Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 24.11.2008 по делу N А19-16213/07-58-14 Суд удовлетворил иск в части взыскания штрафной неустойки по договору аренды нежилого помещения, так как в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие согласование работ собственником нежилого здания, в качестве перепланировки.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 24 ноября 2008 г. по делу N А19-16213/07-58-14

Резолютивная часть решения оглашена 17.11.2008.

Полный текст решения изготовлен 24.11.2008.

Судья Арбитражного суда Иркутской области Ушакова О.В., при ведении протокола судебного заседания судьей Ушаковой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Агентства имущественных отношений Иркутской области

к ООО “Земстрой“

третье лицо: ОГУ “Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости“

о расторжении договора, выселении из занимаемого здания и взыскании 15 000 руб.

при участии в заседании:

от истца: Бергаева Е.А. - дов. N 11-3551/1и от 28.08.08,
от ответчика - Шалак Е.В. - дов. от 01.05.08,
3-е л.: не присутствовало (ув. от 05.11.08);

установил:

Департамент имущественных отношений Иркутской
области обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО “Земстрой“ о расторжении договора аренды N 219/04 от 10.08.04, освобождении нежилого помещения общей площадью 136,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Борцов Революции, 13, и взыскании 15 000 руб. штрафной неустойки.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 10.04.2008 г. произведена замена истца его правопреемником Агентством имущественных отношений Иркутской области.

Требования о расторжении договора аренды нежилого помещения N 219/04 от 10.08.04 мотивированы тем, что ответчик, в нарушение п. 1.3 договора использует помещение, переданное по договору аренды не по целевому назначению.

Решением Арбитражного суда от 10.04.2008 иск о расторжении договора аренды, об освобождении нежилого помещения и взыскании неустойки удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.06.2008 решение от 10.04.2008 оставлено без изменения.

Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2008 N А19-16213/07-Ф02-3749/08 решение от 10.04.2008 Арбитражного суда Иркутской области и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

14.11.08 истец в дополнениях к исковому заявлению указал, что договор N 219/04 от 10.08.04 подлежит досрочному расторжению в соответствии с п. 7.2, п. 1.3 договора на основании ст. 619 ГК РФ, в связи с нецелевым использованием предмета договора аренды.

Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Ответчик с иском не согласен, в отзывах на иск от 11.11.08 (л.д. 23 - 25, т. 2; л.д. 31 - 33, т. 2) указал, что по договору аренды N 219/04 от 10.08.04 передан объект недвижимости в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем его невозможно использовать по целевому назначению. Договором на ответчика
возложена обязанность провести реконструкцию переданного объекта. Истец не доказал ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора.

Из материалов дела следует что, 22.10.07 за Иркутской областью зарегистрировано право собственности на нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 102,2 кв.м, лит. А, А1, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Б.Революции, д. 13 (л.д. 16, т. 1).

10.08.04 между Комитетом по управлению государственным имуществом Иркутской области (арендодатель), действующего в интересах ОГУ “Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости“, и ООО “Земстрой“ (арендатор) был заключен договор аренды объекта недвижимости N 219/04 (л.д. 17 - 20, т. 1), согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование без права выкупа на срок с 07.08.04 по 31.12.18 объект недвижимости - деревянное одноэтажное с антресолью отдельно стоящее здание, общей площадью 136,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Борцов Революции, д. 13, кадастровый номер 38:36:000021:0000:32558/А (п. 1.1 договора). Объект передан для использования арендатором в целях: торговли - 75,5 кв.м, общественного питания - 61,2 кв.м (п. 1.3 договора).

Согласно п. 7.2 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, а также по следующим дополнительным основаниям, признаваемыми сторонами существенными нарушениями условий договора, в том числе:

- неисполнение условий п. 3.3.13 настоящего договора;

- сдачи арендатором объекта в субаренду или перепланировки объекта без согласия арендодателя;

- изменение целевого использования объекта, предусмотренного п. 1.3 договора без согласия арендодателя.

В силу п. п. 3.3.11, 3.3.12 арендатор в связи с невозможностью использовать объект по целевому назначению обязался произвести своими силами реконструкцию объекта в срок до 31.12.06. По окончании реконструкции объекта использовать
его по целевому назначению, предусмотренному п. 1.3 настоящего договора.

КУГИ Иркутской области надлежаще выполнил условия договора аренды, передав ответчику объект аренды по передаточному акту от 07.08.04 (л.д. 23, т. 1). В акте указано на то, что санитарно-техническое состояние объекта - неудовлетворительное, здание требует реконструкции и восстановления после пожара. Требуется проведение реконструкции здания: ремонт пола, стен, кровли, оконных и дверных проемов, перекрытий, восстановление системы электроснабжения, отопления.

Договор аренды N 219/04 от 10.08.04 в соответствии с требованиями норм ст. ст. 131, 651 ГК РФ зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области, что подтверждается обозренном в судебном заседании подлинником договора аренды N 219/04 от 10.08.04 на листах в прошитом, пронумерованном виде, на последнем листе которого (на обороте) имеется штамп государственной регистрации, соответствующий копии имеющийся в материалах дела (л.д. 27, на обороте, т. 1).

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом
с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требования истцом заявлены, в связи с нарушением ответчиком п. 1.3 договора аренды N 219/04 от 10.08.04, предусматривающим целевое использование объекта.

