судебные инстанции признали ООО “Северо-Запад Инвест“ надлежащим участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и указали, что оспариваемый отказ в регистрации договора аренды нарушает
право заявителя на правомерное использование земельного участка по целевому назначению.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

По мнению заявителя, суд ошибочно посчитал, что действия Управления по отказу в регистрации нарушили статью 19 Закона о государственной регистрации прав, поскольку данная норма права касается вопросов приостановления государственной регистрации, что не относится к предмету заявленного требования. Представленные после доработки для регистрации документы свидетельствовали о наличии на один и тот же земельный участок двух договоров аренды (от 28.05.2007 N 278 и от 11.07.2007 N 381). При этом доказательства расторжения первоначального договора аренды не представлены, что исключало возможность у Управления зарегистрировать договор аренды земельного участка от 11.07.2007 N 381. Вывод суда о том, что договор переуступки права аренды соответствует пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, неверен, так как по договору от 11.07.2007 N 381 Общество получило право аренды на больший срок, нежели прежний арендатор. Кроме того, податель жалобы указал, что на момент подписания договора от 28.05.2007 N 278 с первоначальным арендатором земельный участок не был сформирован как объект гражданских прав.

ООО “Северо-Запад Инвест“ в отзыве на кассационную жалобу оценило судебные акты как законные и обоснованные, доводы кассационной жалобы отклонило в полном объеме.

В судебном заседании представители Общества просили оставить жалобу без удовлетворения.

Управление и Администрация, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы,
не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей ООО “Северо-Запад Инвест“, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, Администрация (арендодатель) и закрытое акционерное общество “Инвестиционно-строительная корпорация “Новый град“ (далее - ЗАО “ИСК “Новый град“, арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.05.2007 N 278 и дополнительное соглашение к нему от 13.06.2007 N 1, по которому арендодатель предоставил за плату во временное пользование, а арендатор принял земельный участок площадью 11 372 квадратных метра, с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0288, расположенный по адресу: Ярославская область, Пестрецовский сельсовет, поселок Красный Бор, сроком с 21.05.2007 по 19.05.2008 для проведения изыскательских работ под строительство многоквартирного жилого дома.

ЗАО “ИСК “Новый град“ и Общество с согласия Администрации заключили договор переуступки права аренды от 15.06.2007, согласно которому к Обществу перешли все права и обязанности арендатора по договору от 28.05.2007 г. N 278.

Постановлением главы Администрации от 10.07.2007 N 902 “О предоставлении ООО “Северо-Запад Инвест“ в аренду земельных участков на территории Пестрецовского сельсовета Ярославского района Ярославской области“ Обществу предписано расторгнуть договор аренды от 28.05.2007 N 278. Одновременно ему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:17:10 71 01:0288 сроком на 5 лет на период
строительства многоквартирных жилых домов.

В дальнейшем Администрация и ООО “Северо-Запад Инвест“ подписали соглашение от 11.07.2007 о расторжении договора аренды от 28.05.2007 N 278 и в тот же день заключили договор аренды указанного земельного участка N 381 сроком с 10.07.2007 по 09.07.2012 для строительства многоквартирного жилого дома.

Общество 18.07.2007 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 11.07.2007 N 381.

Управление 14.10.2007 приостановило государственную регистрацию договора аренды, поскольку он заключен на основании договора переуступки прав требования, и срок его действия превышает срок договора аренды от 28.05.2007 N 278, в связи с чем не соответствует требованиям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сообщением от 13.11.2007 N 01/141/2007-029 Управление отказало ООО “Северо-Запад Инвест“ в регистрации договора аренды в связи с превышением срока действия договора аренды от 11.07.2007 N 381 над сроком, установленным в договоре аренды от 28.05.2007 N 278, а также по причине непредставления на государственную регистрацию соглашения о расторжении первоначального договора аренды. В качестве мотивации своих действий Управление сослалось на статьи 18 (пункт 1) и 20 (абзац 4 пункта 1) Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее Закон о госрегистрации), пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 450, 615 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Посчитав, что отказ в государственной регистрации договора не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает его права, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Из пункта 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав следует, что отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный
суд.

При этом с учетом положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение об отказе может быть признано недействительным, если оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию.

В силу статьи 20 указанного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Суды обеих инстанций оценили представленные в дело документы и пришли к обоснованному выводу об отсутствии причин, препятствующих внесению регистратором записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды Общества на указанный участок в силу следующего.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно пункту 3.3.3 договора аренды от 28.05.2007 N 278 арендатор может совершать такие правомочия только с согласия собственника земельного участка.

Суд дал оценку договору переуступки права требования от 15.06.2007 и правильно посчитал, что эта сделка совершена в соответствии с указанной нормой права и условиями договора аренды, при получении соответствующего согласования Администрации, потому к
новому арендатору перешли те же правомочия пользователя участком, в том числе и по сроку аренды.

Ссылка Управления на то, что договор аренды от 11.07.2007 N 381 заключен на основании договора переуступки права требования, ошибочен. Представленный на регистрацию договор заключен во исполнение постановления Администрации (собственника) от 10.07.2007 N 902. К моменту его подписания арендные отношения по договору от 28.05.2007 N 278 прекращены контрагентами в связи с достижением ими соглашения от 11.07.2007 о его расторжении.

Суд пришел к верному выводу о нарушении Управлением пункта 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации прав, согласно которому государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Материалами дела подтверждено, что Управление располагало данными о расторжении договора аренды от 28.05.2007 N 278 (постановление Администрации от 10.07.2007 N 902), но не приостановило регистрацию данного договора на основании отсутствия в представленных документах соглашения о расторжении договора аренды от 28.05.2007 N 278, которое имелось у заявителя. Этот недостаток в документах носил устранимый характер, поэтому отказ в регистрации указанного договора по этому основанию неправомерен.

Довод заявителя о подписании договора от 28.05.2007 N 278 с первоначальным арендатором на земельный участок, который не был сформирован
как объект гражданских прав, опровергается дополнительным соглашением от 13.06.2007 к договору, в котором указан кадастровый номер участка (76:17:10 71 01:0288).

Таким образом, суд правильно признал недействительным решение Управления об отказе в регистрации договора аренды, поскольку оно противоречит действующему законодательству и нарушает право заявителя на надлежащее использование земельного участка по целевому назначению.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.04.2008 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А82-14019/2007-56 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.Г.ПОПОВА

Судьи

Г.С.АПРЯТКИНА

Г.А.КНЯЗЕВА