Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10.12.2008 по делу N А19-15843/08-48 В удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказано, поскольку у истца отсутствуют правовые основания для применения иного порядка расчета арендной платы, чем установленный договором аренды, так как изменение механизма расчета арендной платы установлено истцом в одностороннем порядке.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 10 декабря 2008 г. по делу N А19-15843/08-48

Резолютивная часть решения объявлена 04.12.2008 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10.12.2008 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи Е.Ф.Капустенской,

при ведении протокола судебного заседания судьей Е.Ф.Капустенской, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области к открытому акционерному обществу “Ангарский электролизный химический комбинат“

о взыскании 926532 руб. 48 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель по дов-ти от 04.08.08 г. N ЛЛ-11/5261 Безбородов И.С. (удостоверение),

от ответчика: представитель по дов-ти от 04.09.08 г. N 16 Любочкин А.Н. (паспорт).

01.12.08 г. в
судебном заседании в порядке части 2 ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.12.08 г. до 15 часов 40 минут.

Судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон

установил:

Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к ОАО “Ангарский электролизный химический комбинат“ с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 565 от 13.08.07 г. в сумме 926532 руб. 48 коп. за период с 01.01.08 г. по 31.08.08 г.

В отсутствие возражений сторон суд в порядке части 4 ст. 137 АПК РФ завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик иск не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил, следующее.

На основании распоряжения от 13.08.07 г. N 255-3 “О предоставлении земельного участка в аренду ФГУП “АЭХК“, 13.08.07 г. между сторонами заключен договор аренды от 13.08.07 г. N 565 на срок с 13.08.07 г. по 02.06.08 г.

Распоряжением от 31.07.08 г. N 1220-р ФГУП “АЭХК“ приватизировано, 01.09.08 г. реорганизовано в форме преобразования в ОАО “АЭХК“.

В соответствии с условиями договора аренды от 13.08.07 г. N 565 истец передал ответчику в аренду по акту приема-передачи от 13.08.07 г. земельный участок, площадью 50430 кв.м, кадастровый номер 38:26:040503: 0079, находящийся по адресу: Иркутская область г. Ангарск 220 квартал, д. 1, для эксплуатации зданий войсковой части 3466, ответчик в свою очередь обязался уплачивать арендную плату согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением договора аренды земельного участка от 13.08.07 г. N 565 (п. 1.1 договора от 13.08.07 г. N 565,
приложение к договору от 13.08.07 г. N 565).

ЗАО “Эксперт“ по заказу истца проведена оценка рыночного размера арендной платы за использование федерального имущества по состоянию на 15.12.07 г., согласно выписке из отчета N 07-367 от 15.12.07 г. рыночная годовая арендная плата за использование земельного участка кадастровый номер 38:26:040503:0079 составила 1727124 руб., на основании чего истец произвел перерасчет арендной платы на 2008 г. и письмом от 24.01.08 г. N AM 13/378 “О направлении расчетов арендной платы на 2008 г.“ известил ответчика об изменении арендной платы по договору N 565 от 13.08.07 г.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды N 565 от 13.08.07 г. истец направлял ответчику претензию от 15.05.08 г. о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендой плате, однако, ответчик оплату арендной платы в срок, установленный договором N 565 от 13.08.07 г., исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы, не произвел, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на исковое заявление пояснил, что заявленные требования не признает, так как считает, что истец необоснованно изменил расчет суммы арендной платы, установленный исходя из кадастровой стоимости земельного участка рассчитанной в соответствии с постановлением губернатора Иркутской области от 28.02.03 г. N 87-П, согласно приложению к договору аренды N 565 от 13.07.08 г., определив размер арендной платы исходя из рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, истец письмом от 11.04.08 г., направленным в адрес ФГУП “АЭХК“, представил новую редакцию приложения к договору от 13.07.07 г. N 565, принятую ответчиком согласно письму от 22.04.08 г. N 5/736, с
расчетом арендной платы на земельный участок на период с 03.06.08 г. по 31.12.08 г., в котором истец установил размер арендной платы 28110 руб. 44 коп. в месяц.

При этом, ответчик представил платежные поручения N 3268 от 14.05.08 г., N 3867 от 10.06.08 г., N 4535 от 10.07.08 г., N 5336 от 11.08.08 г., согласно которым, как он считает, им оплачена арендная плата в соответствии с условиями договора аренды N 565 от 13.08.07 г., исходя из приложения к договору: расчета арендной платы с 02.07.07 г. по 02.06.08 г.

Ответчик также указал, что спорный земельный участок предоставлен для эксплуатации зданий войсковой части 3466, в частности - здание штаба, казарменных зданий, здания изолятора для собак, здание склада для б/запаса, следовательно, по мнению ответчика, спорный земельный участок в силу п. 4 ст. 37 ЗК РФ является изъятым из оборота и не может быть представлен на открытом рынке посредством публичной аренды, использование рыночной стоимости при оценке данного земельного участка неправомерно.

С учетом изложенного ответчик считает, что исковые требования о взыскании арендной платы в сумме 926532 руб. 48 коп. за период с 01.01.08 г. по 31.08.08 г. удовлетворению не подлежат.

