Решения и определения судов

Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2008 N 16АП-2098/08(1) по делу N А22-654/08/4-67 По делу о расторжении договора аренды нежилых помещений и выселении ответчика из указанных помещений.

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 декабря 2008 г. N 16АП-2098/08(1)

Дело N А22-654/08/4-67

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 декабря 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Цигельникова И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карапетовым С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Открытого акционерного общества “Фармация“ на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.08.2008 по делу N А22-654/08/4-67 по иску Открытого акционерного общества “Фармация“ к Обществу с ограниченной ответственностью “Фирма МСП“ о расторжении договора аренды и выселении ответчика,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Открытого акционерного общества “Фармация“
- генеральный директор Ф.И.О. (паспорт), адвокат Орел Николай Викторович (доверенность от 28.05.2008 N 01/254 сроком действия на 3 года, удостоверение от 18.11.2002 N 105);

от ответчика - Общества с ограниченной ответственность “Фирма МСП“ - Ф.И.О. (доверенность от 11.06.2008 N 94/06 сроком действия до 31.12.2008).

установил:

Открытое акционерное общество “Фармация“ (далее - ОАО “Фармация“, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкии с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью “Фирма МСП“ (далее - ООО “Фирма МСП“, ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 09.09.2003 N 102, расположенных по адресу: г. Элиста, ул. Н. Очирова, 4, под. N 3, 4 на первом этаже, согласно экспликации по этажному плану технического паспорта аптеки N 1 и выселении ответчика из указанных помещений.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкии Решением от 28.08.2008 по делу N А22-654/08/4-67 в удовлетворении заявленных требований истцу отказано. Решение мотивировано тем, что ответчик надлежащим образом выполнял обязательства по договору аренды, и оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке не имеется.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, ответчиком нарушены существенные условия договора аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, поддержал доводы отзыва на
апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.08.2008 по делу N А22-654/08/4-67 в апелляционном порядке в соответствии со ст. ст. 258, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 28.01.1997 N 18 Открытое акционерное общество “Фармация“ было преобразовано в Государственное унитарное предприятие “Фарммедтех“ в связи с чем все имущество общества, в том числе недвижимое, было передано в собственность Республики Калмыкия и находилось в пользовании ГУП “Фарммедтех“ на праве хозяйственного ведения.

Распоряжением Министерства имущества Республики Калмыкия от 29.01.2003 N 79-р был согласован договор аренды, по которому ГУП “Фарммедтех“ передало в аренду ООО “Фирма МСП“ часть нежилых помещений общей площадью 42.6 кв. м для использования под магазин, расположенных по адресу: г. Элиста, ул. Н. Очирова, 4, сроком действия с 03.02.2003 по 31.01.2004 и разрешено произвести ООО “Фирма МСП“ капитальный ремонт помещений в счет взаимозачета арендной платы (том 1, л.д. 88).

03.02.2003 между ГУП “Фарммедтех“ (арендодатель) и ООО “Фирма МСП“ (арендатор) заключен договор N 36 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Республики Калмыкия закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения. В соответствии с п. 1.1 договора арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Элиста, ул. Н.Очирова, 4, общей площадью 42,6 кв. м. Договор действует согласно п. 1.3 до 31.01.2004 (том 1, л.д. 89-93).

Министерство имущественных отношений Республики
Калмыкия в лице министра Головатова А.В., арендодатель ГУП “Фарммедтех“ и ООО “Фирма МСП“ (арендатор) 03.02.2003 составили акт приемки-передачи имущества, находящегося в аренде и расположенного по адресу: г. Элиста, ул. Н.Очирова, 4, общей площадью 43.12 кв. м (том 1, л.д. 94-95).

21.03.2003 ГУП “Фарммедтех“ и ООО “Фирма МСП“ заключили соглашение о том, что ООО “Фирма МСП“ проводит капитальный ремонт помещений переданных в аренду (том 1, л.д. 96).

