Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу N А56-13640/2007 Если установлено, что арендатор вносит арендную плату в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими исчисление размера арендной платы, и условиями договора аренды нежилого помещения, то требование арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды, пеней за просрочку внесения платежа, о расторжении данного договора и выселении арендатора из занимаемого нежилого помещения не подлежит удовлетворению.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2008 г. по делу N А56-13640/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Мельниковой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4964/2008) ЗАО “Интеграл“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2007 г. по делу N А56-13640/2007 (судья Хайруллина Х.Х.), принятое

по иску КУГИ Санкт-Петербурга

к ЗАО “Интеграл“

о взыскании 81 781 руб. 91 коп., расторжении договора и выселении

при участии:

от истца: Грибушина Е.П. доверенность от 26.12.2007 г. N 31699-42

от ответчика:
адвокат Таровик С.П. доверенность от 12.10.2008 г. N 35, Краснодамская Е.Ю. доверенность от 04.10.2008 г. N 19

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями к закрытому акционерному обществу “Интеграл“ (далее - ЗАО “Интеграл“) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 69 087 руб. 51 коп. за период 01.07.2006 г. - 31.03.2007 г. и пени за просрочку вышеуказанного платежа в размере 17 694 руб. 40 коп. за период с 11.07.2006 г. по 24.04.2007 г. по договору аренды, о расторжении договора аренды N 12-А-2059 от 16.10.2000 г. и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений общей площадью 314.9 кв. м по адресу: 196135, г. Санкт-Петербург, проспект Юрия Гагарина, д. 15, литера А, пом. 6Н.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2007 года с ЗАО “Интеграл“ в пользу КУГИ Санкт-Петербурга взыскано 69 087 руб. 51 коп. долга, 17 694 руб. 40 коп. пени, всего: 86 781 руб. 91 коп., а также 7 809 руб. 27 коп. расходов по оплате государственной пошлины, расторгнут договор аренды N 12-А-2059 от 16.10.2000 г., ЗАО “Интеграл“ выселено из занимаемых нежилых помещений общей площадью 314.9 кв. м, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, проспект Юрия Гагарина, д. 15, литера А, пом. 6Н.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение от 29.10.2007 года.

По мнению подателя апелляционной жалобы, решение суда противоречит нормам процессуального права - статьям 121 - 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. ЗАО “Интеграл“ не было уведомлено о дате
судебного заседания, в связи с чем не имело возможности представить свои возражения относительно заявленного иска и представить доказательства необоснованности заявленных исковых требований.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 г. установлены безусловные основания для отмены решения арбитражного суда в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассмотрение дела назначено по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Изменился состав суда, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела и исследование доказательств начато сначала.

Как следует из материалов дела, между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ЗАО “Интеграл“ (арендатор) заключен договор от 16.10.2000 г. N 12-А-2059 аренды нежилых помещений общей площадью 314,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, дом 15, литера А, пом. 6Н (далее - Объект).

Величина квартальной арендной платы за аренду Объекта составляет 1069.935 у.е. (пункт 3.1 договора). Согласно пункту 3.4 договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования объекта в соответствии с пунктом 1.1 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В
соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г. N 1958 “О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург“ и на основании пункта 3.3 договора КУГИ Санкт-Петербурга арендатору было направлено уведомление от 23.12.2006 г. N 5522-18 об изменении арендной платы с указанием размера арендной платы в период с 01.01.2006 г. по 30.09.2008 г. поквартально согласно приведенному графику (л.д. 19 - 21).

Взыскиваемая КУГИ Санкт-Петербурга задолженность ответчика по внесению арендной платы рассчитана истцом в соответствии с указанным уведомлением об изменении арендной платы.

Ответчик полагает, что установленный в уведомлении КУГИ Санкт-Петербурга размер арендной платы необоснованно завышен в нарушение условий договора аренды, ЗАО “Интеграл“ в спорный период исполняло свою обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом, задолженность по арендной плате отсутствует, имеется переплата, в связи с чем в удовлетворении иска просит отказать.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела с учетом доводов сторон, соглашается с позицией ответчика.

Из представленного КУГИ Санкт-Петербурга расчета нового размера арендной платы, указанного в уведомлении от 23.12.2005 г., видно, что при расчете КУГИ Санкт-Петербурга использована базовая ставка арендной платы применительно к торговой функции использования нежилого помещения (272, 200 - Приложение 1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г. N 1958), а также коэффициент поэтапного увеличения арендной платы за объекты нежилого фонда, имеющие вход с улицы (Приложение 2 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г. N 1958).

