Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу N А56-23948/2007 Неисполнение арендатором условий договора аренды нежилого помещения, предусматривающих обязанность сдать по истечении срока действия данного договора помещение арендодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа или уплатить сумму стоимости не произведенного, но предусмотренного договором текущего ремонта помещения, влечет удовлетворение требования арендодателя о взыскании стоимости непроизведенного текущего ремонта спорных нежилых помещений.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2008 г. по делу N А56-23948/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего В.М.Горбик,

судей Н.А.Мельниковой, О.Р.Старовойтовой

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Т.В.Горяиновой

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11580/2008) ЗАО “Невский проспект“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2008 г. по делу N А56-23948/2007 (судья Орлова Е.А.), принятое

по иску ФГОУ ВПО “Санкт-Петербургский государственный университет“

к ЗАО “Невский проспект“

о взыскании 81 503 руб. 50 коп.

при участии:

от истца: Капустиной М.А. (дов. от 29.12.2007 г. N 12-21-171)

от ответчика: Чернова А.Б.
(дов. от 30.01.2008 г. б/н)

установил:

федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования “Санкт-Петербургский государственный университет“ (далее - Университет, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с закрытого акционерного общества “Невский проспект“ (далее - ЗАО “Невский проспект“, Общество, ответчик) 45 788 руб. 62 коп. стоимости не произведенного последним текущего ремонта занимаемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Кораблестроителей, дом 20, корпус 1, литера А, а также 35 714 руб. 88 коп. задолженности по арендным платежам за июнь и июль 2007 г.

Решением от 23.01.2008 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.04.2008 г., заявленные исковые требования удовлетворены частично: с ЗАО “Невский проспект“ в пользу Университета взыскано 35 714 руб. 88 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что акт сдачи помещений сторонами не подписан, иных доказательств освобождения ответчиком спорного помещения в материалы дела не представлено, в связи с чем требование о взыскании арендной платы за июнь и июль 2007 года в размере 35 714 руб. 88 коп. предъявлено правомерно. Отказывая в удовлетворении требования о взыскании стоимости не произведенного Обществом текущего ремонта, суд первой инстанции сослался на то, что ввиду отсутствия подписанного сторонами акта сдачи помещений невозможно сделать однозначный вывод об учете нормального износа при возврате спорного помещения, как того требует пункт 2.6 договора аренды от 01.06.2006 г. N 2097.

Постановлением кассационной инстанции от 01.08.2008 г. решение суда первой инстанции от 23.01.2008 г. и постановление апелляционной инстанции от 21.04.2008 г. в части отказа в удовлетворении искового требования о
взыскании 45 788 руб. 62 коп. стоимости непроизведенного текущего ремонта помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Кораблестроителей, дом 20, корпус 1, литера А, отменены. Дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2008 г. с ЗАО “Невский проспект“ в пользу Университета взыскано 45 788 руб. 62 коп. стоимости не произведенного Обществом текущего ремонта и 1 831 руб. 56 коп. расходов по госпошлине.

На указанное решение ЗАО “Невский проспект“ подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, обязательство по возмещению бывшим арендатором стоимости не произведенного им текущего ремонта не предусмотрено законом и не укладывается в правовые отношения по аренде. Суд не исследовал вопрос об объективной необходимости производства текущего ремонта. Ответчик полагает, что представленное истцом заключение по изложенным в нем фактическим обстоятельствам не имеет никакого отношения к основанию заявленного иска, поскольку специалистом дана не только оценка (с учетом поставленной задачи) технического состояния помещения, но также затронуты вопросы оценки содержания арендных отношений, то есть правовой области знаний, что недопустимо.

В отзыве на апелляционную жалобу Университет указал, что объективная необходимость в текущем ремонте спорного помещения подтверждается заключением Северо-Западного межвузовского центра коллективного пользования и инновационного развития. Затраты Университета, связанные с ремонтом, подтверждаются актом выполненных работ от 01.10.2007 г.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

По мнению представителя истца, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом изложенных в отзыве на апелляционную жалобу доводов. Представитель истца
в судебном заседании также пояснил, что требования вытекают из договорных отношений и связаны с приведением имущества в первоначальное состояние.

В судебном заседании был объявлен непродолжительный перерыв, во время которого представитель ответчика определился относительно необходимости заявления ходатайства. Ходатайства представителем ответчика не заявлены.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Университетом и ЗАО “Невский проспект“ был заключен договор аренды от 01.06.2006 г. N 2097, по условиям которого последнему в аренду сроком до 29.05.2007 г. было предоставлено нежилое помещение площадью 35,7 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Кораблестроителей, дом 20, корпус 1, литера А, для размещения прачечной.

Подпунктом 2.2.5 названного договора установлена обязанность арендатора производить текущий ремонт помещения за свой счет в разумный срок с предварительным письменным уведомлением Университета.

