Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2008 по делу N А56-44884/2006 Непредставление юридическим лицом доказательств того, что собственники помещений в жилом доме выразили согласие на выполненную перепланировку помещения, которая повлияла на состав их общего имущества, является основанием для признания недействительной государственной регистрации права собственности на данное нежилое помещение.
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2008 г. по делу N А56-44884/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2008 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Я.В.Баркановой,
судей В.М.Горбик, И.А.Тимухиной,
при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю.Олехнович,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9793/2008) Товарищества собственников жилья “Тореза 83“
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.08 г. по делу N А56-44884/2006 (судья Астрицкая С.Т.), принятое
по иску Товарищества собственников жилья “Тореза 83“
к 1 - ООО “Лотос 80“,
2 - Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
о признании недействительной государственной регистрации права собственности,
при участии:
от истца: представителя Эзрох Э.Г. по доверенности от 29.07.08 г., представителя Гордейчук В.В. по доверенности от 28.08.08 г.,
от ответчиков: 1 - представителя Князевой Е.Н. по доверенности от 07.11.08 г.,
2 - представителя Савеловой Д.О. по доверенности от 14.12.07 г.,
установил:
ТСЖ “Тореза 83“ (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО “Лотос 79“ о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО “Лотос 79“ на нежилое помещение в части, касающейся включения в указанный объект коридора, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также об обязании ООО “Лотос 79“ демонтировать за свой счет самовольно установленную железную дверь, препятствующую доступу в общий коридор.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба).
Решением от 13.06.07 г. в удовлетворении иска отказано.
При рассмотрении дела в апелляционном суде ООО “Лотос 79“ в порядке процессуального правопреемства заменено на ООО “Лотос 80“ (далее - Общество).
Товарищество заявило об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ с учетом произведенной замены ответчика.
Заявленные уточнения в соответствии со ст. 49 АПК РФ приняты судом.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.08 г. решение арбитражного суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.05.08 г. решение от 13.06.07 г. и постановление от 11.02.08 г. отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, суду указано исследовать вопрос соответствия спорной перепланировки помещений законодательству, действовавшему в период совершения названных действий, в том числе установить, относится ли такое изменение границ помещений к случаям, при которых закон требует получить согласие собственников помещений в доме. Кроме того, кассационный суд указал на неправомерность установления подлинного содержания протокола общего собрания членов Товарищества от 26.04.04 г. N 3 на основании сопоставления копий выписок из последнего, в связи с чем суду при новом рассмотрении дела надлежит истребовать подлинник или надлежащим образом заверенную копию названного протокола.
При новом рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции Товарищество заявило дополнительное требование о признании недействительным акта межведомственной комиссии от 08.09.05 г. N 194 в части включения в спорное помещение 13Н коридора площадью 6,4 кв. м.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в принятии к рассмотрению названного требования как нового и подлежащего рассмотрению в отдельном производстве.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.08 г. в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе Товарищество просит решение суда от 20.08.08 г. отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на то, что разрешение Межведомственной комиссии при ГУ “Жилищное агентство Выборгского административного района“ (далее - МВК) на проведение перепланировки спорного нежилого помещения, а также решения иных органов, определяющие правомерность действий Общества, не должны противоречить требованиям закона, а также нарушать права и законные интересы иных собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество в том числе указывает, что произведенная Обществом перепланировка путем приращения иных помещений многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу, действующим законодательством не допускалась.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Товарищества доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель Общества в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на то, что действующим законодательством не был установлен исчерпывающий перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое и осуществления перепланировки. Соответствующее разрешение МВК Обществом было получено. Кроме того, Общество указывает на то, что представленной в материалы дела выпиской из протокола от 26.04.04 г. N 3 подтверждается согласие общего собрания членов Товарищества на перепланировку, а справкой Товарищества от 09.08.04 г. N 908 - согласование перепланировки помещения с Товариществом.
