Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.02.2008 по делу N А51-9926/2007-28-297 В иске о признании частично недействительным договора аренды недвижимого имущества отказано, поскольку договор аренды, заключенный между истцом и собственником имущества, прекратил свое действие, истец, не обратившись в установленном порядке к арендодателю с заявлением о пролонгации договора аренды, утратил право на спорные помещения и занимает их в настоящее время без законных на то оснований.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 5 февраля 2008 г. по делу N А51-9926/2007-28-297

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2008. Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2008.

Арбитражный суд Приморского края,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО “Старт“

к Департаменту имущественных отношений ПК, ФГОУ Высшего профессионального образования Морской государственный университет имени адмирала Г.И. Невельского

о признании пункта договора недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Старт“ обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений по Приморскому краю, Федеральному государственному образовательному учреждению Высшего профессионального образования “Морской государственный университет имени адмирала Г.И. Невельского“ (далее Университет) о признании подпункта 5.1.1 пункта 5.1 статьи 5
соглашения о взаимных обязательствах N 103 от 06.06.2005 в части передачи Университету сроком на 49 лет во временное пользование помещений площадью 421,6 кв. м на первом этаже здания общежития, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский пр., 47 (далее спорные помещения), согласно плану (выкопировке) помещения, прилагаемого к договору N 111/05 на аренду недвижимого имущества находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью РФ.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2007 к участию в деле в качестве ответчика в порядке ст. 46 АПК РФ привлечена Администрация Приморского края.

В судебном заседании 04.12.2007 истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просит признать недействительным пункт 1.1 статьи 1 договора N 100/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края, в части передачи Университету во временное пользование нежилых помещений площадью 421,6 кв. м на первом этаже здания общежития, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский пр., 47, согласно плана (выкопировки) помещения, прилагаемого к договору N 111/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации; о применении последствий недействительности пункта 1.1 статьи 1 Договора N 100/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края, обязав Университет возвратить Департаменту имущественных отношений Приморского края нежилые помещения площадью 421,6 кв. м на первом этаже здания общежития, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский пр., 47.

Истец поддержал заявленные требования в уточненном виде, указав, что договор N 100/05 между КУГИ ПК
и Университетом, заключен ответчиками в нарушение прав и законных интересов ООО “Старт“, являвшегося на момент заключения указанного договора арендатором спорных помещений на основании договора N 111/05, заключенного с ТУ ФАУФИ по ПК, а также в нарушение требований ст. ст. 617, 619, 450 ГК РФ.

Департамент полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку здание общежития, в котором расположены спорные помещения, на момент заключения договора аренды между ООО “Старт“ и ТУ ФАУФИ по ПК находилось в государственной собственности Приморского края, в связи с чем у ТУ ФАУФИ по ПК отсутствовали полномочия на заключение договора аренды таких помещений с истцом.

МГУ им. Адмирала Г.И. Невельского считает иск необоснованным, поддержал доводы Департамента, кроме того, полагает несостоятельными доводы истца о надлежащем соблюдении условий договора N 111/05, поскольку ООО “Старт“ фактически занимает помещения большей площади (623,12 кв. м), чем площадь, определенная договором аренды (421,6 кв. м).

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и ответчиков, суд установил следующее.

В 2005 году между ТУ ФАУФИ по ПК (Арендодатель) и ООО “Старт“ (Арендатор) заключен договор N 111/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, в соответствии с которым ООО “Старт“ переданы во временное пользование помещения площадью 421,6 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 47.

Срок действия договора аренды в соответствии с п. 1.2 устанавливается с 01.04.2005 по 28.03.2006.

Ранее ООО “Старт“ занимало указанные помещения на основании договора аренды N 527/328/03, заключенного с КУГИ ПК на срок с 01.04.2003 по 29.03.2004.

В связи с принятием Правительством Российской Федерации распоряжения от 03.12.2004 N
1565-р о передаче в ведение субъектов Российской Федерации федеральных государственных учреждений образования, распоряжением Администрации Приморского края от 09.02.2005 N 60-ра Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования “Профессиональное училище N 14 г. Находка“, на балансе которого находится здание общежития по адресу: Находкинский проспект, 47, было принято в собственность Приморского края.