Согласно акту приемки выполненных работ от 30.06.2003, арендодатель принял и утвердил выполненные работы по капитальному ремонту и перепланировке помещений, в ходе которых были осуществлены следующие работы: разбор перегородок из гипсоплит, демонтаж старых дверных блоков, вентиляционного канала, унитаза, умывальника, канализационных и водопроводных труб, батарей отопления, разбор перегородок из кирпича. В связи с перепланировкой общая площадь переданных в аренду помещений была увеличена до 71,1 кв. м, и в пользовании ООО “Фирма МСП“ находились следующие помещения: торговый зал N 1 площадью 44,5 кв. м, подсобная N 2 площадью 16,7 кв. м, санузел N 3 площадью 1,4 кв. м, подсобная N 4 площадью 8,5 кв. м (том 1, л.д. 85-87, 97)

09.09.2003 между ГУП “Фарммедтех“ (арендодатель) и ООО “Фирма МСП“ (арендатор) заключен договор N 102 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Республики Калмыкия закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения (далее - Договор). В соответствии с п. 1.1 Договора арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения расположенные по адресу: г. Элиста, ул. Н.Очирова, 4, на первом этаже согласно экспликации к поэтажному плану, однако общая площадь арендуемых помещений указана 43,12 кв. м. Срок действия договор установлен сторонами п.
1.3 до 09.09.2013, а в пункте 9.1 стороны указали, что в случае реорганизации или перемене собственника или владельца арендуемых помещений новый собственник или владелец является правопреемником арендодателя, и указанные обстоятельства не являются основанием для изменения условий или расторжения договора, который подлежит переоформлению путем дополнительного соглашения в части изменения наименования и реквизитов нового собственника (том 1, л.д. 6-14).

Министерство имущественных отношений Республики Калмыкия в лице министра Головатова А.В., арендодатель ГУП “Фарммедтех“ и ООО “Фирма МСП“ (арендатор) 09.09.2003 составили акт приемки-передачи имущества, находящегося в аренде и расположенного по адресу: г. Элиста, ул. Н.Очирова, 4, общей площадью 43.12 кв. м (том 1, л.д. 15-16).

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что в 2003 году Министерством имущественных отношений Республики Калмыкия (собственник) и ГУП “Фарммедтех“ (пользователь) были переданы ООО “Фирма МСП“ в аренду нежилые помещения общей площадью 43,12 кв. м, которые с согласия собственника и пользователя были перепланированы, в связи с чем общая площадь помещений была увеличена до 71,1 кв. м

Решением Элистинского городского суда от 19.04.2005 по делу N 2-108/05, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 21.07.2005 года Постановление Правительства Республики Калмыкия от 28.01.1997 N 18 “О преобразовании Открытого акционерного общества “Фармация“ в Государственное унитарное предприятие “Фарммедтех“ признано недействительным. ОАО “Фармация“ было восстановлено и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц (том 1, л.д. 30-37).

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 01.08.2007 по делу N А22-757/07/4-93 признано право собственности ОАО “Фармация“ на нежилые помещения Аптеки N 1 (Литер 1, А, N 1-38 первого этажа согласно экспликации к поэтажному плану,
общей площадью 645,65 кв. м, расположенные в административном здании по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Н.Очирова, дом 4. Решение вступило в законную силу 03.09.2007 (том 1, л.д. 38-39).

28.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО “Фармация“ на указанное выше недвижимое имущество и сделок с ним. Номер регистрации 08-08-01/029/2007-956, что подтверждается свидетельством 08 РК 027238 от 28.12.2007 (том 1, л.д. 40).

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.06.2000 N 54 “О сделках юридического лица, регистрация которого признана недействительной“ указано, что признание судом недействительной регистрации юридического лица само по себе не является основанием для того, чтобы считать ничтожными сделки этого юридического лица, совершенные до признания его регистрации недействительной.

Следовательно, судом первой инстанции правильно указано о том, что признание в 2005 году недействительным преобразование в 1997 году ОАО “Фармация“ в ГУП “Фарммедтех“, не является основанием считать договор аренды N 102 от 09.09.2003 ничтожной сделкой, а поэтому указанная сделка является действительной для ОАО “Фармация“.

15.01.2008 комиссией ОАО “Фармация“ в присутствии юриста ООО “Фирма МСП“ Джеваковой Н.Г. была проведена сверка занимаемых помещений, и установлено, что в пользовании ответчика находятся помещения общей площадью 77,63 кв. м, а не площадью 43,12 кв. м, указанных в договоре N 102 от 09.09.2003 (том 1, л.д. 18).

