Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 по делу N А56-4596/2008 Требование о взыскании задолженности по арендной плате на основании предварительного договора, в соответствии с которым стороны обязались заключить в последующем договор аренды нежилого помещения, не подлежит удовлетворению вследствие того, что данный предварительный договор в силу статьи 429 ГК РФ не порождает арендных отношений, так как на момент его заключения арендодатель не являлся собственником спорного помещения.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 декабря 2008 г. по делу N А56-4596/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего М.М.Герасимовой,

судей Л.Н.Марченко, И.В.Масенковой

при ведении протокола судебного заседания И.В.Сотовым

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11505/2008) ООО “Фирма СиБ“

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2008 г. по делу N А56-4596/2008 (судья Л.М.Капелькина), принятое

по иску ООО “Фирма СиБ“

к ООО “Ютэкс“

о взыскании 757 510 руб. 48 коп.

при участии:

от истца: представитель М.Ю.Исаев по доверенности N А-02 от 11.07.08 г.

от ответчика: не явился, извещен

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Фирма СиБ“
обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ЮТЭКС“ о взыскании - с учетом принятого судом увеличения суммы иска - 893 395 руб. 23 коп., в том числе, 672 002 руб. 01 коп. - задолженность по арендной плате в соответствии с предварительным договором N 2107-1 от 21.07.06 г. с дополнительным соглашением N 1 от 01.10.06 г. за период с 01.01.07 по 31.08.07 г., 169 677 руб. 42 коп. - задолженность по арендной плате в соответствии с договором аренды N 37А от 01.09.07 г. за период с 01.09.07 по 28.12.07 г. и 51 715 руб. 80 коп. - неустойка за просрочку платежей по арендной плате в соответствии с пунктом 6.2 договора аренды за период с 16.09.07 по 30.09.08 г.

Решением арбитражного суда от 08.10.2008 г. исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 169 677 руб. 42 коп. долга и 51 715 руб. 80 коп. пеней, а также 5 927 руб. 86 коп. расходов по госпошлине, в остальной части в иске отказано со ссылкой на то, что предварительный договор в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ не породил арендные отношения, на момент его заключения истец не являлся собственником помещений и в силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ не мог являться арендодателем, а кроме того отсутствие в предварительном договоре данных, позволяющих определенно установить объект аренды.

В апелляционной жалобе истец просит решение от 08.10.2008 г. отменить в части отказа во взыскании 672 002 руб. 01 коп. задолженности по предварительному договору, мотивируя жалобу тем, что предварительный
договор является смешанным договором и содержит в себе условия основного договора аренды, так предусматривает передачу имущества и внесение платы в счет арендных платежей. Фактически, как указывает податель жалобы, помещение было передано ответчику по акту от 21.08.06 г., на момент подписания дополнительного соглашения N 1 от 01.10.06 г. к предварительному договору истец являлся титульным собственником помещения, а содержащиеся в предварительном договоре данные (адрес, этаж, площадь и схема помещения) позволяют достаточно определенно идентифицировать объект аренды.

В судебном заседании апелляционного суда истец поддержал доводы жалобы, ответчик в заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен, а поэтому жалоба в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрена без его участия.

Поскольку истец обжалует решение суда только в части отказа в иске, и ответчик своих возражений не заявил, апелляционный суд - на основании пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ - проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой части в порядке, предусмотренном статьями 268 - 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд пришел к следующему:

Как следует из материалов дела, 21.07.2006 г. между сторонами заключен предварительный договор аренды, в соответствии с которым стороны обязались заключить в последующем договор аренды нежилого помещения площадью 100 кв. м, расположенного на 3 этаже Торгового комплекса “Шкиперский Молл“ по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., д. 88, литера А для размещения кафе.

По акту от 21.07.06 г. истец передал, а ответчик принял указанное помещение для проведения отделочных работ и открытия кафе.

01.10.06 г. сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору,
в котором стороны уточнили размер арендной платы, а также порядок и сроки ее внесения.

