Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2008 по делу N А56-22300/2007 Собственник недвижимости, использующий без оплаты земельный участок, на котором расположена недвижимость, обязан возместить собственнику земельного участка неосновательное обогащение, возникшее в результате бесплатного пользования землей, и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2008 г. по делу N А56-22300/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2008 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего В.В.Горшелева
судей Т.А.Кашиной, Н.М.Поповой
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи В.И.Агеевой
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-8414/2008, 13АП-9902/2008) ОАО “Салолин“, ООО “Самсон“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2008 года по делу N А56-22300/2007 (судья С.В.Изотова), принятое
по иску ООО “Салолин“
к ООО “Самсон“
3-и лица ООО “Центр финансового консалтинга“, ООО “КСБ Оценка“
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами
при участии:
от истца: А.А.Пасечник по доверенности от 07.05.2008 года N 1-15/35
от ответчика: И.Н.Громова по доверенности от 04.05.2008 года N 21, В.Ю.Соловьев по доверенности от 04.05.2008 года N 20
от 3-х лиц: представители не явились, извещены
установил:
ООО “Бюро коммерческой недвижимости“ предъявило исковые требования, изменив их размер в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ООО “Самсон“ 43 438 835,27 рубля неосновательного обогащения за период с 18.01.2006 года по 14.04.2007 года, 3 190 720,98 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2006 года по 18.07.2007 года в соответствии с представленным расчетом, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты задолженности по ставке рефинансирования 10% годовых.
Судом первой инстанции в соответствии со статьей 48 АПК РФ в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца - ООО “Бюро коммерческой недвижимости“ на ОАО “Салолин“.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2008 года с ООО “Самсон“ в пользу ОАО “Салолин“ взыскано 2 212 757,82 рубля неосновательного обогащения за период с 18.01.2006 года по 14.04.2007 года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2006 года по 18.07.2007 года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на 1 875 218,49 рубля неосновательного обогащения за период с 19.07.2007 года по день фактической уплаты ответчиком суммы неосновательного обогащения исходя из ставки рефинансирования в размере 10% годовых и в доход федерального бюджета 5 167,02 рубля госпошлины, а с ОАО “Салолин“ в пользу ООО “Самсон“ взыскано 152 432,15 рубля расходов по проведению экспертизы и в доход федерального бюджета 94 832,98 рубля госпошлины.
Определением арбитражного суда от 11.07.2008 года исправлены опечатки в мотивировочной и резолютивной частях решения арбитражного суда от 10.07.2008 года и указано: сумма процентов за пользование чужими денежными средствами - 117 721,98 рубля (вместо 147 479,57 рубля) за период с 18.01.2006 года по 14.04.2007 года; сумма подлежащих взысканию с ответчика процентов 166 686,02 рубля (вместо 196 443,61 рубля) и соответственно исправлены размеры взысканных судебных расходов по госпошлине: 5 103,20 (вместо 5 167,02 рубля); 94 896,80 рубля (вместо 94 832,98 рубля); расходы по проведению экспертизы - 152 649,14 рубля (вместо 152 432,15 рубля).
ОАО “Салолин“ в апелляционной жалобе просит решение арбитражного суда отменить, принять новый судебный акт по мотивам, изложенным в жалобе, считая, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют материалам дела; при принятии решения суд нарушил и неправильно применил нормы материального права. Пояснив, что в отчете, представленном истцом указаны необходимые данные для идентификации земельного участка; полагает, что арендная ставка определена в экспертизе не рыночная, а для земельного участка находящегося в государственной собственности, в связи, с чем полагает, что суд неправильно применил эту арендную ставку для расчета неосновательного обогащения.
ООО “Самсон“ в апелляционной жалобе просит решение арбитражного суда в части удовлетворения исковых требований отменить, в иске отказать, по мотивам, изложенным в жалобе, считая, что решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; поскольку ответчик имеет основанное на законе право ограниченного пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости; пояснил, что ОАО “Самсон“ продало по договору от 28.03.2000 года ОАО “Салолин“ земельный участок, который был разделен и затем внесен в качестве вклада в уставный капитал ООО “Бюро коммерческой недвижимости“, а право собственности на часть объектов недвижимости, расположенных на этом участке, перешло от ОАО “Самсон“, в частности, к ООО “Самсон“ (переход права зарегистрирован 29.12.2004 года и 27.04.2005 года).
Поэтому, ссылаясь на статью 553 ГК РФ, полагает, что это сохраненное право ограниченного пользования (сервитута) в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ в дальнейшем последовательно перешло к ООО “Самсон“ и считает, что суд неправильно применил статью 1105 ГК РФ. Также ответчик в апелляционной жалобе высказал суждение о том, что считает неправильным увеличение суммы неосновательного обогащения на сумму НДС и необоснованным взыскание процентов без указания конкретной суммы подлежащей взысканию.
