Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по делу N А56-17998/2007 Непредставление в регистрирующий орган документов, подтверждающих право пользования земельным участком, отведенным для создания объекта недвижимого имущества, является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 сентября 2008 г. по делу N А56-17998/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Мельниковой Н.А., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Баймухаметовой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6585/2008) ООО “БАСК“ на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2008 г. по делу N А56-17998/2007 (судья М.А.Агеева), принятое

по заявлению ООО “БАСК“

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

3-и лица: 1 - Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2 - ООО “Центр ипотечных
кредитов“

о признании уклонения от государственной регистрации права собственности недействительным и обязании произвести регистрацию

при участии:

от заявителя: представителя по доверенности от 30.11.2007 г. Герасимовой В.В.,

представителя по доверенности от 15.01.2008 г. Нешитовой Н.А.

от ответчика: представителя по доверенности от 14.12.2007 г. Черновой В.О.

от 3-х лиц: 1 - представителя по доверенности от 29.12.2007 г. Шустовой Д.Н.,

2 - представителя по доверенности от 20.11.2007 г. Иванова А.В.,

представителя по доверенности от 01.02.2008 г. Егорова А.Н.

установил:

общество с ограниченной ответственностью “БАСК“ (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) от государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию права собственности Общества на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Хо Ши Мина, д. 14, лит. Б, В, Д, Ж, Е кадастровые номера 78:5508:5:36, 78:5508:5:32, 78:5508:5:34, 78:5508:5:35.

Заявлением от 13.12.2007 (т. 2, л.д. 3 - 4) Общество уточнило требования и просило признать незаконным отказ от 09.07.2007 N 78-78-01/0095/2007-424, 392, 430, 410, 415 в государственной регистрации права собственности Общества на объекты незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, ул. Хо Ши Мина, д. 14, лит. Б, В, Д, Ж, Е и обязать Управление зарегистрировать право собственности на указанные объекты за Обществом.

По ходатайству заявителя судом восстановлен срок подачи заявления, предусмотренный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Общество с ограниченной ответственностью “Центр ипотечных кредитов“ (далее - Центр).

Решением от
06.06.2008 г. в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции установил, что заявителем не были представлены на регистрацию документы, подтверждающие право пользования земельным участком на момент регистрации объектов незавершенного строительства. Суд признал, что регистрация объектов незавершенного строительства на основании представленных на регистрацию документов, не соответствующих требованиям законодательства, повлекла бы действия регистрирующего органа, нарушающие требования Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон о регистрации).

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить и заявленные требования удовлетворить. Оспаривая вывод суда о недоказанности права пользования земельным участком, податель жалобы сослался на договор от 01.06.1996 г. N 00/ЗК-00249(02) аренды земельного участка, полагая незаконными действия Управления по приостановлению, а впоследствии отказу в государственной регистрации объектов незавершенного строительства. Кроме того, податель жалобы полагает ошибочным вывод суда об отсутствии возможности Общества зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта права на спорные объекты без согласия Комитета. Общество указало, что п. 6.2.12 договора от 15.05.1996 г. N 00-(И)002936(02) об инвестиционной деятельности отменен дополнительным соглашением от 06.04.2006 г. N 3. Общество также полагает, что у Управления отсутствовали законные основания для отказа в регистрации права собственности заявителя на спорные объекты. В дополнениях к апелляционной жалобе Общество сослалось на заключение строительно-технической экспертизы N 78-100/11-1-ЭС от 12.08.2008 г., подтверждающее наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства.

Центр представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы жалобы отклонил, полагая жалобу необоснованной, а решение суда принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

Остальные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В
судебном заседании представитель Общества жалобу поддержала, доводы жалобы подтвердила, а представители Управления, Комитета и Центра возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как правильно установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество обратилось в Управление с заявлением от 26.02.2007 о регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства по адресу: Санкт-Петербург, ул. Хо Ши Мина, д. 14, лит. Б, В, Д, Ж, Е кадастровые номера 78:5508:5:36, 78:5508:5:32, 78:5508:5:33, 78:5508:5:34, 78:5508:5:35.

Письмом от 14.05.2007 года Управление приостановило регистрационные действия на срок до 14.06.2007, указав следующие мотивы: постановления, разрешающие строительство, утратили силу; зарегистрировано прекращение действия договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства; Комитет не дал согласия на регистрацию объектов незавершенного строительства до завершения строительства; не имеется сведений, подтверждающих разрешение строительства именно тех объектов, которые указаны в представленных на регистрацию паспортах объектов незавершенного строительства.

09.07.2007 г. Обществу отказано в государственной регистрации права на спорные объекты по изложенным основаниям.

Полагая данные действия Управления незаконными, Общество обратилось с настоящим заявлением в суд.

