Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2008 по делу N А56-8886/2007 Требование о признании недействительными торгов по продаже объекта нежилого фонда, занимаемого истцом по договору аренды, подлежит удовлетворению в случае, если установлено, что данные торги проведены на основании незаконного распоряжения КУГИ, с нарушением порядка извещения истца о предстоящей реализации на торгах объекта аренды и при отсутствии необходимого комплекта документов.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 июля 2008 г. по делу N А56-8886/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожанина В.Б.

судей Медведева И.Г., Черемошкина В.В.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Казарян К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-5962/2008, 13АП-6438/2008, 13АП-6439/2008) Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“, КУГИ Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2008 г. по делу N А56-8886/2007 (судья Капелькина Л.М.), принятое

по иску ЗАО “Автоприбор“

к 1) КУГИ Санкт-Петербурга,

2) ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“,

3) Индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. br>
о признании
недействительными торгов и договору купли-продажи

при участии:

от истца: Попов А.В. по дов. от 11.02.2008 г.

от ответчиков: 1) не явился

2) Чуватина Е.В. по дов. N 7463/28 от 29.12.2007 г.

3) Назарова Е.А. по дов. 78ВЗ N 377696 от 28.12.2007 г.

установил:

закрытое акционерное общество “Автоприбор“ (далее - истец, Общество) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), открытому акционерному обществу “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ (далее - Фонд) и индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. (далее - Предприниматель) о признании недействительными торгов по продаже объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 93, лит. А, пом. 9Н, и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи от 29.01.2007 N па/н между ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ и индивидуальным предпринимателем Ф.И.О.

Определением от 07.11.2007 г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения по делу N А56-173255 по заявлению ЗАО “Автоприбор“ о признании незаконным уклонения КУГИ Санкт-Петербурга от соблюдения гарантий, установленных Положением “Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости“ для заявителя как добросовестного арендатора, распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 11.12.2006 г. “Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 93, лит. А, пом. 9Н“ недействительным как принятым в нарушение указанного Положения.

Определением от 21.01.2008 г. производство по делу возобновлено.

Решением суда от 08.05.2008 г. (судья Капелькина Л.М.) требования истца удовлетворены: торги по продаже объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 93, лит. А,
пом. 9Н, и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 29.01.2007 N па/н между ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ и Индивидуальным предпринимателем Ф.И.О. признаны недействительными ввиду нарушения при проведении торгов требований пункта 4.5 Положения “Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости“ (далее - Положение), устанавливающего особый порядок извещения арендатора о предстоящей реализации на торгах объекта аренды.

Ответчики, обжаловав в апелляционном порядке решение, просили отменить решение в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 28.09.1993 г. N 02-А-001044, от 23.10.1997 г. N 02-А-002597, от 09.01.2003 г. N 02-А004028 истец является владельцем объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 93, лит. А, пом. 9Н.

На основании распоряжения КУГИ от 11.12.2006 г. N 2358-рз спорный объект недвижимости был выставлен на торги.

По итогам аукциона, проведенного ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ 24.01.2007 г., победителем торгов признан индивидуальный предприниматель Калинин Дмитрий Павлович, с которым 29.01.2007 г. заключен договор N 7739-па/н купли-продажи нежилого помещения.

Требования Общества обоснованы следующим.

Выставленное на продажу помещение является предметом действующего договора аренды от 09.01.2003 г. N 02-А004028, заключенного Обществом (арендатор) и КУГИ (арендодатель) сроком на 5 лет.

Данное помещение находится в пользовании Общества уже более 10 лет на основании договоров аренды, последовательно заключаемых с КУГИ с 1993 года. Общество добросовестно исполняло принятые на себя обязательства по внесению арендных
платежей за занимаемое помещение, что арендодателем (КУГИ) не отрицается.

Приватизация путем продажи государственного имущества Санкт-Петербурга на торгах осуществляется в Санкт-Петербурге на основании Закона Санкт-Петербурга от 10.03.2005 г. N 59-15 “О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга“ (далее - Закон N 59-15) и разработанного во исполнение этого закона Положения, которым определен порядок действий КУГИ при подготовке объектов к продаже и установлен ряд прав, гарантий и льгот для арендаторов приватизируемых помещений, имеющих длительные арендные отношения с Санкт-Петербургом и добросовестно выполняющих свои обязанности.

