Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.11.2008 по делу N А19-10423/08-16 В удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости отказано, поскольку в тексте договора отсутствуют характеристики отчуждаемого имущества, данный договор не позволяет установить, что истцу переданы именно те объекты недвижимого имущества, в отношении которых истцом заявлено о государственной регистрации перехода права собственности.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное решение имеет номер А19-10423/08-16, а не номер А19-16493/06-16.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 12 ноября 2008 г. по делу N А19-16493/06-16

Резолютивная часть решения объявлена 05.11.2008. Полный текст решения изготовлен 12.11.2008.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Г.Н.Грибещенко,

при ведении протокола судебного заседания судьей Грибещенко Г.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью “Холодрыбсервис“

к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области

о государственной регистрации перехода права собственности

при участии в заседании:

от истца: пред. Вовк А.В., директор Мартусов А.Ю.,

от ответчика: пред. Горюнова Е.Ю. (дов. N 87 от 29.09.2008),

установил:



Общество с ограниченной ответственностью (ООО) “Холодрыбсервис“ обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу о государственной регистрации перехода права собственности к на объекты недвижимости: склад 1956 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 194,8 кв.м, литера И, кадастровый номер: 38:26:000000:0000:25:248:001:010151510; склад 1956 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 100,4 кв.м, литера Л, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010151520; гараж 1992 года постройки - одноэтажное шлакоблочное здание общей площадью 284,2 кв.м, литера Е, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010141480; проходная 1991 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 38,5 кв.м, литера Б, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010141500; склад с холодильно-компрессорным оборудованием 1956 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 791,1 кв.м, литера Ж, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010141490 (с учетом уточнения индивидуально-определенных признаков объектов от 28.10.2008).

Наименование ответчика по настоящему спору подлежит уточнению, поскольку в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу именуется Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.

В судебное заседание 05.11.2008 от истца поступило ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля арбитражного управляющего Фирюлина Л.А., подписавшего договор N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“ от 28.03.2005. Руководствуясь положениями ст. ст. 68, 88 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного истцом ходатайства ввиду неотносимости свидетельских показаний по данному делу к предмету спора.

В обоснование исковых требований истец заявил, что вышеперечисленные объекты недвижимости были приобретены им у Закрытого акционерного общества (ЗАО) “Иркутскрыба“ (в лице конкурсного управляющего Фирюлина Л.А.) по договору N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“ от 28.03.2005. После приобретения истцом недвижимого имущества стороны договора не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю в установленном законом порядке. Согласно ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости должны обратиться обе стороны договора, но продавец спорного объекта недвижимости ЗАО “Иркутскрыба“ на дату обращения истца за государственной регистрацией перехода права был ликвидирован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц. Отсутствие заявления продавца имущества и его учредительных документов послужило основанием для отказа истцу в государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное им недвижимое имущество. Истец полагает, что переход права собственности к нему на вышеперечисленные здания от ЗАО “Иркутскрыба“ должен быть зарегистрирован по решению суда в результате применения аналогии закона, на основании положений п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей государственную регистрацию перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон сделки от обращения в регистрирующий орган.

Ответчик требование истца отклонил по следующим основаниям:

- переход права собственности от ликвидированной организации ЗАО “Иркутскрыба“ к истцу не может быть зарегистрирован, поскольку в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество должны быть внесены сведения о праве продавца недвижимого имущества на отчужденный им объект недвижимости; тем не менее, право ЗАО “Иркутскрыба“ на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости не было зарегистрировано в установленном законом порядке в нарушение ст. 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество“;

- истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку истцом не обжалуется отказ в государственной регистрации перехода права на данное здание либо уклонение от проведения государственной регистрации;

- отсутствуют правовые основания для обращения к регистрирующему органу с данным иском, так как ответчик не оспаривает и не нарушает права и законные интересы истца, не претендует на спорные здания, не является субъектом спорных материальных правоотношений;

- действующее законодательство предусматривает необходимость обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности обеих сторон договора;

- представленный истцом в качестве основания для государственной регистрации перехода права договор купли-продажи N 61 от 28.03.2005 не является заключенным исходя из положений ст. 554 Гражданского кодекса РФ; кроме того, по условиям данного договора имущество было продано как совокупность материалов, а не как объекты недвижимости.

Исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования ООО “Холодрыбсервис“ подлежат отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 28.03.2005 Закрытым акционерным обществом “Иркутскрыба“ (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью “Холодрыбсервис“ (покупатель) был подписан договор N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“. Согласно п. 1 данного договора стороны обозначили предмет договора следующим образом:

1.1 Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора имущество ЗАО “Иркутскрыба“ в следующем составе:

----T------------------------T-------T------------T-------------------¬

¦ N ¦ Наименование ¦Кол-во,¦ Год ¦Местонахождение ¦



¦п/п¦ ¦ штук ¦ постройки ¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+-------------------+

¦1 ¦Склад с ¦1 ¦Не определен¦г. Черемхово ¦

¦ ¦холодильно-компрессорным¦ ¦ ¦ул. Первомайская 16¦

¦ ¦оборудованием ¦ ¦ ¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+ ¦

¦2 ¦Проходная ¦1 ¦Не определен¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+ ¦

¦3 ¦Гараж ¦1 ¦Не определен¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+ ¦

¦4 ¦Аммиачный склад ¦1 ¦Не определен¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+ ¦

¦5 ¦Насосная ¦1 ¦Не определен¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+ ¦

¦6 ¦Склад ¦1 ¦Не определен¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+ ¦

¦7 ¦Склад ¦1 ¦Не определен¦ ¦

+---+------------------------+-------+------------+ ¦

¦8 ¦Склад железобетонный ¦1 ¦не определен¦ ¦

L---+------------------------+-------+------------+--------------------

1.2 Имущество указанное в п. 1.1 определено сторонами на месте, передается Покупателю без оформления государственной регистрации права собственности для последующей разборки, демонтажа или реконструкции.

19.10.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о прекращении деятельности ЗАО “Иркутскрыба“ в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Иркутской области по делу N А19-7766/04-34 о завершении конкурсного производства.

В силу ст. 131, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 4 ФЗ от 21.07.97 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ права на недвижимое имущество и переход права собственности на отчуждаемую недвижимость подлежат государственной регистрации. Как следует из доводов истца, стороны договора купли-продажи недвижимости от 08.04.2005 г. за государственной регистрацией перехода права собственности в регистрирующий орган не обращались; в настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на здание магазина в связи с ликвидацией организации-продавца.

Истец полагает, что переход права собственности к нему на вышеперечисленные здания от ЗАО “Иркутскрыба“ должен быть зарегистрирован по решению суда в результате применения аналогии закона, на основании положений п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей государственную регистрацию перехода права собственности в случае уклонения одной из сторон сделки от обращения в регистрирующий орган.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“ от 28.03.2005, представленный истцом в качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности, не является заключенным.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора.

В соответствии с требованиями ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания изложенной выше формулировки сторонами условия о предмете договора N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“ от 28.03.2005 с очевидностью следует, что данный договор не может расцениваться как заключенный в соответствии с требованиями действующего законодательства договор купли-продажи недвижимости, поскольку не содержит каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемых объектов. Договор не содержит сведений о площади, этажности, материале изготовления объектов недвижимости, их местонахождении на соответствующем земельном участке (с учетом того, что для восьми объектов в договоре указан один адрес, тогда как истец, в свою очередь, не указал адреса объектов, в отношении которых им заявлено о государственной регистрации перехода права). В договоре не содержится иных индивидуально-определенных характеристик, позволяющих выделить соответствующие объекты из числа иных объектов недвижимости (при том, что несколько объектов, поименованных в договоре, имеют идентичное назначение и наименование: склады, что не позволяет с определенностью установить, какие именно объекты недвижимости - склады были отчуждены истцу от ЗАО “Иркутскрыба“). Акт приема-передачи к договору также не содержит сведений об индивидуально-определенных признаках объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований ООО “Холодрыбсервис“ о государственной регистрации перехода права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости, поскольку представленный истцом в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи не заключен. При отсутствии в тексте договора характеристик отчуждаемого имущества данный договор не позволяет установить, что истцу были переданы именно те объекты недвижимости, в отношении которых истцом заявлено о государственной регистрации перехода права собственности.