Из материалов дела следует, что Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга N 05.10.1995 N 1084-р (т. 1, л.д. 66) с изменениями, внесенными распоряжениями Губернатора Санкт-Петербурга от 28.07.1997 N 769-р (т. 1., л.д. 81), от 23.03.1998 N 273-р (т. 1, л.д. 82), от 11.07.2001 N 483-р (т. 1, л.д. 93), постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.12.2005 N 1937 (т. 1, л.д. 99) Обществу разрешено строительство капитального здания продовольственно-вещевого рынка, общественного туалета, стоянки для
грузового и легкового автотранспорта.

Комитетом и Обществом заключены договор об инвестиционной деятельности N 00-(И)002936(02) от 15.05.1996 (т. 1, л.д. 60 - 65) и дополнительные соглашения к нему от 30.04.1998 (т. 1, л.д. 78 - 80), от 01.08.2001 (т. 1, л.д. 91 - 92), от 06.04.2006 (т. 1, л.д. 97 - 98).

01.06.1996 Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка N 00/ЗК-00249(02) (т. 1, л.д. 101 - 111) с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 01.08.2001 (т. 2, л.д. 13), от 07.04.2006 (т. 2, л.д. 14 - 15), для строительства продовольственно-вещевого рынка из легких металлических конструкций, с минимагазинами, общественным туалетом, стоянками для грузового и легкового автотранспорта по адресу: г. Санкт-Петербург, квартал 8 Шувалово-Озерки; согласно пункту 3.1 в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2006 договор действует до 30.09.2006. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 29.05.2006 за N 78-78-1/0330/2006-39.

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 28.07.1997 N 769-р внесены изменения в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 05.10.1995 N 1084-р: Обществу разрешено строительство капитального здания продовольственного рынка, общественного туалета, стоянки грузового и легкового автотранспорта вместо продовольственно-вещевого рынка из легких конструкций с минимагазином, общественным туалетом, стоянками для грузового и легкового автотранспорта.

Кратким описанием инвестиционного проекта (Приложение N 4а к договору об инвестиционной деятельности N 00-(И)00293 6(02) - т. 1, л.д. 83) предусмотрено строительство крытого торгового комплекса с минимагазином, отдельно размещенными продовольственным и вещевым рынками, с крытыми проездами, площадками для парковки автотранспорта.

Согласно представленным на государственную регистрацию паспортам объектов незавершенного строительства объект лит. Б является супермаркетом, объект лит. В - домом мод, объект лит. Д - административное, объект лит. Е - универмаг, объект лит. Ж -
энергоцентр (т. 1, л.д. 8 - 32).

Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 25.10.2006 N 76-пг, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.10.2006 N 1320 вышеуказанные распоряжения мэра, разрешающие строительство, признаны утратившими силу.

03.05.2007 Управлением произведена регистрация прекращения договора аренды.

При принятии решения суд первой инстанции правильно руководствовался ст. 25 Закона о регистрации, согласно которой право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие право пользования земельным участком на момент регистрации объектов незавершенного строительства.

При принятии решения суд правомерно исходил из положений п. 6.2.12 договора об инвестиционной деятельности N 00-(И)002936(02) от 15.05.1996 в редакции Дополнительного соглашения от 01.08.2001, согласно которому застройщик не вправе без согласия Комитета зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства объекта) права на объекты незавершенного строительства, расположенные на данном земельном участке.

Пункт 2 дополнительного соглашения N 3 от 06.04.2006 г. к договору об инвестиционной деятельности об исключении из него п. 6.2.10 ввиду отсутствия в данном пункте соответствующего запрета
не имеет правового значения для дела. В отношении п. 6.2.12 договора изменений не вносилось.

Согласно письму Комитета от 09.06.2007 N 2579 (т. 2, л.д. 28) заявитель инвестиционный проект не реализовал, в связи с чем Комитет возражает против регистрации права собственности заявителя на объекты незавершенного строительства. Разрешения на строительство указанных в представленных на государственную регистрацию паспортах объектов незавершенного строительства объектов лит. Б - супермаркета, лит. В - дома мод, лит. Д - административного, лит. Е - универмага, лит. Ж - энергоцентра заявителем не представлено.

Таким образом, регистрация объектов незавершенного строительства на основании представленных на регистрацию документов, не соответствующих требованиям законодательства, повлекла бы действия регистрирующего органа, нарушающие требования Закона о регистрации.

На основании представленных доказательств суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований заявителя. Апелляционный суд согласен с выводами суда, изложенными в решении, оснований для их переоценки не имеется.

Доводы жалобы, направленные на оспаривание правильных выводов суда, проверены апелляционным судом и отклонены как несостоятельные. Заключение строительно-технической экспертизы N 78-100/11-1-ЭС от 12.08.2008 г. не принято в качестве доказательства, поскольку при рассмотрении правомерности действий Управления по государственной регистрации не требуется специальных знаний в области строительства.

Из обжалуемого решения следует, что при его принятии не допущено нарушений норм материального и процессуального права, обстоятельства дела установлены на основании полного исследования доказательств, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения и удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2008 г. по
делу N А56-17998/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ПОЛУБЕХИНА Н.С.

Судьи

МЕЛЬНИКОВА Н.А.

СЕРИКОВА И.А.