Как указывает Общество, КУГИ, принимая решение о продаже арендуемого Обществом объекта, в нарушение Положения не направил арендатору письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия; на предложение Общества заключить такое соглашение не ответил; не уведомил Общество о проведении торгов, лишив его возможности принять участие в торгах и нарушив законные права заявителя.

Ответчики иск не признали ввиду проведения торгов в соответствии с действующим законодательством и распоряжением Комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) от 11.12.2006 г. N 2358-рз, не признанного недействительным на момент проведения торгов.

Суд первой инстанции, сославшись на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2007 г. по делу N А56-4395/2007, которым признано незаконным распоряжение КУГИ от 11.12.2006 г. N 2358-рз “Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 93, лит. А, пом. 9Н“, установил, что в нарушение Положения КУГИ не заключил с истцом дополнительное соглашение о продлении договора аренды, а следовательно, ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ провел торги, не имея полного комплекта документов, необходимых для их проведения согласно пунктам 4.1.2, 4.3 указанного Положения.

По мнению
суда, оспариваемые торги, проведенные на основании незаконного распоряжения КУГИ, с нарушением порядка извещения арендатора помещения и при отсутствии необходимого комплекта документов являются недействительными по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

По мнению подателей жалоб, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о допущенных нарушениях, противоречащих нормам действующего законодательства.

Обязанность исполнительного органа государственной власти, уполномоченного на принятие решений об условиях приватизации государственного имущества, уведомлять арендаторов имущества о планируемом принятии решения о приватизации арендуемого государственного имущества не предусмотрена ни Федеральным законом, ни Положением.

Своевременное опубликование в средствах массовой информации информационного сообщения о проведении аукциона в отношении арендуемого ЗАО “Автоприбор“ нежилого помещения позволило уведомить всех заинтересованных лиц, включая истца, о проведении торгов с соблюдением установленного федеральным законом принципа равенства прав покупателей государственного имущества.

Положение, по мнению, ответчиков, не является нормативно-правовым актом, следовательно, нарушение Положения не может свидетельствовать о нарушении правил, установленных законом в соответствии с нормами статьи 449 Гражданского кодекса РФ.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и подателей апелляционной жалобы, апелляционный суд не установил оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Доводы КУГИ об отсутствии оснований для признания истца, не участвовавшего в торгах, заинтересованным лицом являются неосновательными.

Истец является лицом, заинтересованным в спорном правоотношении как добросовестный арендатор выставленного на торги помещения, который в связи с принятием распоряжения КУГИ и сменой собственника по результатам торгов утратил безусловное право на продление срока аренды до 10 лет, предусмотренное Положением “Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“
при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости“.

Приватизация путем продажи на торгах объектов нежилого фонда осуществляется в Санкт-Петербурге на основании Закона Санкт-Петербурга от 10.03.2005 г. N 59-15 и указанного Положения, разработанного во исполнение названного Закона и утвержденного Распоряжением КУГИ от 03.08.2006 г. N 233-р.

Пунктом 4.5 Положения предусмотрен особый порядок извещения арендатора о предстоящей реализации на торгах объекта аренды.

В нарушение указанного нормативного акта данный порядок КУГИ не был соблюден.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А56-4395/2007 имеет дату 28.03.2008, а не 23.08.2008.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2007 г. по делу N А56-4395/2007, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.08.2008 г., установлено, что в нарушение названного Положения КУГИ не заключил с истцом дополнительное соглашение о продлении договора аренды, а следовательно, ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга“ провело торги, не имея полного комплекта документов, необходимых для их проведения согласно пунктам 4.1.2, 4.3 указанного Положения.

С учетом изложенного оспариваемые торги, проведенные на основании незаконного распоряжения КУГИ, с нарушением порядка извещения арендатора помещения и при отсутствии необходимого комплекта документов обоснованно признаны судом первой инстанции недействительными.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами подателей апелляционных жалоб о неотнесении Положения к числу нормативно-правовых актов.