06.06.2005 между Администрацией Приморского края и Университетом заключено соглашение о взаимных обязательствах, предметом которого являются взаимные обязательства сторон, направленные на повышение уровня организации учебного процесса для реализации программ начального профессионального образования и программ профессиональной подготовки.

Согласно п. 5.1.1 соглашения Администрация принимает на себя обязательства по передаче Университету сроком на 49 лет на условиях льготной аренды, в том числе, здания общежития по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 47; в то время как Университет обязуется создать на переданных площадях структурное подразделение по реализации программ начального профессионального образования.

Во исполнение принятых на себя обязательств Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края (далее КУГИ ПК) и Университет заключили договор N 100/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края, в соответствии с п. 1.1 которого Университету для осуществления образовательного процесса передано во временное пользование на срок с 01.09.2005 по 31.08.2010 здание общежития (лит. 1) общей площадью 4 319,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 47.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2005.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) сделана запись N 25-25-18/025/2006-154.

09.01.2006 и 30.03.2006 ООО “Старт“ обращалось в КУГИ ПК
с заявлением о пролонгации договора аренды N 527/328/05, действующего с 01.04.2005 по 31.03.2006 и о проведении сверки по взаиморасчетам.

Письмом от 05.05.2006 N 53/2-12-1273 КУГИ ПК сообщило ООО “Старт“ о передаче здания общежития, в котором находятся помещения, арендованные истцом, в долгосрочную аренду Университету по причине несвоевременного обращения ООО “Старт“ за пролонгацией договора в ТУ ФАУФИ и отсутствия у КУГИ ПК сведений о заключении между ТУ ФАУФИ и ООО Старт договора аренды спорных помещений.

Полагая, что договор аренды N 100/05 между КУГИ ПК и Университетом заключен в нарушение требований действующего законодательства, поскольку распространяет свое действие на период времени, когда спорные помещения были переданы истцу на основании договора аренды N 111/05, ООО “Старт“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, проанализировав доводы и возражения сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на тот факт, что ответчики в нарушение требований действующего законодательства распространили действие оспариваемого договора аренды здания общежития по адресу: г. Находка, Находкинский пр., 47, в том числе, на тот период, когда спорные нежилые помещения общежития принадлежали ООО “Старт“ на основании договора аренды, заключенного с ТУ ФАУФИ по ПК. Кроме того, истец указывает, что в силу положений ст. 617 ГК РФ передача имущества из федеральной собственности в краевую (смена собственника) не является основанием для изменения или расторжения договора аренды N 111/05 с ООО “Старт“.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием
для изменения или расторжения договора аренды.

Однако, как следует из материалов дела, переход права собственности на здание общежития, в котором расположены спорные помещения, в составе иного имущества ГОУ НПО “Профессиональный лицей N 14 г. Находка“ к субъекту Российской Федерации - Приморскому краю произошел до момента заключения договора аренды N 111/05 с истцом.

Так судом установлено, что в связи с принятием Правительством Российской Федерации распоряжения от 03.12.2004 N 1565-р о передаче в ведение субъектов Российской Федерации федеральных государственных учреждений образования, распоряжением Администрации Приморского края от 09.02.2005 N 60-ра Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования “Профессиональное училище N 14 г. Находка“, на балансе которого находится здание общежития по адресу: Находкинский проспект, 47, было принято в собственность Приморского края.

Доводы истца о том, что право собственности субъекта Российской Федерации на спорные помещения возникло только 03.07.2006, то есть с момента государственной регистрации права собственности Приморского края на здание общежития, судом не принимаются во внимание в связи со следующим.

Как установлено судом, передача ГОУ НПО “Профессиональное училище N 14 г. Находка“ в собственность Приморского края была осуществлена в связи с передачей субъектам Российской Федерации полномочий по предоставлению начального и среднего профессионального образования.

