Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу N А56-11309/2008 Нарушение срока опубликования извещения о проведении торгов при отсутствии судебного акта о признании торгов недействительными не может являться законным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2008 г. по делу N А56-11309/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10732/2008) Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2008 г. по делу N А56-11309/2008 (судья Савинова Е.В.), принятое

по иску ЗАО “Весна“, ООО “Агросоюз“

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

о признании недействительным отказа в государственной регистрации
перехода права собственности на земельные участки

при участии:

от истца: 1) Веревкина Н.В., доверенность от 27.07.06 г. 2) Писарева А.А., доверенность от 18.12.08 г.

от ответчика: Лацис А.И., доверенность N 84 от 22.12.07 г.

установил:

закрытое акционерное общество “Весна“ (далее - ЗАО “Весна“) и общество с ограниченной ответственностью “Агросоюз“ (далее - ООО “Агросоюз“) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки от 14.01.2008, а также об обязании УФРС устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО “Весна“ и ООО “Агросоюз“ путем государственной регистрации перехода права собственности на пять земельных участков.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявители уточнили требования и просили признать недействительным решение УФРС об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки от 14.01.2008, учтенные за следующими кадастровыми номерами: 47:13:09-35-001:0057, 47:13:09-14-001:0154, 47:13:09-35-001:0058, 47:13:12-03-007:0048, 47:13:12-03-007:0051, и обязать УФРС устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ЗАО “Весна“ и ООО “Агросоюз“ путем государственной регистрации перехода к ООО “Агросоюз“ права собственности на указанные земельные участки.

Решением от 14.08.2008 г. признано недействительным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 14.01.2008 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки кадастровые номера 47:13:09-35-001:0057, 47:13:09-14-001:0154, 47:13:09-35-001:0058, 47:13:12-03-007:0048, 47:13:12-03-007:0051, суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировать переход права собственности закрытого акционерного общества “Весна“ к обществу с ограниченной ответственностью “Агросоюз“ (ИНН 7816228355, ОГРН 1037835070888) на пять земельных
участков кадастровые номера 47:13:09-35-001:0057, 47:13:09-14-001:0154, 47:13:09-35-001:0058, 47:13:12-03-007:0048, 47:13:12-03-007:0051.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной регистрационной службы просит отменить решение, полагая, что суд не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Управление не согласно с выводом суда о том, что на момент утверждения начальной цены продажи земельных участков не истек шестимесячный срок действия отчета об оценке.

Податель апелляционной жалобы полагает, что в ходе конкурсного производства начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника в соответствии с п. 5 ст. 139 Закона о банкротстве должна определяться независимым оценщиком и не может быть установлена собранием кредиторов.

Управление не согласно с выводами суда о том, что применение п. 20 Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. N 519, не является обязательным, поскольку предприятие-банкрот не является субъектом оценочной деятельности, и о том, что факт публикации третьей заявки в Российской газете лишь 07.07.2007 г. не является существенным нарушением сроков и не может служить основанием для отказа в государственной регистрации, полагает, что конкурсным управляющим нарушены установленные законодательством о банкротстве процедурные сроки при проведении торгов и существенные условия предложения о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Управление указывает, что регистрирующий орган как орган исполнительной власти при проведении правовой экспертизы обязан оценивать представленные на государственную регистрацию документы на соответствие их действующему законодательству. Поскольку из представленных документов четко видно, что торги проведены с нарушением закона, осуществление государственной регистрации такой сделки, совершенной с нарушением норм действующего законодательства, невозможно, несмотря на отсутствие иска заинтересованного лица в порядке ст. 449
Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО “Весна“ считает довод Управления о пропуске шестимесячного срока действия отчета об оценке несостоятельным, полагает, что на момент утверждения начальной цены продажи земельных участков шестимесячный срок действия отчета об оценке не истек. Полагает необоснованным довод Управления о том, что не была установлена минимальная цена имущества, проданного путем публичного предложения, что обязательно в силу положений Закона о банкротстве. В письменном отзыве указывает, что все представленные на государственную регистрацию документы были оформлены надлежащим образом, с соблюдением порядка и правил, предъявляемых к их исполнению действующим законодательством о банкротстве.