Под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы, обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом.

Отнесение данного Положения, опубликованного 14.08.2006 г. в надлежащем печатном
издании - Информационном бюллетене администрации Санкт-Петербурга N 31, к числу нормативно-правовых актов установлено апелляционным судом в постановлении от 04.12.2007 г. по делу N А56-4395/2007, имеющем преюдициальное значение для истца и КУГИ, пришел к верному выводу о том, что Положение, опубликованное 14.08.2006 г. в надлежащем печатном издании - Информационном бюллетене администрации Санкт-Петербурга N 31, отвечает указанным признакам.

Данным актом, принятым управомоченным органом государственной власти, установлены перечень и порядок оформления документов, необходимых для подготовки решений об условиях приватизации (продажи) имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 59-15 перечень, порядок и сроки представления документов, необходимых в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Санкт-Петербурга для подготовки решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга, требования к их оформлению, а также лиц, ответственных за представление указанных документов, устанавливает правительство Санкт-Петербурга. Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 2 этого Закона при проведении приватизации правительство Санкт-Петербурга издает правовые акты по вопросам приватизации имущества.

Пунктом 2 статьи 2 того же Закона предусмотрена возможность наделения исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга полномочиями Правительства Санкт-Петербурга в сфере приватизации имущества Санкт-Петербурга, в том числе полномочиями по изданию правовых актов по вопросам приватизации имущества Санкт-Петербурга.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.08.2005 г. N 1269 “О программе приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга на 2006 год и организации деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по распоряжению имуществом Санкт-Петербурга“ КУГИ наделен полномочиями правительства Санкт-Петербурга в сфере приватизации имущества Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона N 59-15.

С учетом изложенного Положение относится к нормативным правовым актам, поскольку принято КУГИ по вопросам, отнесенным к его
компетенции, на основании и во исполнение Закона N 59-15.

Положением предусмотрен ряд мер, гарантирующих возможность добросовестным арендаторам, которые не менее 5 лет арендуют объекты, являющиеся имуществом казны Санкт-Петербурга, заключить дополнительное соглашение к договору аренды объекта о продлении срока действия договора аренды на срок до 10 лет включительно. К таким мерам, в частности, относятся: направление арендатору письма, содержащего предложение в месячный срок с момента получения письма заключить дополнительное соглашение к договору аренды объекта о продлении его срока; приостановление оформления документов по приватизации до заключения дополнительного соглашения; обязательность включения в состав документов, являющихся основанием для подготовки распоряжения об условиях приватизации (продажи) объекта, подписанного и зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении арендных отношений.

КУГИ не только не совершил эти действия, но и напротив, уклонился от предложения Общества, направленного в КУГИ 23.10.2006 г., заключить дополнительное соглашение к договору аренды и издал распоряжение N 2358-рз о приватизации (продаже) спорного объекта на аукционе без соблюдения установленных Положением прав и гарантий заявителя как добросовестного арендатора. Данные обстоятельства подтверждены представителем КУГИ в судебном заседании кассационной инстанции.

Таким образом, не сообщив Обществу о выставлении арендуемого объекта на торги и не заключив с ним дополнительного соглашения к договору аренды о продлении действия договора на срок до 10 лет включительно, КУГИ нарушил права и законные интересы Общества, так как при смене собственника объекта недвижимости на частное лицо арендатор утратит безусловное право на продление срока действия договора аренды.

При данных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о признании недействительными торгов и договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов, на основании статьи 449 Гражданского кодекса РФ.

Расходы
по уплате государственной пошлины подлежат оставлению за подателями апелляционных жалоб.

Ввиду неуплаты КУГИ государственной пошлины по жалобе, сумма пошлины в размере 1. 000 руб. подлежит взысканию с КУГИ Санкт-Петербурга в федеральный бюджет.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2008 г. по делу N А56-8886/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета 1.000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

СЛОБОЖАНИНА В.Б.

Судьи

МЕДВЕДЕВА И.Г.

ЧЕРЕМОШКИНА В.В.