В соответствии с Федеральным законом от 04.07.2003 N 95-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“ для осуществления переданных полномочий в собственность субъекта Российской Федерации из федеральной собственности безвозмездно подлежат передаче, в том числе, федеральные образовательные учреждения, имущество учреждений, необходимое для предоставления начального и среднего профессионального образования.

Согласно пункту 11 статьи 154 Федерального закона
от 22.08.2004 N 122-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации“ и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации являются основаниями возникновения права собственности на имущество. Право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными в настоящей части решениями. К правоотношениям, возникающим при передаче имущества в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.

Таким образом, на момент заключения с ООО “Старт“ договора аренды N 111/05 ТУ ФАУФИ по ПК, как уполномоченный представитель собственника по распоряжению федеральным имуществом на территории Приморского края, не вправе был распоряжаться спорными помещениями в связи с передачей их в собственность субъекта Российской Федерации.

Учитывая изложенное, доводы истца о сохранении арендных отношений при смене собственника объекта недвижимости также подлежат отклонению.

Как установлено судом, до подписания договора аренды N 111/05 с ТУ ФАУФИ по ПК истец занимал спорные помещения на основании договора аренды N 527/328/03, заключенного с КУГИ ПК на срок с 01.04.2003 по 29.03.2004.

Из пунктов 2.3, 4.3 договора аренды N 527/328/03 следует,
что арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное перед другими лицами право на пролонгацию договора аренды в случае обращения за два месяца до окончания срока действия договора (за исключением изъятия помещения для размещения государственных структур); невыполнение данного условия является основанием к отказу в продлении срока действия договора.

Заявление о пролонгации договора аренды спорных помещений на новый срок поступило в КУГИ ПК только 05.04.2006 вх. N 53-1659, то есть по истечении более двух лет со дня окончания срока действия договора аренды.

Представленное истцом ходатайство на имя председателя КУГИ ПК К. от 09.01.2006 о продлении срока действия договора не может быть признано судом надлежащим обращением по смыслу п. 2.3 и 4.3 договора аренды N 111/05, поскольку ООО “Старт“ не представлены доказательства получения КУГИ ПК такого письма.

Выписка из книги регистрации исходящей корреспонденции ООО “Старт“ за 09.01.2006 является односторонним документом, подписанным исключительно представителями истца, в связи с чем она не может являться безусловным доказательством получения КУГИ ПК вышеуказанного обращения.

Иных доказательств получения арендодателем за два месяца до окончания срока действия договора обращения ООО “Старт“ о пролонгации договора аренды суду не предоставлено.

Таким образом, судом установлено, что договор аренды N 527/328/03, заключенный между ООО “Старт“ и КУГИ ПК на срок с 01.04.2003 по 29.03.2004, прекратил свое действие; ООО “Старт“, не обратившись в установленном порядке к арендодателю с заявлением о пролонгации договора аренды, утратило право на спорные помещения и занимает их в настоящее время без законных на то оснований.

Учитывая, что заявленные требования основаны на нарушении ответчиками прав ООО “Старт“ как арендатора спорных помещений, каковым
он не является, суд считает истца не заинтересованным лицом по требованиям о признании недействительным пункт 1.1 статьи 1 договора N 100/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края, в части передачи Университету во временное пользование нежилых помещений площадью 421,6 кв. м на первом этаже здания общежития, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский пр., 47, согласно плана (выкопировки) помещения, прилагаемого к договору N 111/05 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации, а также о применении последствий недействительности пункта 1.1 статьи 1 Договора N 100/05, обязав Университет возвратить Департаменту имущественных отношений Приморского края нежилые помещения площадью 421,6 кв. м на первом этаже здания общежития, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский пр., 47.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным Кодексом.

Судом установлено, что ООО “Старт“ не является и не являлось в период действия договора N 100/05 арендатором спорных нежилых помещений, право на заключение договора аренды спорных помещений на новый срок истцу также не предоставлено, в связи с чем суд полагает, что заключение оспариваемого договора в части включения в состав имущества, переданного в аренду Университету, не нарушает прав и законных интересов ООО “Старт“.

Учитывая изложенное, требования ООО “Старт“ не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом
порядке.