Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 по делу N А56-40544/2007 Поскольку сдача в аренду вспомогательных помещений общежития - мест общего пользования без использования жилых помещений изменяет вспомогательный характер их применения и не служит цели проживания граждан, сдача в аренду данных помещений противоречит действующему законодательству, и такой договор аренды является ничтожным в силу положений статьи 168 ГК РФ.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 апреля 2008 г. по делу N А56-40544/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Ленской С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1621/2008) ГОУ ВПО “Санкт-Петербургский государственный политехнический университет“

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2007 г. по делу N А56-40544/2007 (судья Захарова М.В.), принятое

по иску первого заместителя прокурора города Санкт-Петербурга в защиту интересов КУГИ Санкт-Петербурга

к ГОУ ВПО “Санкт-Петербургский государственный политехнический университет“, ЗАО “МАЙКЛ и Ко“

о признании сделки недействительной
и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от истца: помощника прокурора Раздобреевой Н.Г. (удостоверение N 137412), от КУГИ СПб: не явился (извещен)

от первого ответчика: Полищук А.А. (доверенность N юр-127/05 от 21.11.2005 г., паспорт), от второго ответчика: не явился (извещен)

установил:

первый заместитель прокурора города Санкт-Петербурга в защиту государственных и общественных интересов и в интересах Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ СПб) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным договора N 122/05-п от 01.09.2005 аренды нежилого помещения (строения), заключенного между Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования “Санкт-Петербургский государственный политехнический университет“ (далее - Университет) и закрытым акционерным обществом “МАЙКЛ и Ко“ (далее - Общество), о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Общества передать Университету помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Парголовская, д. 11, корп. 1, литера А, помещения 1 - 5, часть помещений 17, 24 - 33 площадью 242,45 кв. м, пом. VI площадью 26,6 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2007 г. по делу N А56-40544/2007 заявленные требования удовлетворены.

На указанное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на нарушение норм материального права при принятии судебного акта, просит его отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19, 92, 94 Жилищного кодекса РФ только жилые помещения в общежитии предназначены для временного проживания граждан. Другие (нежилые помещения) для временного проживания граждан не предназначены. По оспариваемому договору аренды сданы как жилые, так и нежилые помещения. В соответствии с пунктом 4 статьи 27 ФЗ
“О высшем и послевузовском профессиональном образовании“ от 22.08.1996 г. N 125-ФЗ, пунктом 11 статьи 39 ФЗ “Об образовании“ от 10.07.1992 г. N 3266-1 Университет вправе сдавать закрепленное за ним имущество в аренду. Право выступать арендодателем имущества предусмотрено и уставом Университета, утвержденным Министерством образования РФ от 18.02.2004 г. Сдача изолированных пустующих зданий, блоков, этажей в аренду не меняет назначения ни студенческого общежития, ни назначения его жилых помещений и не препятствует использованию последних по назначению. От оспаривания принятого по делу судебного акта по процессуальным основаниям податель жалобы отказался.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании пояснил, что согласно Ведомости помещений только два помещения являются жилыми, остальные имеют статус помещений общего пользования. В соответствии со статьей 133 ГК РФ жилое помещение и места общего пользования составляют неделимую вещь, в связи с чем использование жилого помещения без мест общего пользования, размер которых обеспечивает возможность использования жилого помещения по назначению, невозможно. Поскольку сдача в аренду мест общего пользования без использования жилых помещений изменяет вспомогательный характер их использования и не служит цели проживания граждан, сдача в аренду вспомогательных помещений противоречит действующему законодательству и такой договор является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ. В силу ст. 50, 120 ГК РФ установлен принцип целевой правоспособности образовательного учреждения. Для обеспечения принципа непрерывности образовательного процесса обучающимся предоставляются жилые помещения для проживания, нежилые помещения также должны служить обеспечению непрерывности образовательного процесса.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО “Майкл и Ко“ в судебное заседание не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили, апелляционная
жалоба рассмотрена в их отсутствие.

При проверке законности и обоснованности принятого по делу судебного акта апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как явствует из материалов дела, между Университетом и Обществом был заключен договор N 122/05-п от 01.09.2005 г. аренды части здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Парголовская, д. 11, корп. 1, литера А, первый этаж, пом. 1 - 5, часть пом. 17, пом. 24 - 33 площадью 242,45 кв. м, пом. VI, площадью 26,6 кв. м, для использования под офис, склад, магазин и места общего пользования.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 19, ст. 92, 94 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в общежитии предназначены для временного проживания граждан.

В соответствии с п. 1 Типового положения о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и профессионального образования Российской Федерации, утвержденного Постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию от 31.05.95 N 4, общежитие предназначено исключительно для проживания студентов, находящиеся в общежитии вспомогательные помещения служат основной цели - проживанию студентов.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что в соответствии с разделом 2.2 устава Общества основными видами деятельности Общества является оказание посреднических услуг, торгово-закупочная деятельность, маркетинговые, инжиниринговые внедренческие, консультативные, юридические, информационные рекламные услуги. Использование спорных помещений для указанных видов деятельности не служит целям проживания студентов.

Апелляционная инстанция согласна с выводом суда первой инстанции о том, что переданные в аренду спорные помещения эксплуатируются с нарушением целевого использования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сдача изолированных пустующих зданий, блоков, этажей в аренду не меняет назначения ни студенческого общежития, ни назначения его жилых помещений и не препятствует использованию последних по назначению, не принимаются
апелляционной инстанцией.

Согласно Ведомости помещений последние имеют статус помещений общего пользования. Поскольку сдача в аренду мест общего пользования без использования жилых помещений изменяет вспомогательный характер их использования и не служит цели проживания граждан, сдача в аренду вспомогательных помещений противоречит действующему законодательству, и такой договор является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.

Кроме того, податель жалобы ссылается на сдачу в аренду изолированных пустующих зданий, блоков, этажей, о которых идет речь в Типовом положении о студенческом общежитии. Спорные помещения к помещениям такого рода не относятся.

Как обоснованно указал истец, в силу статей 50, 120 ГК РФ установлен принцип целевой правоспособности образовательного учреждения. Для обеспечения непрерывности образовательного процесса обучающимся в Университете предоставляются жилые помещения - для проживания, нежилые помещения в общежитии (студ. совет, оформительская, комната отдыха и т.д.) также должны служить обеспечению непрерывности образовательного процесса. Поскольку сдача нежилых помещений общежития в аренду под офис не служит таким целям, сделка в части сдачи в аренду нежилых помещений общежития также является недействительной.

Ссылка ответчика на наличие экспертной оценки комиссии, согласованной заместителем руководителя Федерального агентства по образованию от 28.01.2005 г. (л.д. 72), правильности выводов суда не опровергает, поскольку она выдана задолго до заключения договора аренды и не может отражать реального воздействия деятельности арендатора на учебно-воспитательный процесс и безопасность обучающихся, кроме того срок ее действия истек 31.07.2006 г.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция пришла к выводу, что при рассмотрении дела судом дана правильная правовая оценка обстоятельствам и материалам дела, нормы процессуального права не нарушены, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями
269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2007 г. по делу N А56-40544/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

МЕЛЬНИКОВА Н.А.

Судьи

ГОРБИК В.М.

СТАРОВОЙТОВА О.Р.