Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2008 по делу N А21-8349/2007 Отсутствие государственной регистрации, предусмотренной статьей 651 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, служит основанием для признания договора аренды недействительным и выселения арендатора из занимаемого помещения.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 июня 2008 г. по делу N А21-8349/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Ленской С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5022/2008) ЗАО “Натур продукт“

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2008 по делу N А21-8349/2007 (судья Лобанова Е.А.), принятое

по иску ООО “Эко Аптека“

к ЗАО “Натур продукт“

3-и лица: 1) Комитет муниципального имущества города Калининграда

2) ЖЭУ N 7

о выселении

при участии:

от истца: Сакардиной В.В. (доверенность б/н от 03.12.2007 г., паспорт)

от ответчика: адвоката Сорокина
В.А. (удостоверение адвоката N 39/368 от 05.12.2002 г., доверенность б/н от 13.02.2008 г.)

от 3-х лиц: не явились (извещены)

установил:

ООО “Эко Аптека“ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ЗАО “Натур продукт“ (далее - ответчик) о выселении из нежилого помещения по адресу: г. Калининград, ул. Пролетарская, дом 79-87 - ул. Черняховского, дом 54-56, литер 1, из литеры “А“.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет муниципального имущества города Калининграда, ЖЭУ N 7.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2008 г. по делу N А21-8349/2007 заявленные требования удовлетворены.

На указанное решение ЗАО “Натур Продукт“ подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит принятый по делу судебный акт отменить, в иске отказать. В апелляционной жалобе податель указывает, что 17.02.1999 г. между КУМИ, ЖЭУ N 7 и ЗАО “Натур продукт“ заключен договор аренды нежилого помещения N 2507. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 275,1 кв. м. Помещения общей площадью 275,1 кв. м переданы арендатору по акту сдачи-приемки от 05.01.1999 г. 13 июня 2007 г. Комитет муниципального имущества города Калининграда продал арендуемые ЗАО “Натур продукт“ помещения по договору купли-продажи N 759 ООО “Эко Аптека“. Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что им занимались помещения площадью 554,2 кв. м. Также податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что поскольку договор аренды N 2507 от 17.02.1999 г. подписан после
введения в действие ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ и не зарегистрирован в установленном порядке, его следует считать незаключенным. Головное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Калининграде создано 05 августа 1999 г. Договор аренды N 2507 заключен сторонами 17 февраля 1999 г., то есть до создания в г. Калининграде учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На другие учреждения и органы государственной власти функции государственной регистрации возложены не были. Регистрация договоров аренды недвижимого имущества проводившаяся в субъекте РФ до вступления в силу Закона о государственной регистрации не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК РФ.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая решение законным и обоснованным. Договор аренды N 2507 является незаключенным, поскольку подписан спустя более года после вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, заключен на срок с 01.01.1999 г. - 31.12.2010 г. и надлежащим образом не зарегистрирован. По поводу довода апелляционной жалобы о площади занимаемого помещения истец указывает, что согласно соглашению от 01.12.2003 г. о внесении изменений в договор аренды N 2507 от 17.02.1999 г. ЗАО “Натур Продукт“ занимало нежилые помещения площадью 572,1 кв. м.

Комитет муниципального имущества г. Калининграда с доводами апелляционной жалобы не согласился. В отзыве на апелляционную жалобу указал, что Постановлением N 17 Главы администрации Калининградской области от 14.01.1998 г. установлено,
что до создания на территории Калининградской области системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагаются на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Калининградской области, Комитет по управлению имуществом Калининградской области и Бюро технической инвентаризации. На Комитет по управлению имуществом г. Калининграда действие данного постановления не распространялось. Поскольку договор аренды от 17.02.1999 г. N 2507 не был зарегистрирован в соответствии с Постановлением Главы Администрации Калининградской области, а впоследствии и в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ, судом правомерно сделан вывод о том, что данный договор является незаключенным ввиду отсутствия его регистрации в установленном порядке.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица в судебное заседание не явились, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как явствует из материалов дела, 17.02.1999 г. между КУМИ (арендодателем), ЖЭУ N 7 (балансодержателем) и ЗАО “Натур продукт“ (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения N 2507, в соответствии с которым арендатору переданы нежилые помещения общей площадью 275,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Калининград, ул. Пролетарская, дом 79-87 - ул. Черняховского, дом 54-56, литер 1, из литеры “А“ для использования под оптово-розничную торговлю лекарственными средствами.

