Решения и определения судов

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2008 по делу N А56-2562/2006 В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду недвижимого имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, в том числе если указанные недостатки повлекли причинение значительных убытков арендатору.

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 января 2008 г. по делу N А56-2562/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.

судей Медведева И.Г., Шестакова М.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ковальчук Л.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15616/2007) Администрации Муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.05.2007 года по делу N А56-2562/2006 (судья Капелькина Л.М.), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. br>
к Администрации Муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области

о взыскании 1 742 241 руб. 40 коп.

при участии:

от истца
(заявителя):

от ответчика (должника):

установил:

предприниматель Ф.И.О. (далее по тексту - истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования “Приозерский муниципальный район Ленинградской области“ (далее по тексту - ответчик, Администрация), с учетом изменения исковых требований, принятых судом, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 1 883 581 руб. 43 коп. убытков, возникших в результате пожара в здании магазина, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Приозерск, ул. Ленина, д. 35 “а“, в том числе: 577 295 руб. 43 коп. - стоимость утраченного оборудования; 307 908 руб. - стоимость утраченных товаров; 275 670 руб. 00 коп. - ущерб от продажи личного имущества в связи с необходимостью погасить кредит; 572 708 руб. 00 коп. - упущенная выгода; 150 000 руб. 00 коп. в возмещение морального вреда, а также 15000 руб. 00 коп. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.05.2007 с Администрации в пользу Ермолаевой В.В. взыскано 600 000 руб. убытков и 15 000 руб. компенсации за оплату услуг адвоката. В части взыскания 275 670 руб. ущерба от продажи личного имущества производство по делу прекращено. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания убытков и компенсации на оплату услуг представителя.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом нарушены нормы материального права, а также суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела. Администрация считает, что в случае, если истец согласился
с приемкой имущества в аренду с недостатками, которые ему были известны, то в соответствии с требованиями статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик освобождается от ответственности за оговоренные недостатки. Кроме того, после ремонта истица самовольно подключила электросети и не обеспечила установленный порядок допуска в эксплуатацию и подключения новых и реконструированных электроустановок.

Истица представила в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором, считая доводы апелляционной жалобы необоснованными, просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании истица, ее представители и представитель ответчика поддержали свои правовые позиции.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между сторонами 01.07.2000 года заключен договор аренды N 040/00 на срок до 01.07.2005 года, в соответствии с которым истица владела и пользовалась нежилым зданием, расположенным по адресу: г. Приозерск, ул. Ленина, д. 35 “а“, общей площадью 286.01 кв. м (л.д. 10 - 12 том 1).

Договор зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 12 оборот том 1).

Согласно пункту 1.5 договора здание предназначено для использования под магазин.

Здание получено истцом по акту приема-передачи от 01.07.2000 года.

В соответствии с указанным актом зданию требуется, в том числе ремонт электропроводки (л.д. 12 том 1). При этом, согласно указанному акту истица приняла объект в эксплуатацию без претензий к его техническому и санитарному состоянию.

Согласно справке N 47/40-59 от 18.06.2004 года начальника 40 ОПО Приозерского района Управления противопожарной службы ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области и письму отдела государственного пожарного надзора Приозерского района от 16.03.2005 N 2-40-41, 12.06.2004 года в магазине гр. Ермолаевой В.В. по адресу: г. Приозерск, ул. Ленина, д. 35а, произошел пожар, в результате
которого обгорело и оплавилось оборудование магазина, уничтожено большое количество товаров. Причиной возгорания явилось короткое замыкание электропроводки (л.д. 26, 27 том 1).

О необходимости ремонта электропроводки истец ставил в известность ответчика письмом исх. от 26.03.2004 (л.д. 43 том 1).

Поскольку причиной пожара послужило замыкание электропроводки, а ремонт электропроводки ответчиком не произведен, считая виновной Администрацию в причинении убытков, связанных с пожаром, истица обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, в соответствии со статьями 15, 616, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности требований в части взыскания убытков в размере стоимости утраченных оборудования и товаров, а также упущенной выгоды, при этом в порядке статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер ответственности должника до 600 000 руб. 00 коп.