Согласно пункту 2.6 договора аренды от 01.06.2006 г. N 2097 арендатор обязан сдать помещение Университету по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа или уплатить Университету сумму стоимости не произведенного, но лежащего на обязанности арендатора текущего ремонта помещений.

По акту от 01.06.2006 г. помещение передано Обществу (л.д. 16 т. 1).

В письме от 28.04.2007 г. N 111-88/2 Университет сообщил ЗАО “Невский проспект“ о том, что срок договора аренды от 01.06.2006 г. N 2097 истекает 29.05.2007 г. и продлению не подлежит (л.д. 18 т. 1).

22.06.2007 Университет направил ЗАО “Невский проспект“ претензию, в которой сообщил о необходимости освободить спорное помещение в связи с истечением срока договора аренды, а также уплатить 45 788 руб. 63 коп. стоимости непроизведенного косметического ремонта и 22 345 руб. 91 коп. арендной платы за время просрочки возврата помещения (л.д.
9 т. 1).

В дальнейшем в письме от 16.07.2007 г. N 111-145/2 Университет потребовал от ЗАО “Невский проспект“ освободить спорное помещение, а также направил счет на арендную плату за июль 2007 года на сумму 21071 руб. 78 коп. (л.д. 19 т. 1).

Неисполнение ЗАО “Невский проспект“ указанных требований послужило основанием для обращения Университета в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования в части взыскания стоимости не произведенного Обществом ремонта, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец доказал исковые требования по праву и размеру.

Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в заседании представителей участвующих в деле лиц, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 616, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности арендатора по сохранности имущества и поддержанию его в исправном состоянии, возврату имущества в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

Аналогичное пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязанности арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества включено сторонами в подпункты 2.2.3 и 2.2.5 договора.

Редакция пункта 2.11 договора соответствует положениям пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о неправомерности предъявления Университетом (как не предусмотренного законом и не находящегося в правовых отношениях по аренде) требования о возмещении бывшим арендатором стоимости непроизведенного текущего ремонта является несостоятельным, поскольку
по условиям договора аренды арендатор обязан сдать помещение арендодателю (истцу) по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа или уплатить Университету сумму стоимости не произведенного, но лежащего на обязанности арендатора капитального и/или текущего ремонта помещений (л.д. 12 т. 1).

Возражения ответчика со ссылкой на то, что на момент заключения договора помещение являлось прачечной, следовательно, не может быть возложено на арендатора бремя изменения целевого назначения помещения, не являются правомерными. При буквальном прочтении по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пункта 1.1 договора не усматривается, что ответчику передано помещение прачечной, в названном пункте говорится о передаче части здания (в виде нежилого помещения) по указанному выше адресу площадью 35.70 кв. м для размещения авт. прачечной. Из чего следует, что арендодатель при сдаче поименованного помещения согласовал с арендатором цель использования последним этого помещения (л.д. 11 т. 1).

Не подтверждает довод ответчика имеющееся в деле доказательство - акт приема арендатором спорного помещения от 01.06.2006, в котором отсутствует указание на то, что это помещение является прачечной (л.д. 16 т. 1).

Из поименованного акта явствует, что согласившись с оценкой технического состояния помещения как нормального, ответчик подтвердил при определенном договором сроке (менее года) необходимость выполнения обязательств относительно ремонта помещения в соответствии с пунктами 2.2.5 и 2.11 договора.

В силу перечисленных обстоятельств и ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих иное, является несостоятельным довод подателя жалобы со ссылкой на возврат спорного помещения в состоянии, соответствующем тому, в котором оно находилось при получении в аренду (с учетом длительного периода использования ответчиком на основании нескольких договоров аренды этого помещения), а также на то, что отсутствовала разумная
необходимость для проведения текущего ремонта по причине непродолжительного срока аренды помещения по договору от 01.06.2006 г. N 2097, и на невозможность его выполнения в связи с функциональным использованием помещения.

Разрешая спор при новом рассмотрении, суд первой инстанции, исходя из правил пункта 15 части второй статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учел изложенные в постановлении об отмене решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело, указания арбитражного суда кассационной инстанции, дал оценку доводам сторон согласно вышеизложенным положениям. В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенных обстоятельств дела, принимая во внимание положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает, что истцом представлены надлежащие доказательства в подтверждение предъявленных требований, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об объективной необходимости проведения ремонтных работ и взыскании с ответчика стоимости не произведенного им ремонта в заявленном размере.

При изложенных выше обстоятельствах решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены или изменения.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На
основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9 октября 2008 г. по делу N А56-23948/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ГОРБИК В.М.

Судьи

МЕЛЬНИКОВА Н.А.

СТАРОВОЙТОВА О.Р.