Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.02.2008 по делу N А79-2163/2007 Суд обоснованно взыскал с арендатора плату за пользование арендованной недвижимостью, так как тот факт, что последний по вине арендодателя не имел возможности пользоваться переданным ему имуществом, не подтвержден материалами дела.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 февраля 2008 г. по делу N А79-2163/2007

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
на решение от 10.10.2007

по делу N А79-2163/2007 Арбитражного суда Чувашской Республики,

принятое судьей Новожениной О.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к обществу с ограниченной ответственностью “Связьинвестстрой“

о расторжении договора аренды и взыскании неустойки и

по встречному иску о возврате арендованного имущества и взыскании задолженности по арендной плате

и

установил:

в Арбитражный суд Чувашской Республики обратился индивидуальный предприниматель Жиров Юрий Вячеславович с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Связьинвестстрой“ (далее - ООО
“Связьинвестстрой“) о расторжении договора аренды от 01.06.2006 и взыскании неустойки в размере 50 000 рублей за ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств.

Исковые требования основаны на статьях 15, 151, 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в результате действий ответчика (воспрещение доступа к арендованному имуществу, необеспечение помещения электроэнергией и водоснабжением, непроведение ремонта коммуникаций, изъятие части арендованного имущества) истец лишен возможности пользоваться арендованным нежилым помещением санитарно-бытового комплекса общей площадью 273,3 квадратного метра, расположенным по адресу: Чувашская Республика, поселок Кугеси, улица Шоршельская, 14.

ООО “Связьинвестстрой“ обратилось в арбитражный суд с встречным иском к предпринимателю Жирову Ю.В. о возврате арендованного имущества и взыскании 55 000 рублей задолженности по арендной плате за период с октября 2006 года по август 2007 года.

Решением от 10.10.2007 исковые требования предпринимателя Жирова Ю.В. и ООО “Связьинвестстрой“ удовлетворены частично. Суд посчитал, что материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды в октябре и ноябре 2006 года, в результате которого арендатор не мог пользоваться арендованной недвижимостью. В связи с изложенным суд признал правомерными требования Жирова Ю.В. о взыскании неустойки, но с учетом ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства снизил ее размер до 35 000 рублей (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд также посчитал, что безусловные доказательства наличия обстоятельств, препятствующих пользованию арендованным имуществом с декабря 2006 года по август 2007 года, истец не представил, а потому обязал неисправного контрагента оплатить арендные платежи в сумме 45 000 рублей за этот период (статьи 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, суд пришел к выводу о том, что за
октябрь и ноябрь 2006 года плата за пользование имуществом не подлежит взысканию с арендатора на основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После проведенного взаимозачета встречных однородных требований о взыскании неустойки и задолженности по арендной плате с предпринимателя Жирова Ю.В. взыскано 10 000 рублей.

В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано в связи с окончанием срока его действия. Данное обстоятельство послужило также основанием для возложения на предпринимателя Жирова Ю.В. обязанности освободить поименованное нежилое помещение санитарно-бытового комплекса.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Не согласившись с данным судебным актом в части удовлетворения встречных исковых требований, предприниматель Жиров Ю.В. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что те обстоятельства, в результате которых предприниматель Жиров Ю.В. не мог пользоваться арендованным имуществом в октябре и ноябре 2006 года, не были устранены ООО “Связьинвестстрой“ и в последующий период времени, что подтверждается отсутствием каких-либо документов, представленных данным юридическим лицом и свидетельствующих об обратном. В связи с изложенным с арендатора не подлежит взысканию арендная плата за период с декабря 2006 года по август 2007 года.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как
видно из документов и установил суд, 01.06.2006 ООО “Связьинвестстрой“ и Жиров Ю.В. заключили договор аренды нежилого помещения санитарно-бытового комплекса общей площадью 273,3 квадратного метра, расположенного на первом этаже здания по адресу: Чувашская Республика, поселок Кугеси, улица Шоршелская, 14.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали срок его действия до 25.05.2007.

По условиям договора, размер арендной платы составляет 5 000 рублей в месяц, которая должна уплачиваться арендатором не позднее 5-го числа текущего месяца (пункты 6.1 и 6.2). Дополнительно к арендной плате арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги на основании счетов от соответствующих организаций, предъявленных арендодателю, вместе с арендной платой по фактическому потреблению за предыдущий месяц.

Передача помещения оформлена контрагентами актом приема-передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 01.07.2006.

Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение от 01.07.2006 к договору аренды, согласно которому в пользование арендатору также передано движимое имущество (мебель, предметы интерьера и т.д.).

В ходе рассмотрения дела суд установил, что в октябре и ноябре 2006 года на основании приказа руководителя ООО “Связьинвестстрой“ от 12.10.2006 N 61, Жиров Ю.В. не допускался на территорию базы, где расположен арендованный объект недвижимости, в результате чего не имел возможности пользоваться арендованным имуществом. В этот же период времени в арендуемом помещении отсутствовало водоснабжение и не работал телефон. Данные обстоятельства подтверждены актами от 02.10, 04.10, 05.10, 16.10, 17.10, 31.10, 13.11 и 20.11.2006, составленными арендатором с участием незаинтересованных лиц.

Письмами от 20.11 и 11.12.2006 истец предложил ответчику устранить имеющиеся нарушения, а также расторгнуть договор. ООО “Связьинвестстрой“ на данные предложения арендатора не ответило.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может
быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Иные случаи прописаны законодателем в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (пункт 3).

Таким образом, допущенные арендодателем нарушения условий договора в силу приведенных норм являлись достаточным основанием для расторжения спорного договора, однако, как справедливо указал суд первой инстанции, прекращение договора аренды в связи с истечением срока его действия свидетельствует о невозможности удовлетворения подобного требования.

Правомерность применения норм материального права при взыскании с ООО “Связьинвестстрой“ неустойки и снижении ее размера окружным судом не проверяется, поскольку судебный акт в данной части заявителем жалобы не оспаривается (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Материалами дела подтверждено, что арендатор не оплачивал арендные платежи в период
действия договора (с октября 2006 года по 25.05.2007).

После окончания срока действия соглашения арендованное помещение арендатором арендодателю не возвращено, плата за все время задержки возврата помещения (с 26.05.2007 по август 2007 года) не уплачена.

Одновременно с этим суд первой инстанции на основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно указал, что в результате неправомерных действий арендодателя в октябре и ноябре 2006 года арендатор не имел возможности пользоваться переданным ему имуществом. Отсутствие пользования арендованным имуществом по вине арендодателя исключает возможность взыскания с арендатора арендных платежей за это время.

Довод предпринимателя Жирова Ю.В. о наличии аналогичных препятствий в пользовании имуществом в последующий период, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтвержден какими-либо объективными доказательствами (актами или иными), а потому суд обоснованно взыскал с арендатора плату за пользование арендованной недвижимостью за период с декабря 2006 август 2007 года.

Зачет встречных требований произведен судом на основании части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение от 10.10.2007 по делу N А79-2163/2007 Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ф.И.О. - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.С.АПРЯТКИНА

Судьи

В.Ю.ПАВЛОВ

Е.Н.ШИШКИНА