Изучив материалы дела, выслушав правовые позиции сторон, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит их обоснованными по следующим основаниям.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из данной нормы следует, что для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков истцу необходимо доказать нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, размер убытков и наличие причинной связи между убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением
обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Из акта сдачи-приема объекта муниципальной собственности от 01.07.2000 года арендодатель передал объект аренды в ненадлежащем техническом состоянии, где указывалось, что требуется ремонт электропроводки. В заключении указано, что объект передается без претензий со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

То обстоятельство, что арендатор знал о недостатках спорного помещения, подтверждается материалами дела и не оспаривается им.

Поскольку истица не имела претензий по техническому состоянию помещений, в соответствии со статьей 616 пункта 2 Гражданского кодекса Российской Федерации она обязана поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию имущества.

В 2003 году истицей была произведена перепланировка спорного помещения, данный факт истица не отрицает. Однако, нарушив пункты 2.2.5 и 2.2.7 договора аренды, Ермолаева В.В. не согласовала перепланировку с Арендодателем.

Кроме того, согласно акту проверки использования спорного помещения от 26.02.2003 года (л.д. 39 т. 1), составленному комиссией по вопросам сдачи в аренду объектов нежилого фонда муниципального образования и арендатором, в данном помещении (магазине) произведена перепланировка торгового зала без разработки и согласования с отделом архитектуры проектной документации.

Из письма отдела государственного пожарного надзора Приозерского района от 06.06.2006 года (л.д. 67 т. 1) следует, что после ремонта истица не обеспечила
установленный порядок допуска в эксплуатацию и подключения новых и реконструированных электроустановок: (не предоставляла протокол замера сопротивления изоляции после проведения перепланировки); Ермолаева В.В. не могла получить разрешение на открытие магазина, так как электропроводка могла находиться в неудовлетворительном состоянии после реконструкции.

После перепланировки истица поставила в арендуемом помещении дополнительное холодильное оборудование, бывшее в употреблении (л.д. 97 т. 1). Истицей в материалы дела не представлено доказательств о техническом состоянии данного холодильного оборудования.

Вместе с тем, из письма отдела государственного пожарного надзора Приозерского района от 16.03.2005 N 2-40-41 следует, что после сообщения о пожаре 12.06.2004 года в магазине гр. Ермолаевой В.В. была взломана дверь, и дежурным караулом пожарной части обнаружено, что в торговом зале горит стена за холодильниками, стеллаж с продуктами и потолок.

Более того, как следует из заявления Ермолаевой В.В. от 05.04.2004 года (л.д. 35 т. 1), истица, обнаружив неисправность электропроводки (запах горящей электропроводки), продолжала ее эксплуатацию.

С учетом вышеизложенного, изучив и оценив в установленном законом порядке представленные сторонами в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии причинной связи между убытками, причиненными истцу, и ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком, а следовательно, отсутствуют основания для возмещения вреда вследствие ненадлежащего исполнения обязательства.

Доводы истца о том, что Ф.И.О. в возгорании и причинении убытков, так как не произвела капитальный ремонт арендуемого помещения, в том числе и полную замену электропроводки, суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Данное обязательство отражено и
в пункте 2.1.1 договора аренды. Однако срок проведения капитального ремонта договором не установлен.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Следовательно, письма Ермолаевой В.В. о необходимости провести капитальный ремонт, в том числе и электропроводки, не имеют никакого правового значения.

Более того, Ермолаева В.В. 01.01.2001 года заключила с ОАО “Ленэнерго“ договор электроснабжения N 30356, по условиям которого истица обязана содержать электросети в надлежащем состоянии.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда первой инстанции отменить в части взыскания 600 000 руб. убытков и 15 000 руб. компенсации за оплату услуг адвоката, и в данной части в иске отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе следует взыскать с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.05.2007 года по делу N А56-2562/2006 отменить в части взыскания 600 000 руб. убытков и 15 000 руб. компенсации за оплату услуг адвоката, в этой части в иске отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с предпринимателя Ф.И.О. в пользу Администрации МО “Приозерский район Ленинградской области“ 1000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление
может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

ЧЕРЕМОШКИНА В.В.

Судьи

МЕДВЕДЕВА И.Г.

ШЕСТАКОВА М.А.