В связи со сменой собственника ООО “Фирма МСП“ обратилось 22.01.2008 к ОАО “Фармация“ с заявлением о внесении изменения в договор аренды N 102 от 09.09.2003 в части наименования арендодателя путем заключения дополнительного соглашения, письмами от 04.02.2008 N 11/02, от 05.03.2008 N 32/03, от 28.03.2008 N 43/03,
от 29.04.2008 N 64/04 ООО “Фирма МСП“ просило ОАО “Фармация“ сообщить реквизиты ОАО для перечисления арендной платы (том 1, л.д. 67, 71-74).

28 апреля 2008 года ОАО “Фармация“ предложило ООО “Фирма МСП“ привести занимаемые площади в соответствие с договором, освободить излишне занимаемые помещения и необходимости соблюдения всех условий договора аренды, а 04.06.2008 обратилось с исковым заявлением в суд о расторжении договора аренды и выселении ответчика в связи с существенным нарушением условий договора аренды N 102 от 09.09.2003 (том 1, л.д. 28, 2-3).

В соответствии с частью 1 статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ пунктом 24 разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Пунктом 9.1 договора аренды N 102 от 09.09.2003, заключенного между ГУП “Фарммедтех“ (арендодатель) и ООО “Фирма МСП“ (арендатор) стороны предусмотрели, что в случае реорганизации или перемене собственника или владельца арендуемых помещений новый собственник или владелец является правопреемником арендодателя, и указанные обстоятельства не являются основанием для изменения условий или расторжения договора, который подлежит переоформлению путем дополнительного соглашения в части изменения наименования и реквизитов нового собственника (том 1, л.д. 6-14).

Таким образом, судом первой инстанции правомерно указано, что изменение собственника сданного в аренду нежилого
помещения влечет лишь переход прав арендодателя к этому лицу, но не влияет на объем прав арендатора, тем самым новый собственник (владелец) становится правопреемником арендодателя по договору N 102 от 09.09.2003, при этом указанный договор подлежит переоформлению только в части изменения наименования и реквизитов нового собственника.

В соответствии пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу положений части первой статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что арендодателю ГУП “Фарммедтех“ было известно об увеличении площади переданных в аренду помещений в связи с перепланировкой и реконструкцией, которая была произведена с согласия собственника и пользователя, однако при заключении договора после приемки собственником помещений работ, выполненных арендатором, в договоре N 102 была указана общая площадь помещений до перепланировки, реконструкции и капитального ремонта.

Судом также установлено, что внешние границы переданных в аренду помещений в 2003 году до перепланировки, после
перепланировки и реконструкции, в настоящее время, не изменились, внутренние помещения являются смежными, составляют единый производственный комплекс, разделение помещений невозможно без изменения назначения и несоизмеримого ущерба.

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что перепланировка помещений и увеличение общей площади арендуемых помещений ответчиком была произведена с согласия бывшего собственника, правопреемником которого является истец.

Более того, судом установлено, что истец - ОАО “Фармация“ отказывается оформить с ответчиком дополнительное соглашение к договору аренды N 102 от 09.09.2003, в части изменения наименования и реквизитов нового собственника, с указанием реальной площади нежилых помещений, находящихся в пользовании по договору аренды, и, несмотря на неоднократные предложения о сообщении реквизитов для перечисления арендной платы, не предоставлял сведения о том, на какие счета следует перечислять арендную плату.

В период рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик оплатил арендную плату за февраль - август 2008 года в сумме 42 740 рублей 53 копеек по платежному поручению от 19.08.2008 N 216, а платежным поручением от 17.11.2008 N 800 произвел доплату к арендной плате в размере 39 619 рублей 70 копеек за февраль - ноябрь 2008 года (том 1, л.д. 141).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО “Фирма МСП“ не нарушены существенные условия договора аренды N 102 от 09.09.2003, следовательно, у истца отсутствуют основания требовать расторжения указанного договора аренды помещений и выселения ответчика, а поэтому законно и обоснованно отказано в удовлетворении иска.

Судом апелляционной инстанции установлено, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом судебного разбирательства суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой
апелляционный суд согласен, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела и представленные доказательства, которым дана надлежащая оценка, а поэтому решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.08.2008 по делу N А22-654/08/4-67 является законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.08.2008 по делу N А22-654/08/4-67 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В.КАЗАКОВА

Судьи

Ю.Б.ЛУГОВАЯ

И.А.ЦИГЕЛЬНИКОВ