Также 31.08.2007 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором стороны определили размер имеющейся у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате, а также порядок и сроки ее погашения.

01.09.2007 г. между сторонами заключен договор N 37А аренды помещений N 170 - 173 и части помещения N 174, находящихся на третьем этаже нежилого здания продовольственного рынка “Шкиперский“, кадастровый номер 78:2209Б:3004:83, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект Васильевского острова, д. 88, лит. А. Указанное помещение передано ответчику по акту от 01.09.07 г.

Исковые требования в сумме 672 002 руб. 01 коп. заявлены истцом в качестве задолженности по арендной плате в соответствии с предварительным договором N 2107-1 от 21.07.06 г. и именно в таком виде - с учетом уточнения исковых требований в окончательной форме 01.10.08 г. (л.д. 154 т. 1) - они рассмотрены судом первой инстанции.

Суд, оценив требования истца в этой части, пришел к обоснованному выводу, что эти требования по заявленному истцом основанию - задолженность по арендной плате согласно предварительному договору - удовлетворению не подлежат ввиду их несоответствия статье 429 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено пунктом 1 указанной статьи по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, и в данном случае предварительный договор N 2107-1 от 21.07.06 г. между сторонами, предметом которого являются обязательства сторон заключить в будущем основной договор аренды (пункт 1.1 договора), полностью отвечает признакам именно предварительного договора.

Доводы подателя жалобы о смешанном
характере предварительного договора N 2107-1 от 21.07.06 г. с учетом дополнительных соглашений к нему, как содержащих в совокупности в числе прочего и признаки договора аренды, не могут быть приняты, поскольку отраженные в предварительном договоре и соглашениях к нему условия относительно обязательств сторон по передаче помещения и оплате за пользование помещением не изменяют предмет этого договора - заключение в будущем основного договора - а относятся к условиям, на которых подлежит заключению уже сам основной договор.

Не может быть взыскана спорная сумма в качестве арендной платы и по иным - отличным от предварительного договора - основаниям, поскольку договором аренды N 37 от 01.09.07 г. распространение его условий на ранее возникшие отношения не предусматривается и наличие иных договоров аренды между сторонами материалами дела не подтверждается, притом, что заключение договора аренды в иной - помимо письменной - форме в данном случае не допускается в силу пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

В то же время, как ссылается истец, до момента заключения основного договора аренды N 37 от 01.09.07 г. ответчик фактически пользовался помещением, что при доказанности такого пользования может влечь возникновение у него обязанности оплатить это пользование по иным - внедоговорным - основаниям.

Однако, в данном случае апелляционный суд полагает, что с учетом всех обстоятельств дела основания для самостоятельной переквалификации судом заявленного требования и удовлетворение его по этим правовым основаниям отсутствуют. В частности, истец, заявляя по настоящему делу задолженность по арендной плате на основании предварительного договора и основного договора аренды в форме единого требования, не учел, что фактически объектом этих договоров являются разные помещения (по предварительному
договору - это помещение площадью 100 кв. м, а по договору аренды - 160 кв. м), притом, что имеются и иные разночтения в идентификации помещений: их разная нумерация, несовпадения наименования торговых комплексов, передача по разным актам приема-передачи и.д.

Кроме того, из материалов дела следует, что между сторонами имеется дополнительное соглашение от 31.08.2007 г. к предварительному договору (л.д. 20 т. 1), в котором стороны определили иной порядок и условия оплаты, чем ими были согласованы в предварительном договоре.

В связи указанным, защита прав истца на получение компенсации за пользование ответчиком принадлежащим истцу помещением возможна путем инициирования самостоятельного иска, в рамках которого и подлежат исследованию обстоятельства, связанные с характеристиками помещения, моментом возникновения права собственности на него и наличием договоренностей сторон относительно размера платы за пользование, в том числе имеющейся задолженности.

На основании изложенного апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2008 г. по делу N А56-4596/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Фирма СиБ“ - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ГЕРАСИМОВА М.М.

Судьи

МАРЧЕНКО Л.Н.

МАСЕНКОВА И.В.