Пунктом 2.1 договора срок договора установлен с 01.01.1999 г. по 31.12.2010 г. Из представленных в материалы дела соглашений о внесении изменений в договор аренды изменялась площадь арендуемых помещений.

13.06.2007 г. между Комитетом муниципального имущества города Калининграда и ООО “Эко
Аптека“ заключен договор купли-продажи N 759 комплексного имущественного объекта, состоящего из семи помещений по адресу: г. Калининград, ул. Пролетарская, дом 79-87 - ул. Черняховского, дом 54-56. В состав приобретенных истцом помещений вошли и помещения, занимаемые ответчиком по договору аренды N 2507 от 17.02.1999 г.

Право собственности ООО “Эко Аптека“ на приобретенные помещения зарегистрировано УФРС по Калининградской области 26.09.2007 г.

Полагая, что договор аренды N 2507 от 17.02.1999 г. является незаключенным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что, поскольку договор аренды от 17.02.1999 г. N 2507 подписан после введения в действие ФЗ N 122-ФЗ, в установленном порядке не зарегистрирован, он является незаключенным.

Апелляционная инстанция с указанными выводами суда первой инстанции согласна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды N 2507 заключен сторонами 17 февраля 1999 г., то есть до создания в г. Калининграде учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответственно, регистрации договора не требовалось, апелляционной инстанцией не принимаются.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что 14.01.1998 г. Главой администрации Калининградской области принято постановление N 17, в соответствии с которым до создания на территории Калининградской области системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сохраняется прежний порядок государственной
регистрации, в соответствии с которым функция государственной регистрации возложена на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Калининградской области, Комитет по управлению имуществом Калининградской области и Бюро технической инвентаризации.

Соответственно, до создания Головного учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Калининграде был установлен порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество и обременений на него.

Доводы апелляционной жалобы о том, что регистрация договоров аренды недвижимого имущества проводившаяся в субъекте РФ до вступления в силу Закона о государственной регистрации не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК РФ, являются несостоятельными.

Федеральный закон N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ введен в действие с 31.01.1998 г. С момента введения в действие Федерального закона, устанавливающего определенный порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество и обременений на него, такой порядок становится обязательным.

Пунктом 2 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено поэтапное создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектами Российской Федерации с учетом их условий. Порядок осуществления государственной регистрации на территории Калининградской области до момента создания Учреждения, осуществляющего государственную регистрацию, был определен в Постановлении N 17 от 14.01.1998 г.

Поскольку договор аренды N 2507 от 17.02.1999 г. подписан после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ, в установленном порядке не зарегистрирован, он обоснованно признан судом первой инстанции незаключенным. В связи с данным обстоятельством у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия помещений по адресу: г.
Калининград, ул. Пролетарская, дом 79-87 - ул. Черняховского, дом 54-56, литер 1, из литеры “А“.

Соответственно, требование о выселении заявлено правомерно и обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 275,1 кв. м не принимается апелляционной инстанцией.

Согласно соглашению от 01.12.2003 г. о внесении изменений в договор аренды N 2507 от 17.02.1999 г. ЗАО “Натур Продукт“ занимало нежилые помещения площадью 572,1 кв. м (л.д. 73).

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция пришла к выводу о полном и всестороннем исследовании судом первой инстанции материалов и обстоятельств дела, их правильной правовой оценке. Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.04.2008 по делу N А21-8349/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

МЕЛЬНИКОВА Н.А.

Судьи

ГОРБИК В.М.

ПОЛУБЕХИНА Н.С.