Вместе с тем согласно расчету арендной платы к договору аренды от 16.10.2000 г. (л.д. 9) базовая ставка арендной платы (59.500), как пояснил представитель КУГИ Санкт-Петербурга, была определена исходя из функционального использования помещений как производственно-складские,
которым в соответствии с Приложением 1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга N 1958 соответствует базовая ставка - 108,8. При этом изменения со стороны арендатора цели использования помещений (не под производственно-складскую деятельность, а под торговую) в спорный период КУГИ Санкт-Петербурга установлено не было. Использование субарендаторами спорных помещений в том числе под офисные цели было выявлено КУГИ Санкт-Петербурга только в результате проведения обследования помещения 02.12.2008 г. (л.д. 79 - 84 том 2). В соответствии с представленными в материалы дела договорами субаренды субарендаторы занимают указанные помещения, начиная с декабря 2007 г. (договор субаренды с ООО “РСК“ от 15.12.2007 г., договор субаренды с ООО “А-З“ от 27.12.2007 г., договор субаренды с ООО “Инкос СПб“ от 31.05.2008 г.), то есть значительно позже спорного периода. Кроме того, ответчиком в материалы дела представлено заключение ОГПН Московского района Управления государственного пожарного надзора от 31.10.2008 г. (л.д. 32 том 2) в подтверждение невозможности использования арендуемых помещений под магазин, офисные помещения.

В соответствии со справкой на помещение для расчета арендной платы, выданной ГУ “ГУИОН ПИБ Московского района“ 25.10.1999 г., на основании которой осуществлен расчет арендной платы к договору от 16.10.2000 г., тип входа в арендуемое помещение - общий со двора (л.д. 12 том 1), в связи с чем при изменении арендной платы КУГИ Санкт-Петербурга необоснованно осуществил расчет арендной платы с применением коэффициента входа и коэффициента поэтапного увеличения арендной платы в отношении объектов нежилого фонда, имеющих вход с улицы.

При этом судом не может быть принято во внимание письмо ГУ “ГУИОН“ ПИБ Московского района от 26.09.2008 г. N 5186 с разъяснением ошибочности указания ПИБ
в справке от 11.01.2006 г. (л.д. 138 том 1) типа входа арендуемого помещения - отдельный со двора, поскольку вход в арендуемое помещение для арендатора не менялся, изменились критерии при определении типа входа для ГУИОН согласно внутренне-инструктивному письму ГУ “ГУИОН“ от 20.12.2005 г., не являющемуся нормативным правовым актом Санкт-Петербурга (л.д. 4, 11 том 2).

При определении нового размера арендной платы КУГИ Санкт-Петербурга также не учтено условие пункта 6.12 договора аренды, согласно которому величина квартальной арендной платы за пользование объектом определяется с учетом уменьшения площади за счет зоны прохождения труб (указана в справке ПИБ на помещение от 25.10.1999 г. - 43,4 кв. м) и составляет 1069.935 у.е. (пункты 6.12, 3.1 договора) по сравнению с расчетной - 1240.967 у.е. (л.д. 9).

Поскольку изменения размера арендной платы в связи с вышеизложенными обстоятельствами не обусловлены изменением нормативных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, вида деятельности арендатора, что не оспаривается КУГИ Санкт-Петербурга, то одностороннее изменение КУГИ Санкт-Петербурга размера арендной платы в указанной части противоречит пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом пункта 3.3 договора аренды от 16.10.2000 г. и является недействительным.

Учитывая, что арендатор в спорный период вносил арендную плату в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г. N 1958 и вышеприведенными условиями договора аренды, не учтенными КУГИ Санкт-Петербурга при расчете нового размера арендной платы, то требование истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит.

Представитель КУГИ Санкт-Петербурга подтвердил отсутствие у ответчика задолженности исходя из размера арендной платы, определенной самостоятельно арендатором. При этом на просрочку внесения арендной платы в указанном размере КУГИ Санкт-Петербурга
не ссылается.

С учетом отсутствия указанных КУГИ Санкт-Петербурга оснований для расторжения договора аренды и соответственно выселения арендатора из занимаемых помещений, предъявленные КУГИ Санкт-Петербурга требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29 октября 2007 года по делу N А56-13640/2007 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с КУГИ Санкт-Петербурга в пользу ЗАО “Интеграл“ 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

СТАРОВОЙТОВА О.Р.

Судьи

ГОРБИК В.М.

МЕЛЬНИКОВА Н.А.