Истец и ответчик возражали против апелляционных жалоб, заявленных другой стороной.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, отзывы на апелляционные жалобы не представили.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Материалами дела установлено, что ОАО “Салолин“ приобрело по договору купли-продажи от 28.03.2000 года у ОАО “Самсон“ земельный участок с кадастровым номером 78:7691:63, в результате раздела которого был образован земельный участок площадью 301525 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91, расположенный по адресу г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13 лит. АЕ и который принадлежит на праве собственности ООО “Бюро коммерческой недвижимости“ (далее Бюро), согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 78-АБ N 055912, выданному государственным учреждением юстиции “Городское бюро регистрации прав на недвижимость“ 12.05.2004 года.
Как установлено материалами дела, на этом участке расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости:
- здание бытового корпуса площадью 4 871 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:58,
- здание ТЭЦ площадью 6 754,1 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:95,
- здание для содержания скота, бухгалтерии площадью 17 247,6 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:97,
- нежилые помещения площадью 1 768,4 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:98:1, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13, пом. 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, ЛК лит. АН,
- завод технических фабрикатов, здание переработки скота площадью 24 389,6 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:99,
- склад соли площадью 247,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:100,
- здание склада площадью 1 276,5 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:101,
- нежилое здание площадью 309,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:102,
- здание холодильно-колбасного корпуса, компрессорного цеха, дефростера, холодильника площадью 67 899,3 кв. м с кадастровым номером 78:14:7691:91:103,
- здание промароматспеции площадью 1 428,2 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:113,
- здание пункта мойки и дезинфекции машин площадью 627,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:114,
- хлораторная площадью 460,4 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:115,
- блок насосной станции и цех флотомашин площадью 1 318,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:116,
- склад шкур площадью 1 968,5 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:117,
- дезинфекторная площадью 84,5 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:120,
- здание санбойни площадью 1 674,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:91:123,
- здание зарядной станции и ТП N 8 площадью 1 002,9 кв. м с кадастровым номером 78:14:7691:91:124,
- нежилое здание площадью 40,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:132,
- трансформаторная подстанция N 1 площадью 534,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:133,
- здание водоразборное площадью 139 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:134,
- бытовой корпус ЦОТБ площадью 1 899,7 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:136
- нежилое здание площадью 47,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:137,
- здание автотранспортного цеха площадью 1 220,0 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:147,
- насосная станция сан. бойни площадью 38,2 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:149,
- нежилое здание площадью 2 960,4 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:164,
- тарный цех площадью 1 557,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:165,
- слесарная площадью 290,8 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:169,
- здание гаража площадью 93,6 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:170,
- конденсаторная площадка площадью 1 046,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:193,
- здание санбойни с бетонной платформой площадью 7,0 кв. с кадастровым номером 78:7691:63:194,
- здание склада 5, 6, 1 площадью 755,9 кв. м с кадастровым номером 78:7691:63:198, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровым планом земельного участка, свидетельствами о государственной регистрации права.
Общая площадь земли, занятая недвижимым имуществом ООО “Самсон“ рассчитана истцом путем сложения площадей части земельного участка, занятыми объектами ответчика, и составляет 57 294 кв. м признана арбитражным судом правильной и соответствующей материалам дела.
Поскольку ответчик фактически пользовался принадлежащим Бюро земельным участком без оплаты, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за период с 18.01.2006 года по 14.04.2007 года и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.01.2006 года по 18.07.2007 года и с 19.07.2007 года по день фактической уплаты задолженности из ставки рефинансирования - 10% годовых.
Исходя из положений статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законом, при этом формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Арбитражным судом первой инстанции дан полный и подробный анализ сложившихся у сторон правоотношений и сделан с учетом обстоятельств дела и наличия у ответчика права собственности на объекты недвижимости правильный вывод о том, что истец и ответчик могли использовать земельный участок под объектами недвижимости только на условиях аренды, при отсутствии волеизъявления сторон на продажу или отчуждение в иной форме принадлежащей им собственности.
В связи с этим арбитражный суд правомерно квалифицировал действия ответчика как неосновательное обогащение.
Следовательно, апелляционные доводы ответчика о “сохранении“ права ограниченного пользования участком, со ссылкой на статью 35 ЗК РФ и статью 553 ГК РФ, и о неправильности выводов арбитражного суда являются несостоятельными.