Более того, нельзя не принять во внимание, что в пункте 1.2 договора стороны указали, что имущество, указанное в п. 1.1 договора, определено сторонами на месте, передается “Покупателю“ без оформления государственной регистрации права собственности для последующей разборки, демонтажа или реконструкции.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при подписании договора N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“ от 28.03.2005 волеизъявление сторон было направлено на куплю-продажу имущества не как объектов недвижимости, а как совокупности строительных материалов, предназначенных для демонтажа, разборки, либо реконструкции путем создания новых объектов недвижимого имущества с использованием строительных материалов, из которых были построены указанные в договоре объекты. Таким образом, договор N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“ от 28.03.2005 не является договором купли-продажи недвижимости, соответствующим по своему содержанию положениям § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Судом не может быть признан обоснованным довод истца о том, что индивидуально-определенные признаки объектов недвижимости, в отношении которых истцом заявлено о государственной регистрации перехода права собственности, содержатся в соответствующих технических паспортах, оформленных в 2002 году (до подписания договора N 61 купли-продажи имущества ЗАО “Иркутскрыба“ от 28.03.2005) и представленных истцом в материалы дела.

Согласно ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Наличие технических паспортов не может быть признано обстоятельством, свидетельствующим о согласовании сторонами предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку в тексте договора и акта приема-передачи отсутствует информация об индивидуально-определенных признаках отчуждаемого имущества, не имеется каких-либо приложений к договору, содержащих соответствующую информацию. Ссылок на технические паспорта как документы, содержащие сведения о характеристиках отчуждаемого имущества, в тексте договора также не имеется. Напротив, в акте приема-передачи к договору N 61 от 28.03.2005 стороны указали, что покупателю передаются технические паспорта, которые недооформлены и не соответствуют реальному состоянию. Кроме того, по результатам сопоставления данных, содержащихся в технических паспортах на объекты, составленных в 2002 году Черемховским муниципальным предприятием технической инвентаризации и данных, содержащихся в технических паспортах, составленных в 2008 году Ангарским филиалом ОГУП “Областной центр технической инвентаризации“, суд установил, что приведенные в технических паспортах 2002 года характеристики имущества (площади) не соответствуют характеристикам, указанным в технических паспортах 2008 года.

Следовательно, у суда не имеется оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности к ООО “Холодрыбсервис“ на объекты недвижимости, указанные в исковом заявлении, на основании договора купли-продажи N 61 от 28.03.2005.

При этом судом не может быть принят довод истца о том, что обоснованность заявленных им требований подтверждается решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.11.2007 по делу N А19-11353/07-23, которым были удовлетворены требования ООО “Холодрыбсервис“ о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО “Иркутскрыба“ на объект недвижимости (склад железобетонный) как объект, приобретенный истцом по договору N 61 от 28.03.2005 (наряду с объектами недвижимости, о государственной регистрации перехода права собственности на которые истцом заявлено в рамках настоящего иска). Поименованное решение не является преюдициальным по делу N А19-10423/08-16, поскольку в рамках настоящего дела судом рассматривается иск ООО “Холодрыбсервис“, имеющий иной предмет (материально-правовое требование): о государственной регистрации перехода права собственности на иные объекты недвижимого имущества. Следовательно, выводы, изложенные в решении суда по делу N А19-11353/07-23, являются правовой оценкой судьи, не относящейся к обстоятельствам, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

На основании изложенного, требования ООО “Холодрыбсервис“ о государственной регистрации перехода права собственности к на объекты недвижимости: склад 1956 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 194,8 кв.м, литера И, кадастровый номер: 38:26:000000:0000:25:248:001:010151510; склад 1956 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 100,4 кв.м, литера Л, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010151520; гараж 1992 года постройки - одноэтажное шлакоблочное здание общей площадью 284,2 кв.м, литера Е, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010141480; проходная 1991 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 38,5 кв.м, литера Б, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010141500; склад с холодильно-компрессорным оборудованием 1956 года постройки - одноэтажное кирпичное здание общей площадью 791,1 кв.м, литера Ж, кадастровый номер 38:26:000000:0000:25:248:001:010141490, подлежат отклонению как необоснованные с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на истца по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

Г.Н.ГРИБЕЩЕНКО