Представитель Регистрационной службы в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы также возражал, ссылаясь на то, что при государственной регистрации своих прав Обществом были соблюдены требования действующего законодательства, представлены необходимые документы, в связи с чем основания для отказа в регистрации прав отсутствовали.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
06.06.02 г. и 18.06.02 г. между ООО “Лотос 79“ и ЗАО “ЛЕНЖИЛСТРОЙ“ заключены договоры о долевом участии в строительстве жилья N 06/06/Тр83 и 01-Ю/Т-83 соответственно (далее - Договоры долевого участия), согласно которым ООО “Лотос 79“ приобрело в собственность квартиры N 3 площадью 222,7 кв. м на 1 - 2-м этажах жилого дома и N 4 площадью 130,4 кв. м на 1-м этаже того же дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 83 (далее - жилой дом). Право собственности ООО “Лотос 79“ на указанные квартиры подтверждается свидетельствами серии 78-ВЛ N 745575, N 745576, выданными 10.06.03 г.
ООО “Лотос 79“ на основании проекта, разработанного Проектно-сметной группой в/ч 56097, выполнена перепланировка названных квартир под офисные помещения, в результате которой в состав образовавшегося помещения также включена часть коридора площадью 6,4 кв. м, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.
Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 19.07.04 г. N 529-пг (далее - Постановление Губернатора) жилые квартиры N 3 и 4 в жилом доме переведены в нежилой фонд для использования под офис.
08.09.05 г. МВК произвела обследование образовавшегося в результате перепланировки нежилого помещения площадью 349,8 кв. м, подтвердила выполнение перепланировки в соответствии с проектом, приняла помещение в эксплуатацию, о чем составлен акт от N 194 (далее - Акт МВК).
На основании Договоров долевого участия с дополнительными соглашениями к ним, актов приема-передачи квартир, Постановления Губернатора 20.01.06 г. Регистрационная служба зарегистрировала право собственности Общества на названное нежилое помещение 13Н площадью 349,8 кв. м (далее - нежилое помещение), о чем выдано свидетельство серии 78-АА N 685833.
Впоследствии после реорганизации ООО “Лотос 79“ путем выделения выделившееся ООО “Лотос 80“ зарегистрировало свое право собственности на нежилое помещение, что подтверждается свидетельством серии 78-АГ N 162711.
Ссылаясь на неправомерность включения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в состав имущества Общества в отсутствие надлежащего согласования, Товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности Общества на нежилое помещение в части указанного спорного имущества, а также об обязании Общества демонтировать за свой счет самовольно установленную железную дверь, препятствующую доступу в общий коридор.
Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 15.06.96 г. N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья“ (далее - Закон) домовладелец при приобретении смежного помещения или смежной части иного недвижимого имущества может убрать или перенести любые разделительные перегородки или проделать в них либо в стенах проемы (включая случаи, когда эти перегородки либо стены полностью или частично являются общим имуществом в кондоминиуме), если подобные действия не ослабляют несущую способность здания, не нарушают систему функционирования инженерных коммуникаций, механического и иного оборудования здания.
При этом, как установлено п. 2 ст. 12 Закона, границы между смежными помещениями могут быть передвинуты или существующие помещения могут быть разделены на два или более помещения без согласия других домовладельцев в том случае, если подобные передвижки или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений или доли участия других домовладельцев.
Тот факт, что при перепланировке квартир N 3, 4 в жилом доме в состав нежилого помещения была включена часть коридора площадью 6,4 кв. м, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, сторонами не оспаривается.
Согласно ст. 8 Закона домовладельцы владеют, пользуются и в установленных Законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев (достигнутому в соответствии с установленной ст. 22 Закона процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом) объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Таким образом, исходя из названных положений Закона, а также п. 3 ст. 8 Закона, включение спорной части коридора в состав реконструированного нежилого помещения 13Н не допускалось действующим законодательством без согласия других собственников помещений в многоквартирном доме, выраженного в порядке, установленном ст. 22 Закона, то есть в данном случае - решением общего собрания членов Товарищества.
Полагая, что указанные требования Закона полностью соблюдены Обществом, последнее ссылается на представленную суду выписку из протокола общего собрания членов Товарищества от 26.04.04 г. N 3 (далее - Выписка из протокола), а также на согласование перепланировки квартиры со службой эксплуатации Товарищества от 09.08.04 г. N 908 (далее - Согласование перепланировки).