Как видно из обжалуемого решения, арбитражный суд критически оценил отчеты ООО “Центр финансового консалтинга“ (далее ООО “ЦФК“), согласно которому рыночная арендная ставка одного квадратного метра спорного земельного участка составляет 520 рублей за 1 кв. м в год, и ООО “КСБ Оценка“, которым рыночная арендная ставка определена в размере 14,88 рубля за кв. м в год, представленные соответственно истцом и ответчиком и разрешил спор по настоящему делу на основании заключения эксперта ООО “Центр судебной экспертизы“ в соответствии с которым рыночная арендная ставка для спорного земельного участка составила 26 рублей 42,6 копейки за 1 кв. м в год.
Оценивая данные отчета ООО “КСБ Оценка“, арбитражный суд обоснованно не принял его для расчета размера неосновательного обогащения, поскольку в отчете отсутствует расчет, то есть отсутствует последовательное определение стоимости объекта оценки, что также является нарушением статьи 11 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.
Анализируя апелляционные доводы истца о необходимости применения данных отчета ООО “ЦФК“, апелляционный суд учитывает следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 20 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Согласно пункту 18 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.
В нарушение указанной нормы оценщик отказался от использования доходного и затратного подхода, поскольку “данные подходы не соответствуют задачам, поставленным заказчиком“. Из этого следует, что оценщиком допущено нарушение норм пункта 18 Стандартов оценки.
Далее, оценщиком в таблицах N 10, 12 в разделе “назначение“ указано “универсальное“ и применен коэффициент “2“, однако фактически назначение объекта “промышленное“ и соответственно значение коэффициента могло быть “1“.
Кроме того, оценщик исходил из назначения земельного участка “общественно-деловая зона“. Данное назначение не соответствует назначению земельного участка, указанному в кадастровом плане “для размещения промышленных объектов“. Из этого следует, что в этом отчете оценщиком допущены ошибки, влияющие на итоговую величину оценки, а некоторые обстоятельства, на которых основывал свои выводы оценщик, не соответствуют объективным данным. Следует отметить, что в отчете не приведены расчеты, дающие возможность определить достоверность выводов, что согласно пункту 9 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Как следует из спорного отчета, оценщик руководствовался только ценами предложения (рекламой), но не информацией о цене реально совершенных сделок.
Указанные обстоятельства, правомерно дали арбитражному суду основания считать, невозможным использовать данные этого отчета как надлежащее доказательство по делу.
Арбитражным судом первой инстанции проведена по делу экспертиза, данные которой обоснованно применены арбитражным судом при определении размера неосновательного обогащения, исходя из определенного экспертом размера рыночной арендной платы для спорного земельного участка - 26 рублей 42,6 копейки за 1 кв. м в год.
Апелляционные доводы истца о том, что арендная ставка определена экспертом для земельного участка находящегося в государственной собственности, а не для земельного участка находящегося в частной собственности, как есть в действительности. Определена не рыночная арендная ставка, а нормативная арендная ставка при сдаче в аренду государственной собственности и поэтому заключение эксперта не могло быть принято арбитражным судом не принимаются апелляционным судом, поскольку заключение эксперта составлено в соответствии с требованием Закона “Об оценочной деятельности“, выводы эксперта соответствуют материалам дела, являются достоверными и объективными. Экспертом заключение составлено с учетом положений Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р.
Апелляционный суд считает обоснованным вывод ответчика о том, что рыночная ставка арендной платы не зависит от того, какой субъект выступает на стороне арендодателя: публичное образование, юридическое лицо или физическое лицо. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (статья 1 ГК РФ).
В соответствии со статьей 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К данным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством.
При проведении экспертизы установлено, что в городе Санкт-Петербурге в государственной собственности находится 97,47% земли (исключая земли для сельхозиспользования) - страница 35 заключения. При этом, абсолютное большинство сделок по аренде земельных участков, занятых зданиями совершается с участием государства на стороне арендодателя.
Поэтому экспертом правомерно применена Методика определения арендной платы за земельные участки, утвержденная Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 года N 1561.
С учетом изложенного апелляционные доводы истца апелляционный суд считает необоснованными.
Поскольку при наличии договора аренды арендная плата подлежала бы перечислению с учетом налога на добавленную стоимость исходя из положений статьи 168 НК РФ, арбитражный суд первой инстанции правомерно и правильно рассчитал сумму неосновательного обогащения с учетом налога на добавленную стоимость - 18%.
Доводы ответчика в апелляционной жалобе в части применения НДС и взыскания процентов являются несостоятельными, учитывая положения статей 1107, 395 ГК РФ и пункта 3 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 года N 13/14.
Период и размер взыскиваемых процентов арбитражным судом определены правильно.
С учетом изложенного апелляционные доводы истца и ответчика не дают оснований для отмены решения арбитражного суда, которое подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 71, 176, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2008 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО “Салолин“ и ООО “Самсон“ без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
ГОРШЕЛЕВ В.В.
Судьи
КАШИНА Т.А.
ПОПОВА Н.М.