06.09.07 проведено обследование объекта недвижимости переданного в аренду, представителями Департамента имущественных отношений Иркутской области и ОГУ “Центр по эксплуатации и содержанию объектов недвижимости“, на основании чего составлен акт (л.д. 35, т. 1) в котором указано, что указанный объект недвижимости используется не по назначению: под склад и в здании проведена перепланировка.

В соответствии с ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из договора аренды следует, что объект аренды передан ответчику в неудовлетворительном состоянии, исключающим его использование по целевому назначению, на что имеется ссылка в договоре аренды N 219/04 от 10.08.04 и передаточном акте от 07.08.04.

В пункте 1.2 договора указано на то, что износ объекта передаваемого по договору составляет 51%.

В акте от 07.08.04 (л.д. 23, т. 1) указано, что санитарно-техническое состояние объекта - неудовлетворительное, здание требует реконструкции и восстановления после пожара.

Из технического паспорта
от 25.09.06 (л.д. 29 - 33, т. 1) следует, что в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Борцов Революции, д. 13, отсутствуют водоснабжение, канализация и отопление.

В связи с невозможностью использования предмета договора по целевому назначению, на ответчика договором возложена обязанность по реконструкции нежилого здания.

Таким образом, доводы истца являющиеся основанием требований о расторжении договора аренды N 219/04 от 10.08.04 не могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Исходя из условий договора аренды N 219/04 от 10.08.04, передаточного акта от 07.08.04, представленных доказательств, суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, зафиксированные актом обследования от 06.09.07 не являются нарушением ответчиком условий договора аренды и не подтверждают исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору, поскольку исполнение ответчиком условия договора аренды (п. 1.3 договора), невозможность исполнения которого зафиксирована соглашением сторон в п. 3.3.11 и передаточном акте от 07.08.04, до завершения работ по реконструкции, не предусмотрена условиями договора.

Истцом неисполнение ответчиком условий договора по осуществлению работ по реконструкции объекта аренды, в качестве основания иска по требованию о расторжении договора аренды не заявлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора аренды N 219/04 от 10.08.04 не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, ответчик занимает нежилое здание на законных основаниях, что исключает удовлетворение требования об освобождении нежилого помещения общей площадью 136,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Борцов Революции, 13.

Согласно п. 6.2 договора N 219/04 от 10.08.04 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п. п. 3.3.1, 3.3.3, 3.3.5 - 3.3.11, 3.3.14, 3.3.15 арендатор уплачивает штраф в
размере 5% от суммы годовой арендной платы.

В силу п. п. 3.3.7, 3.3.9, 3.3.11 арендатор обязан не производить перепланировку, переоборудование объекта без письменного разрешения арендодателя, согласованного с балансодержателем, не допускать захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования. В связи с невозможностью использовать объект по целевому назначению арендатор обязался произвести своими силами реконструкцию объекта в срок до 31.12.06.

Определением арбитражного суда от 25.08.06 (л.д. 155, т. 1) истцу предложено представить дополнительные доказательства, подтверждающие основание иска, а именно: нецелевого использования объекта аренды, с учетом сведений, содержащихся в передаточном акте; нарушений п. п. 3.3.7, 3.3.9, 3.3.10 договора; уточнить правовое обоснование требования о взыскании неустойки в размере 15 000 руб., указать, в чем конкретно выразилось нарушение условий договора, за которое начислена неустойка.

Определение от 25.08.06 получено истцом 03.09.08 (л.д. 157, т. 1).

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Актом от 06.09.07 (л.д. 35, т. 1) установлено, что все оконные проемы переделаны под двери, внутренние помещения разделены на кладовые с отдельными входами.

Данные обстоятельства установленные актом обследования от 06.09.07 свидетельствуют о перепланировке помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Б.Революции, д. 13.

Доказательства, подтверждающие выполнение данных работ во исполнение обязательств по реконструкции здания (проект, согласованный собственником; документы, подтверждающие выполнение работ по утвержденному проекту
реконструкции) в судебные заседания не представлены.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие согласование указанных работ собственником нежилого здания, в качестве перепланировки.

Таким образом, требования истца о взыскании 15 000 руб. 00 коп. штрафной неустойки, в соответствии с п. 6.2 договора обоснованны и подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что в соответствии с приложением N 1 (л.д. 28 т. 1) к договору аренды, с 01.01.07 размер арендной платы за год составил 300 000 руб. 00 коп., сумма неустойки должна быть исчислена в размере 15 000 руб. 00 коп. (300 000 руб. 00 коп. x 5%).

На момент обнаружения нарушений (06.09.07) приложение N 1 от 01.01.07 уже действовало.

В силу ст. 330 ГК РФ, п. 6.2 договора N 219/04 от 10.08.04 заявленные исковые требования в части взыскания штрафной неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора подлежат удовлетворению в размере 15 000 руб. 00 коп.

Расходы по уплате государственной пошлины, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на стороны, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 600 руб. 00 коп. на ответчика и в размере 2 000 руб. 00 коп. на истца.

Руководствуясь статьями 148, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Земстрой“ в пользу Агентства имущественных отношений Иркутской области 15 000 руб. 00 коп. штрафной неустойки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью “Земстрой“ в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 600 руб. 00 коп.

Взыскать с Агентства имущественных отношений Иркутской области в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 2 000 руб.
00 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

О.В.УШАКОВА