ООО “Агросоюз“ не согласно с доводами апелляционной жалобы, в письменном отзыве просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2005 по делу N А56-26144/2001 ЗАО “Весна“ признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Готовская В.В.

20.09.2007 между ЗАО “Весна“ в лице конкурсного управляющего (продавец) и ООО “Агросоюз“ (покупатель) заключены договоры N 1 - 5 купли-продажи пяти земельных участков (кадастровые номера 47:13:09-35-001:0057, 47:13:09-14-001:0154, 47:13:09-35-001:0058, 47:13:12-03-007:0048, 47:13:12-03-007:0051, расположенных по адресу: Ленинградская область, Тихвинский район.

По актам приема-передачи от 20.09.2007 указанные земельные участки переданы от покупателя продавцу.

На основании заключенных договоров ЗАО “Весна“ и ООО “Агросоюз“ обратились в УФРС за государственной регистрацией перехода права собственности на указанные земельные участки.

Письмом от 14.01.2008 УФРС отказало в государственной регистрации перехода права собственности на основании статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (Закон о регистрации)
- несоответствие представленных на регистрацию документов по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Основаниями для отказа послужили те обстоятельства, что конкурсный управляющий ЗАО “Весна“ выставил на продажу имущество должника на основании проведенной оценки, срок действия которой на момент представления публичной оферты истек; органами управления должника не установлена и не определена минимальная цена продажи имущества, проданного путем публичного предложения; конкурсным управляющим ЗАО “Весна“ в нарушение требований статьи 110 Закона о банкротстве сокращены сроки публикаций сообщений о проведении торгов, цена на третьих торгах по второму лоту снижена более чем на 10% от первоначальной стоимости.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в
отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 13 названного Закона при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

В соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Согласно п. 5 ст. 139 Закона о банкротстве начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 6 названной статьи предусмотрено, что продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 настоящего Федерального закона, с особенностями, предусмотренными настоящей главой.

В случае, если предприятие не было продано на первых или повторных торгах, порядок его продажи на торгах устанавливается собранием кредиторов, в том числе посредством публичного предложения. При этом предприятие не может быть продано по цене ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника (пункт 7 статьи 110 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“.

12.10.06 г. собранием кредиторов ЗАО “Весна“ на основании отчета независимого оценщика от 09.06.06 г. утверждена начальная цена продажи земельных участков.

Торги, проведенные 07.05.07 г., 14.06.07 г., 19.07.07 г. признаны несостоявшимися.

24.07.07 г. собранием кредиторов ЗАО “Весна“ принято решение
о продаже земельных участков путем публичного предложения.

Особенностью заключения договора купли-продажи в этом случае является то, что договор заключается с тем лицом, которое в течение месяца с даты опубликования сообщения о продаже предприятия предложит за него максимальную цену.

Ссылка Управления на истечение шестимесячного срока действия отчета об оценке как на основание для отказа в государственной регистрации перехода прав правильно признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку положения Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)“ не предусматривают обязательности проведения повторной оценки; сам факт истечения указанного срока не является достаточным основанием для вывода о неправильном определении цены проданных объектов и наличии оснований для признания сделки недействительной.

Нарушения правил проведения торгов (в том числе сроков опубликования извещения о проведении торгов) являются основанием для оспаривания торгов заинтересованным лицом в судебном порядке (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебный акт о признании торгов недействительными отсутствует, нарушение срока опубликования извещения до признания торгов недействительными в судебном порядке не может быть признано законным основанием для отказа в совершении регистрационных действий.

Кроме того, нарушения срока опубликования сообщения о продаже земельных участков путем публичного предложения конкурсным управляющим не допущено (“Российская газета“, 18.08.07 г.).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.01.08 г. по делу N А56-53168/2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.03.08 г., Управлению отказано в удовлетворении заявления о привлечении конкурсного управляющего ЗАО “Весна“ к административной ответственности на основании ч. 3 ст. 14.13 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации - неисполнение арбитражным управляющим обязанностей, установленных законодательством о несостоятельности (банкротстве).

При таких обстоятельствах решение Управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании заключенного
заявителями договора правомерно признано судом первой инстанции недействительным, основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2008 г. по делу N А56-11309/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ТИМУХИНА И.А.

Судьи

БАРКАНОВА Я.В.

СЕРИКОВА И.А.