Исследовав доказательства по делу, выслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 38АГ800033 от 05.08.08 г. Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 50430 кв.м, по адресу:
Иркутская область г. Ангарск, 220 квартал д. 1, кадастровый номер 38:26:040503:0079.

В соответствии с п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как установлено п. п. 5.1, 5.4 договора аренды земельного участка N 565 от 13.08.07 г. и расчета арендной платы, являющегося приложением к договору, размер годовой арендной платы за участок составляет 337325 руб. 26 коп., из расчета 412,9 руб./кв.м, арендная плата с 02.07.07 г. по 31.12.07 г. составляет 167755 руб. 85 коп. всего и 28110 руб. 44 коп. в месяц, исходя из расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной в соответствии с постановлением губернатора Иркутской области от 28.02.03 г. N 87-П, ответчик перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 926532 руб. 48 коп. за период с 01.01.08 г. по 31.08.08 г., исходя из расчета величины рыночной арендной платы для земельного участка площадью 50430 кв.м, по адресу: Иркутская область г. Ангарск, 220 квартал д. 1, кадастровый номер 38:26:040503:0079, на основании выписки из отчета N 07-367 “Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для передачи в аренду и определения величины рыночной арендной платы для оцениваемых объектов недвижимости“ от 15.12.07 г. в сумме 143927 руб. в месяц, 1727124 руб. в год.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены
иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из п. 5.2 договора аренды N 565 от 13.08.07 г. следует, что размер арендной платы пересматривается в следующих случаях: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством РФ; при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка); при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Договор аренды N 565 от 13.08.07 г. заключен сторонами 13.08.07 г. и действует с 02.06.07 г., письмо ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области об изменении размеров арендной платы и изменении механизма ее исчисления в связи с применением рыночной стоимости земельного участка направлено в адрес ответчика 24.01.08 г. с указанием, что данные расчеты установлены на 2008 г., то есть, арендодатель изменил размер платы и механизм ее исчисления до истечения года действия договора аренды от 13.08.07 г.

Кроме того, согласно п. 11 вышеуказанного Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 фактическое изменение размера арендной платы только в результате корректировки
на процент индексации не является в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Изменение механизма расчета (порядка расчета) арендной платы является изменением существенного условия договора аренды.

В рассматриваемом случае заявленное требование о взыскании арендной платы за период с 01.01.08 г. по 31.08.08 г. в сумме 926532 руб. 48 коп. свидетельствует об изменении условия договора о размере арендной платы, так как истец рассчитал арендную плату исходя из рыночной стоимости арендованного имущества, установленной в соответствии с отчетом N 07-367 “Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для передачи в аренду и определения величины рыночной арендной платы для оцениваемых объектов недвижимости“ от 15.12.07 г., тем самым, истцом был установлен новый порядок расчета арендной платы, так как ранее расчет арендной платы производился исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, изменился порядок (механизм) расчета, что является изменением условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договоров или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы изменяется также по соглашению сторон.

Вместе с тем, из материалов дела и пояснений истца следует, что между сторонами не подписывалось соглашение о внесении изменений в
договор на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 07-367 от 15.12.07 г., устанавливающего иную формулу (механизм) расчета арендной платы, подлежащей оплате по договору аренды N 565 от 13.08.07 г., соглашений о внесении изменений в договор аренды N 565 от 13.08.07 г. истцом не представлено.

В связи с изложенным, арбитражный суд считает, что у истца отсутствуют правовые основания для применения иного порядка расчета арендной платы, чем установленный договором аренды N 565 от 13.08.07 г., так как изменение механизма расчета арендной платы за период с 01.01.08 г. по 31.08.08 г., установлено истцом в одностороннем порядке на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 07-367 от 15.12.07 г.

В связи с чем, арбитражный суд при исчислении арендной платы за заявленный период считает правомерным применение расчета, указанного в приложении к договору аренды N 565 от 13.08.07 г. и согласованного сторонами, в соответствии с которым размер арендной платы за год составляет - 337325 руб. 26 коп., в месяц - 28110 руб. 44 коп. и уплачен ответчиком в полном объеме, что подтверждается представленными им платежными поручениями и не опровергается истцом.

Доводы ответчика о принятии им редакции расчета в прежнем размере, по письму ФАУФИ от 11.04.08 г. оценен судом с учетом представления последующего письма от 29.04.08 г. N АИ-13/2596, направленных истцом ответчику об ошибочном направлении данных расчетов.

При наличии вышеуказанных обстоятельств дела, суд считает, что данное направление расчета с его последующим отзывом не влияет на существо имеющихся документов по данному делу и не колеблет выводы суда.

На основании вышеизложенного, суд считает, что требование истца о взыскании арендной платы по договору аренды
N 565 от 13.08.07 г. в сумме 926532 руб. 48 коп. за период с 01.01.08 г. по 31.08.08 г., в силу ст. ст. 450, 452, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15765 руб. суд относит на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в 4-й арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Ф.КАПУСТЕНСКАЯ