Апелляционный суд считает указанные доводы Общества необоснованными по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 8 ст. 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.
Согласно ч. 9 ст. 75 АПК РФ подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.
Учитывая указания Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по настоящему делу о необходимости установления действительного содержания протокола общего собрания членов Товарищества от 26.04.04 г., апелляционный суд предложил Товариществу представить в дело подлинный протокол названного собрания, Обществу - подлинную Выписку из протокола, подписанную управляющей Товарищества Лютинской Т.Н.
Как следует из пояснения представителя Общества, подлинная Выписка из протокола за подписью Лютинской Т.Н. у него отсутствует, что, по мнению апелляционного суда, лишает заверенную Обществом ксерокопию Выписки из протокола доказательственной силы.
По пояснениям представителя Товарищества, в Товариществе отсутствует протокол общего собрания с повесткой дня, аналогичной указанной в Выписке из протокола.
Кроме того, исходя из содержания Выписки из протокола, Товарищество согласовало перевод квартир N 3, 4 в жилом доме в нежилой фонд. Указанное решение Товарищества не позволяет суду сделать вывод о согласии Товарищества на проведение Обществом перепланировки, в том числе на включение спорной части коридора в состав нежилого помещения Общества.
При этом доводы Общества о том, что оспариваемая перепланировка была необходима при переводе жилых помещений в нежилой фонд и не могла быть проведена иным способом, кроме как с приращением к площади квартир Общества спорной части коридора, являются необоснованными.
Учитывая то, что Обществом не представлено суду доказательств того, что собственники иных помещений в жилом доме были извещены о том, что перепланировка повлияет на состав их общего имущества, а также доказательств их согласия с такими действиями Общества, апелляционный суд считает недоказанным наличие у Общества права на приращение части общего имущества.
Также апелляционным судом не принимается в качестве доказательства представленное Обществом Согласование на перепланировку, подписанное от имени Товарищества Т.В.Талахиным, так как Общество в обоснование своих доводов не представило суду объективных доказательств наличия у Талахина Т.В. полномочий на распоряжение общим имуществом собственников помещений в жилом доме.
При таких обстоятельствах, по мнению апелляционного суда, доказательства соблюдения Обществом при совершении оспариваемых действий требований действовавшего законодательства в материалах дела отсутствуют.
При этом апелляционный суд, не соглашаясь с выводами арбитражного суда первой инстанции, не считает Постановление Губернатора, а также Акт МВК, принятые без учета требований закона, а также нарушающие права и законные интересы собственников помещений в жилом доме, правовым основанием для государственной регистрации.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
Кроме того, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа, противоречащего закону.
Таким образом, по мнению апелляционного суда, проведенная Обществом перепланировка является неправомерной, в связи с чем требования Товарищества о признании недействительной государственной регистрации права собственности Общества, а также об обязании Общества демонтировать за свой счет самовольно установленную железную дверь, препятствующую доступу в общий коридор, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
При этом апелляционный суд, установив обоснованность исковых требований Товарищества, считает необходимым признать недействительной государственную регистрацию права собственности Общества на помещение 13Н в целом, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора названное помещение объективно существует в границах, включающих спорную часть коридора.
На основании изложенного решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, апелляционная жалоба Товарищества подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.08 г. отменить.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ООО “Лотос 80“ на нежилое помещение площадью 349,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 83, лит. А, пом. 13Н, оформленную свидетельством о государственной регистрации права 78-АГ 162711, выданным УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 21.12.07 г.
Обязать ООО “Лотос 80“ демонтировать за свой счет железную дверь, препятствующую доступу в общий коридор, расположенную в помещении 13Н в доме 83 лит. А по пр. Тореза в Санкт-Петербурге.
Взыскать с ООО “Лотос 80“ в пользу ТСЖ “Тореза 83“ 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Возвратить ООО “Лотос 80“ из бюджета РФ 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
БАРКАНОВА Я.В.
Судьи
ГОРБИК В.М.
ТИМУХИНА И.А.